科技前线-"星辰影院2024"-公募星辰影院2024REITs市场，量价齐升

公募星辰影院2024REITs市场，量价齐升

Wind数据显示，仅年内已近百只新成立相关产品，市场存续的ETF联接基金数量超过800只。从基金管理人的角度看，华夏基金年内新设ETF联接数量领先，跟随其后的易方达基金、汇添富基金等头部公司。

【导读】公募REITs市场量价齐升，2025年看好消费和产业园类资产中国基金报记者方丽陆慧婧长端利率快速下行，有着红利类权益资产属性的公募REITs迎来量价齐升。多位业内人士看来，在利率下行阶段，公募REITs的利率敏感属性与高派息率优势进一步显现。年底或受到资金止盈、限售解禁等因素扰动，但REITs指数仍具备一定的估值吸引力。布局2025年，投资者可结合经济复苏力度，择机调整弱周期及强周期品种的配置比例。多只公募REITs本月涨超10%临近年末，公募REITs市场走势喜人。Wind数据显示，12月9日，中证REITs指数（收盘）触及762.04点的阶段低点之后开始反弹，一度涨至785.07点；截至12月20日，月内涨幅达1.3%。中证REITs全收益指数本月以来涨幅达到2.36%，结束了此前连续三个月的下跌势头。公募REITs市场交易活跃，本月以来日均成交金额达到5.67亿元，相比上月提高了36%。保障房、消费基础设施、能源类等公募REITs品种表现强劲。截至12月20日，红土创新深圳安居REIT本月以来大涨14.38%，华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT的涨幅分别达到12.8%、12.37%，华夏首创奥莱REIT等5只产品月内涨超10%。谈及近期公募REITs市场走强的原因，中信建投明阳智能新能源REIT基金经理白若冰称，“近期，央行货币政策基调从‘稳健’转向‘适度宽松’，在预期利率持续下降的背景下，公募REITs的风险与收益预期相对债市表现出更强的吸引力。投资者倾向于将资金投入收益稳定、流动性强的公募REITs，以获取更具确定性的收益，从而进一步推动了该类资产价格上升。”她同时强调，公募REITs产品每年至少分红一次。年末将至，多家公募已发布分红公告，投资者为获得分红购买基金份额，也助推了公募REITs二级市场的火爆。红土创新基金认为，在利率持续下降的背景下，公募REITs的高派息率吸引了大量寻求稳定收益的机构投资者，以获取更具确定性的收益。先锋瑞驰指出，目前REITs市场中既有周期型标的，也有纯红利型标的，在周期景气预期提升阶段，两类资产均会受益。不过，前期市场关注点更多在成长型类别上，相关标的已连续上涨2个多月。从配置的收益风险比角度来看，红利类资产优势得以凸显，所以推动了此轮REITs市场的上涨。“在当前宏观经济大背景下，偏民生类的保障性租赁住房、新能源REITs项目二级市场表现强势。本轮上涨充分体现了公募REITs兼股兼债的特性，以及整体估值合理、资产经营基本面良好的现状。”建信基金总结道。资金方长期持有公募REITs意愿强临近年底，市场担忧资金止盈、流动性需求、限售解禁等因素对REITs市场造成扰动。业内人士认为，REITs市场具备较好的配置价值，整体影响不大。白若冰表示，年底，市场回调压力逐渐凸显。但从长期来看，如果REITs项目的底层资产运营稳健，且分红稳定，那么资金止盈带来的短期扰动会逐渐被市场消化。“为了应对年底的流动性需求，投资者可能会进行持仓调整，或导致价格波动；限售解禁对REITs市场同样会产生扰动。但从实际情况来看，部分原始权益人及战略投资人已经表示暂无减持计划，这有助于缓解市场的担忧情绪。”白若冰分析道。红土创新基金表示，在基础设施REITs项目运营稳健、市场对其未来发展乐观的前提下，以长期配置为主要目的的机构资金止盈的可能性相对较小。目前，基础设施公募REITs二级市场平均换手率较低，符合以机构投资人为主的持有人特征。“利率下行、国债收益率下降，越来越多的资金关注公募REITs，且新的会计记账制度让更多资金不再以REITs二级账面价格计提利润，使得资金方长期持有公募REITs意愿更强。”平安基金基金经理孙磊表示。看好消费类和产业园类展望2025年REITs产品投资机遇，不少投资人士认为，REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的估值吸引力，相对看好能源类、消费类等品种。“2025年，较为看好能源基础设施和消费基础设施REITs。能源类资产在REITs市场中相对稀缺，具有较高的投资价值；能源类项目收益来源稳定，一定程度上具有抗周期属性。消费基础设施REITs在宏观促消费背景下，板块整体配置性价比有所提升，头部运营商项目更具投资价值。”白若冰表示。白若冰进一步表示，REITs指数处在历史较低分位数，显示出一定的估值吸引力。但REITs市场内部存在估值分化现象。投资者在选择REITs产品时，需要关注项目的运营情况、资产质量、市场前景等因素，做出明智的投资决策。建信基金表示，从强周期板块来看，随着政策进一步细化落地，项目经营基本面有望改善。消费及一线城市产业园项目或率先受益；出租率水平较高、剩余租约期限较长或租户结构相对分散的消费类项目、部分厂房及研发办公项目或有一定优势。弱周期板块中，保障性租赁住房、环保等周期敏感性较弱、运营稳定的项目有望迎来估值回调后的介入机会。先锋瑞驰表示，2025年消费会有大的政策行动，消费端的收入现金流分布或有较大改变，形成较好的市场预期；产业园资产目前估值已较为充分地反映了景气度下行的风险补偿。明年，符合新质生产力的产业普遍会迎来景气度上行，此类资产将迎来估值修复。制作：小茉编辑：杜妍审核：许闻版权声明《中国基金报》对本平台所刊载的原创内容享有著作权，未经授权禁止转载，否则将追究法律责任。授权转载合作联系人：于先生（电话：0755-82468670）

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编辑:刘永

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