商业视点-"麻花视频3.2.2"-房地产「地王叙事」完结

房地产「地王叙事」完结_ZAKER新闻麻花视频3.2.2

　　值得注意的是，这种“严监管”的基调亦在马可波罗这一项目上有所体现。作为发行上市新规颁布后的首个上会项目，马可波罗IPO引发市场广泛关注。

规则变了，玩家变了。12 月 2 日，深圳南山区粤海街道 T107-0107 地块，深圳市润投咨询有限公司 & 中海企业发展集团有限公司（华润置地 & 中海）以总价 185.12 亿元竞得，成交楼面价 70388 元 / 平方米，溢价率 46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价 TOP1，也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价 TOP2，仅次于宝安区尖岗山片区地块（泰禾深圳院子）。11 月 29 日，北京今年最受关注的土地出让有了结果：中海亿拿下了酒仙桥 1019-0014 等三块组合出让的土地。高达 153.32 亿的总价，成为北京楼市的又一块 " 地王 "。在大多数时间里，" 地王 " 都令人兴奋。北京楼市甚至有个不成文的规矩，地王诞生之后，同区域的开发项目一般都会发个海报欢迎一下。但是，这次地王驾临却是静悄悄，没人吱声。这绝不是说中海人缘不好，而是因为时代变了。原来的欢迎海报，明面上是欢迎新项目到来，实际上是在抬升自己，本质上是在讲那个 " 面粉贵过面包 " 的故事。目的在于告诉市场上的买房人，新拍的土地楼面价都比在售项目的售价贵，所以房价以后一定涨，现在买就是赚到钱。这个故事，从 2005 年清河毛纺厂的 " 地王 " 开始，一直讲了十几年，屡试不爽，以至于有了" 新地王诞生之日，就是旧地王解套之时 "的戏谑说法。然而，这种故事现在讲不动了。" 地王 " 本来就是个很模糊的概念，受欢迎的时候，就会细分出各种标准，往 " 地王 " 上靠，单价地王、总价地王，甚至某区地王、某板块地王都曾粉墨登场不过，我们觉得，就现实意义而言，单价总价地王都不重要，重要的是楼面成本价是多少。楼面成本价接近、持平甚至高于同区域在售项目，才是地王故事的真正核心。11 月 29 日 153.32 亿成交的三幅土地，具备继续地王故事的条件么？由于是三幅土地组合出让，位于北京朝阳区的不同区位，又包含多种业态，楼面价很难非常精确的计算。不过，算出个大致成本还是可以的，尤其是在起始价 153 亿元，最终成交价溢价很低的情况下。在 153 亿多元的土地价格中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的土地价格分别大约是 50.22 亿、78.83 亿、23.95 亿。三幅地块的地上建筑面积分别是，酒仙桥地块 78148.43 平方米，十八里店地块 262642.46 平方米，小红门地块 58217.81 平方米。十八里店、小红门地块中都有一块托幼用地，建完之后要无偿移交，地上建筑面积分别是 3600 平方米、3150 平方米。十八里店地块中还包括两幅综合商服用地，地上建筑总面积 125321.6 平方米，对应的土地价格是大约 20.44 亿元。图 1：酒仙桥、小红门、十八里店相关地块起始价图 2 相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等图 3 相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等图 4：相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等我们就算住宅楼面价，把托幼用地、综合商服用地的面积和对应价格减除后，楼面价分别是：酒仙桥地块大约 64262.53 元 / 平方米；十八里店居住用地地块大约 43470.53 元 / 平方米，小红门地块大约 43491.83 元 / 平方米。地王故事还能不能讲下去，需要对比的是同区域在售项目的售价，而不是老项目的楼面价。酒仙桥区域，较新的在售项目，销售指导价 12.5 万元，开盘时有一定折扣，把大小户型的售价平均下来，单价在 11 万元 / 平方米上下；十八里店较新的在售项目，均价也在 8 万元 / 平方米上下；小红门地块较新的在售项目，均价也在 8 万元 / 平方米左右。经此对比，拿地的楼面价和在售项目的均价，还是有比较大的差距，没有出现与 " 面粉 " 价格接近，甚至超过 " 面包 " 价格的情况。传统的 " 地王叙事 "，由此终结。过往的地王，无一例外经由开发商竞相抢地而诞生，为得土地筹措资金，房企不惜各种加杠杆。这个杠杆，看似是加在了企业部门身上，但最终消化这个杠杆及其带来债务的还是居民部门：买房人从多个钱包里掏钱，再找银行贷款买房，开发商把房子卖掉，杠杆就转移到了买房人的身上，如此往复，形成循环。那时的买房人为何加杠杆？因为看得到见 " 面粉 " 价格接近甚至超过 " 面包 "，资产升值预期之下，加杠杆是值得的，将开发商的杠杆转移到自己身上，也说得通。然而，当资产升值的周期戛然而止，预期被打破，购房人再也加不动杠杆，开发商的杠杆便无处转移，也就没有办法再到土地市场上去 " 卷 "。这就像几个优秀的小伙子为争一位美女的芳心，健身的健身，挣钱的挣钱，体贴的体贴，谁都想表现得比竞争对手更好，从而导致了激烈的 " 内卷 "，最终胜出的人，便可以赢得美女芳心。在争抢地王的时代，地王不是美女，购房人才是那个美女，而这个美女看上既不是这块地，也不是拿到地的开发商，他们看到的，是建在这块地上的房子以后能更值钱。当这个预期打破之后，" 美女 " 不见了，开发商们再去 " 卷 "，就只是 " 找死 "，况且现在的小伙子也已经 " 卷 " 不动了。于是，传统的地王故事，再也讲不下去了。非但如此，在新故事中，新地王非但不能给老项目解套，反而可能 " 收割 " 老项目一把。现在无论是北京、上海、深圳这样的特大型城市，还是强二线城市，更不用提三四线城市，土地财政收入压力甚大，土地市场也从原来的纯卖方市场开始转变，也就是政府作为出让方，开始和开发商谈条件，给优惠，鼓励开发商赶紧从自己手里买地。优惠条件中，不光光是价格因素，还包括规划层面的因素，而这往往导致项目产品层面的极大不同。比如之前在北京根本不可能批的阳台，在最近一年，几乎已经成了新项目的标配。在放松了各方面规划条件约束的情况下，新项目的得房率也明显提升。此前一些特大型城市，80% 以上的得房率已经算是 " 优秀 " 了，但是，最近一年的新项目，实际得房率超过 90%，甚至超过 100% 的也都不再少见。这样的新老项目处在同一个区域当中，老项目的压力可想而知。市场好的时候，新项目入市时，老项目都基本卖完，但是现在，" 前浪 " 还没来得及上沙滩，" 后浪 " 就拍过来过来了，而且往往浪更高，风更疾。就像我们在《2025，京城 10 万 + 豪宅血流成河？》中写到的那样，明年北京市场上单价 10 万 + 以上的豪宅供应量会超过 200 万平方米，而 " 后来 " 的项目，往往在产品上更具竞争力。买房人都已经隐约对此有了感受。据说最近有北京海淀某个区域的 " 老业主 " 们，正在讨论给 12345 打电话反映他们的诉求：不要给同区域最近出让的一个新项目批阳台。他们的逻辑很简单，他们买的项目没有阳台，而那个新项目有阳台，以后二手房入市的时候，他们的房价就会更低，从而导致自己的资产价值受损。据说他们买房的时候，开发商跟他们说的是，规划一般都不批阳台。那时的开发商也没说假话，但此一时彼一时。在全国各地，地王总价更高，对政府财政收入来说更为重要，理论上买地的开发商和政府的谈判空间也就更大。新地王不会再帮着老项目收割买房人，而是很可能转而收割一波老项目，花花轿子人人抬的风尚，也就随风而逝。我们仍然能够理解开发商对于当下 " 地王 " 的某种渴望，因为它毋庸置疑代表的着信心的回归。然而，回归之后，切不可认为传统的地王叙事还能继续。2005 年，北京清河毛纺厂地块公开出让，那还是 " 招拍挂 " 是新生事物的年代。京城地产圈的一位前辈，在招拍挂开始前几天，把对此地块有意的几家开发商召集在一起吃饭。席间，他开出了条件，希望同行给个面子，不要和他当时供职的房企抢这块地，作为补偿，会支付给每家企业千万级别的现金。这样的勾兑，在前招拍挂时代的京城楼市，是通行的规则，出席饭局的房企也都应允下来。然而，最终的结果却未能得这位前辈所愿，清河毛纺厂地块当时以 25.65 亿面粉贵过面包的价格成为北京首个 " 地王 "，而鏖战到最后一刻的顺驰与华润置地，都不曾出现在这位前辈勾兑的饭局之上。自此以后，这位前辈逐渐隐于江湖，只有人在东三环某个运动会所时而会见到他悠闲地打球、游泳。规则变了，玩家变了，故人自然讲不出新故事。近 20 年过去，地王的故事，又要换一个讲法了。本文来自微信公众号 " 攸克地产 "，作者：攸克，36 氪经授权发布。

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编辑:李开富

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