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“长钱”增配公募REITs，市场扩容项目tobe48XⅩHD分配能力出现下滑

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以保险、公募FOF（基金中的基金）为代表的长期资金，正逐步增加对公募REITs（房地产投资信托基金）的配置。中金公司根据2024年中报数据统计，保险资管作为公募REITs市场流通盘的主要定价资金之一，其持仓市值已达到44.01亿元，占据前十大持有流通市值的35%。此外，券商及产业资本均占前十大持有流通市值的26%。与此同时，私募和公募基金正逐步入场增配。另据Wind统计，截至今年二季度末，还有3只REITs被公募FOF重仓。9月11日，国务院印发《关于加强监管防范风险推动保险业高质量发展的若干意见》（以下简称《若干意见》），提出积极发展第三支柱养老保险，鼓励保险等长期资金开展养老类REITS投资。行业人士分析称，随着国内公募REITs规模突破千亿，可投资范围逐步拓宽，比较符合保险等长期资金风险分散收益稳健经营的目标预期，预计“长钱”对REITs的投资将进一步增加，为投资者提供更多元化的资产配置选择。机构增配能源类REITs据中金公司研究统计，公募REITs的投资者中，机构比例进一步提升，环保能源类项目受到市场欢迎。截至2024年上半年，机构对于REITs现金流确定性较高的环保能源类项目进行增配。统计显示，公募REITs被市场机构投资者持仓的比例平均达94.9%，较2023年末提高1.5个百分点。环保能源、保租房、高速和产业园项目机构投资者占比分别提升3.2、1.2、1和0.6%个百分点，物流仓储板块机构投资者占比则下降0.6个百分点。第一财经据Wind统计，截至2024年上半年，6只能源类REITs 的前十名持有人中，都有保险资金现身。具体来看，华夏特变电工新能源REIT的前十名持有人中有4家险资，分别是嘉实基金-财信吉祥人寿保险股份有限公司-传统产品-嘉实基金宝睿2号单一资产管理计划、华夏基金-国民养老保险股份有限公司-分红险-华夏基金国民养老5号单一资产管理计划、国寿资本投资有限公司-国寿瑞驰(天津)基础设施投资基金合伙企业(有限合伙)和新华人寿保险股份有限公司-新华人寿卓越优选专属商业养老保险(稳健回报型)，合计持有该基金份额占比5.37%。鹏华深圳能源REIT的前十名持有人中有3家险资，包括了华金证券-横琴人寿保险有限公司-华金证券横琴人寿基础设施策略2号FOF单一资产、同方全球人寿保险有限公司、国寿投资保险资产管理有限公司-自有资金，合计持有该基金份额占比7.34%。能源中信建投国家电投新能源REITs的前十名持有人中也有两家险资，分别是中国人寿资管-广发银行-国寿资产-鼎瑞绿色投资1号资产管理产品和泰康保险集团股份有限公司-自有资金，合计持有该基金份额占比3.5%。此外，被称为“基金买手”的公募FOF，也在二季度加大对REITs的配置，主要集中在地产类项目上。据二季报披露，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT以及鹏华前海万科REITs（类REITs）均出现在FOF基金的重仓名单上。上述3只REITs底层资产均为地产类型。其中，鹏华前海REITs被兴全安泰积极养老目标五年和建信添福悠享稳健养老目标一年持有重仓，两只基金合计持仓5570万元；红土创新深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT，则被天弘睿享3个月持有A重仓，合计持仓22.4万元。市场扩容加速，项目可供分配能力下滑今年以来，REITs市场扩容提速。据Wind统计，截至目前已经上市交易的公募REITs达到46只，发行规模总计超1355亿元。新发市场上，年内已有16只公募REITs上市，发行规模累计292亿元，数量和规模均已超过去年全年水平。在公众投资者方面，认购热情同样高涨。据初步统计，年内上市的公募REITs中，至少有14只产品公众发售部分实现提前结束募集并进行比例配售，多只产品出现一日售罄情形。市场表现来看，有33只REITs年内收益为正，占比约超八成。其中，中金厦门安居REIT年内涨超29%，华夏北京保障房REIT年内上涨32.69%，另有博时蛇口产园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT等6只产品的年内收益超20%。不过，从项目的可供分配能力来看，截至2024年上半年，市场上大部分REITs项目的单位可供分配金额同比下滑明显。中金公司分析，受制于项目基本面的扰动和预留现金需求的增加，产权类REITs中物流仓储项目受到基本面的影响；产业园项目可供分配能力则呈现出分化态势，前期经营承压的一线商办园区项目以及部分二线商办项目逐渐企稳，而其他项目则受到账面现金补足部分减少和基本面波动的影响；保租房项目虽然盈利能力整体保持稳定，但分配能力的波动主要源于现金项的调整。经营权类REITs方面，高速公路项目的下滑幅度与车流量变动趋势较为一致，降幅区间从-2.5%至-28.3%不等；能源环保项目则主要受到应收回款节奏和预留支出的影响。行业人士认为，总体而言，公募REITs市场的快速扩容为投资者提供了更多的选择和机会，但同时也需要关注项目可供分配能力的波动，以及背后可能反映出的市场和经营风险。

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编辑:李书诚

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