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提到上海豪宅,我们都知道它的房价很贵,千万级的豪宅数不胜数,甚至动辄几个亿,可以说几乎高出了天价。但是今天我们不讨论房价,而是跟各位聊一聊豪宅的持有成本。对于豪宅而言,除了房价贵,其实它的投入使用成本比我们想象中也要贵很多,当我们越来越多地关注豪宅,发现市场上有一个很普遍的现象,那就是现在豪宅的持有成本真的是越来越贵了。01 上海豪宅精装标准最高超 2 万 / 平现在市场上大部分住宅都是精装房,豪宅也不例外,不同城市的豪宅装修标准各有差异,而上海可以说是全国装修品质的天花板。我整理了一下上海装修标准较高的几个豪宅小区,其中装修标准最高的是古北壹号,高达2 万 / 平方米。其他豪宅每平米的装修标准也在 1 万左右。数据咨询自链家,仅供参考,以具体情况为准举几个例子,如翠湖五集 1.5 万 / 平方米、绿城黄浦湾 1.5 万 / 平方米、宝华紫薇花园 1 万 / 平方米 ...除此之外,还有不少装修标准高于 8000 元 / 平方米的项目,如上海星河湾(三期)、中兴路一号、招商外滩玺等。这些千万级的豪宅,面积也基本上都在 200 平 +,面积更大所以一套装修费也要高达 100-1000 万。越是品质好的豪宅,它的装修费自然也越高。从这几个案例中,装修费对比房价来看,整体上装修费约占房价一成左右,比如一套翠湖五集的 189 平户型,房价 3118 万,装修费 283.5 万,占比约 9%,在同类高端豪宅小区中仍然比较低了。花了这么多钱装修,可想而知装修品质一定不会差。以装修标准最贵的古北壹号为例,当时我去踩盘去看古北壹号时,真的被它的装修惊艳到了。图源:真叫卢俊当初开发商交付时的原始装修,就已经非常的精致。我查了下古北壹号的装修交付标准,几乎都是国际一线知名品牌,意大利 LEMA 衣柜、Bulthaup 橱柜、Gaggenau 厨房电器、SUB-ZERO 冰箱和酒柜、唯宝洁具 ( Villeroy & Boch ) 等。图源:真叫卢俊作为古北壹号装修的标配,SUB-ZERO 冰箱的价格,那简直是冰箱中的 " 劳斯莱斯 ",一台冰箱价格 3 万美元左右,折合人民币 20 万左右。更细节的是,室内的天然实木复合地板采用的也是德国 HARO,意大利 Listone Giordano 品牌,以及黑胡桃材质分户门,还有高档进口的环保墙纸。图源:真叫卢俊就连大堂地面铺装的都是价格高昂的 " 加拿大乱纹石 "。图源:真叫卢俊可以说是顶级豪宅 + 顶级配置。02 不仅如此,豪宅还有一个很大的持有成本:物业费不知道大家有没有发现,现在市场上的一手豪宅的物业费也越来越贵了。每个项目的房价,它的价格还会受市场限制,但是物业费却夸张的很。我统计了一下 2023 年上海一手豪宅的物业费,发现单价 10 万 / 平左右的豪宅物业费最贵,收费标准基本都每平 8 块钱以上,甚至每平 10 块以上都很普遍。算一算,一个月的物业费可能都在上千元左右,一年要交的物业费更是高达几万块。数据咨询自链家,仅供参考,以具体情况为准就拿中兴路一号来说,它使用的是也是比较好的品牌万科物业,物业费标准 14.98 元 /㎡/ 月,年物业费 0.9-3.8 万。没想到今年还算少的,我发现 2021 年开盘的翠湖天地五期,物业费最高达到 19.2 元 /㎡/ 月。对比普通小区块儿八毛的物业费,豪宅一个月的物业费等于别人家小区一年的物业费。那么我们可以想想看,为什么豪宅的物业费可以这么高?换句话说,豪宅的物业费到底贵在哪里,它们提供的服务又有什么不同呢?更多的体现在物业管理的软性服务上。以古北壹号为例,使用的是第一太平戴维斯物业,物业提供的是 24h 管家式服务,每栋楼栋都配置至少一个管家,仔细一看连管家配的电脑都是苹果。而且非常注重保护业主的隐私,所有进出小区的外来人员不可以随便拍照,日常社区维护上也极为用心,从小区干净整齐的景观绿化上也能看出来。图源:真叫卢俊拥有更极致的服务还是汤臣一品,不仅为业主提供 24h 管家服务,还为业主提供私人金融管家服务,不只是管理小区,还帮业主管理资产,这样的服务在全国来说是首例。如果豪宅的持有成本,高达几百万的装修费,一年几万块的物业费已经付了不少钱了。03 还有你想不到的其他的高额费用首先会所的使用成本就很高。除了部分豪宅物业费包含会所费用,其他小区会所都是需要单独付费的,而且价格并不低,按照我询问下来的几个豪宅来看,一年会所费用在几千到几万不等。上海这几个豪宅中,使用会所一年的费用高的需要 24000 元 / 年,价格相对低一点的也要 2000 元 / 年。数据咨询自链家,仅供参考,以具体情况为准举个例子,世茂滨江花园 7800 元一年,这还只是一个人的价格,13800 元是两个人,17800 元差不多就是一家三口。当然了,豪宅会所的价格虽然贵,也有它贵的道理。在华府天地的会所里面,不仅配置了图书馆、健身房、咖啡吧等,还自带超大的泳池会所,而且不出家门就可以享受会所服务。华府天地泳池会所不仅仅是会所,豪宅的停车费价格大概是普通小区的十倍。一般豪宅小区的停车费在 1000-2000 元 / 月,一年就是一两万,其实停车费算下来也很高了。数据咨询自链家,仅供参考,以具体情况为准之前我就实地问过古北壹号的停车费,停车费最贵也要 2800 元 / 月,要知道一个老破小的停车费只有 150 元、300 元左右,这中间差了 10 倍。如果从豪宅的停车体验来说,这个价格也是值得的。这个是宝华西郊紫薇花园的车库:西郊紫薇花园车库整个车库全部精装修而且非常精致,采用了全铝板吊顶 + 全石材地面。从车库的品质上来说,就已经做到了行业内的高标准,而且它后期维护保养得也很好,车库每天都有保洁人员进去,把车库的每个角落都做好清洁和保养。如果是科技住宅,除了物业费,其实另外还有一笔服务费。尤其是金茂科技住宅系统下的住宅。以大宁金茂府为例,有一个叫能源费,收费标准是 5.05 元 / 月 / 平,按照 158 平户型一年大概产生 1 万左右的支出。之所以要收这笔能源费,是因为小区的恒温恒湿系统。在上海类似的科技住宅,还有像中鹰黑森林,都会有这种费用的产生,也正因为如此,豪宅的电费也高于其他住宅。还记得之前大 S 和汪小菲是怎么吵上热搜的吗?印象最深的还是因为那一个月 9 万多台币的电费,折合人民币大概 2 万多,后来才知道,他们位于台北的豪宅台北信义,面积差不多 742 平。一方面面积大,确实用电量也会大一点,而另一个更关键的原因是,这也是一个高科技豪宅,内部是全热交换系统。等于说使用的是恒温恒湿的新风系统,24 小时保持 700 多平的房子内部的空气和湿度都是恒定的,所以就更费电了。最后我们来简单核算一下豪宅的持有成本,到底有多少:除了几百万的装修费,还有一年几万的物业费、一年一两万的会所使用费用、还有一年上万元的停车费,加上高额的电费、服务费等 ... 怎么说也有数十万吧。04 结语总的来看,豪宅贵的核心不仅仅是房价而已,因为豪宅本身的持有成本就很高。这也很好理解,对于品质高端的豪宅来说,也需要后期的物业服务、会所、以及停车这方方面面的服务,那持有成本自然就高了。不过相信那些买豪宅的人,其购买力也一定是非常可观的,既然能够接受豪宅的房价,那么也可以接受一定的持有资金。本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 ",作者:真叫卢俊团队,36 氪经授权发布。

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编辑:杨惟义

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