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卢卡申科与普京交谈
2013年，万科在董秘谭华杰的牵头下，做了一项全球房地产历史上最大的量化研究。万科的目标是找到能预测房价见顶的指标。他们筛选出了27个可追溯20年以上房价数据的国家和地区，获取了1046份样本年份数据，拆解了61个房价飙涨和14个房价暴跌的时间段，其中仅一个回归方程就用几台高性能计算机跑了一个星期[1]。谭华杰外号“谭大师”，薪酬曾在A股一众董秘中排行第一，每年执笔万科年报中的“致股东信”是业界必刷的读物。同时他也颇具浪漫主义气质，号称地产圈读书最多的人，朋友圈里连载的《痛经》系列诗歌是地产记者们津津乐道的话题。在他的主持下，两个似乎能标记山顶的指标被挖掘了出来，一个叫做「居民部门利息保障倍数」，一个叫「新房名义市值对居民最大购买力的占用比例」。所谓「居民部门利息保障倍数」，指的是用居民总储蓄除以每年房贷的利息支出，代表了供房者们的还款能力，其临界值是1.5，即老百姓的储蓄总额如果只能还一年半的房贷，那房价就会见顶。美国2007年泡沫破灭前是1.46，日本1989年则是1.49。而「新房名义市值对居民最大购买力的占用比例」的公式相对复杂一些，即(“城镇住房新开工面积×销售均价)/(居民部门总储蓄+信用净增长-本年利息支出)，数字越低越好，房价下跌的临界点是60%，房价暴跌的临界点是80%。日本泡沫破裂前是81%，香港1997年房价暴跌前则到了88%。所以报告的核心结论是：只要第一个指标不接近1.5，第二个不超过60%，中国的房价就不可能见顶。中国这两个指标是多少呢？先看「居民部门利息保障倍数」，2013年的保障倍数是10.6，2015年是10.4，而且在万科的预测里（假设未来十年的居民房贷复合增速20%），到2020年这个数字是6.6，到2025年是5.3——都离房价见顶的临近值1.5很遥远。而「新房市值对居民最大购买力的占用比例」这个指标，在2013年到2015年一直在40%～50%之间波动，而在万科的预测中（假设中国“城镇住房新开工面积×销售均价”在五年内复合增速不超过11.8%、未来十年不超过5%），中国在2020年和2025年都不会触及60%的警戒线，离80%则更远。简单说，万科报告的结论就是：中国房价距离泡沫化和见顶很遥远，房价到2025年仍是安全的。2016年9月，万科对外公开了这项研究的结论，谭华杰以《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架 》为标题，对外分享研究结论[1]。由于这份研究并不是“无脑唱多”，而是有逻辑有模型有数据有参照系，因此迅速吸引了大量媒体的转发。当然，谭华杰留了一个后手，他在给出乐观结论的同时也做了“风险提示”，原文是这样写的：“如果未来房价以如此猛烈的速度上涨的话，我们上面的预测将难以成立，也就是说，目前房价的涨幅是值得忧虑的，如果这个涨幅维持下去，可能会导致大周期提前到来，以日本模式结束。”但这个“警示”只有两句话，能读懂的人并不多。事实上，整个地产圈在2016年集体洋溢着乐观，参与者们都在“奋起一跃”：地方政府忙着卖地，地产龙头们忙着扩张，房东们忙着跳价，老乡们忙着加杠杆——相比各种被打脸多年的“风险提示”，人们更愿意相信房价现在只是在半山腰的位置上。不过有意思的是，主导这项研究、并向外界传达乐观的谭华杰，其实在2016年初就卸任了董秘，被投闲置散，转去分管万科的一项边缘业务：养猪。于此同时，万科在一片烈火烹油中开始收缩。2014年——即报告完成的一年后，万科亮出了地产进入“白银时代”的观点；2018年——即报告对外公开的两年后，CEO郁亮又喊出了“活下去”的口号。所以，从最后的实际行动上看，那个“中国房价离见顶很早”的结论，万科其实从来都没信过。但遗憾的是，它的绝大多数同行都信了。012016年，地产商们带着撬动杠杆的野心，涌进了一个新的宇宙中心——上海虹桥。那时，来自大江南北的地方房企们，操着各自的方言口音，围着虹桥枢纽外全长不到4公里的申虹路，买地、盖楼、剪彩，你方唱罢我登场，来认他乡作故乡。人声最鼎沸的时候，20多家百强房企聚集在这里，试图用一个虹桥户口撬开新世界的大门。从虹桥商务区远眺陆家嘴在等候起飞的日子里，西郊的法式独栋、虹桥的私人停机位和申虹路上的产权写字楼，堆叠出那些年一个地产老板的两个基本野心：走向全国市场，创造一个1000亿的销售数字；搭上资本快车，拥有一个崭新的股票代码。总之，就是拿很多的地，找更多的钱。一个小时到苏杭，两个小时到北京，三个小时到香港的虹桥，很难不成为中国地产圈的耶路撒冷。一年上一个台阶，是当年虹桥的标准操作。赣系房企新力地产，在2017年把公司总部从江西迁入虹桥，2018年其销售额就突破了1000亿，一年后登录港股，成为了江西省唯一的上市房企；浙系出身的祥生集团，2019年搬进虹桥，一年后在港交所上市，把敲钟的喜悦从香江带回了上海。始于福建的融信地产，2016年2月把总部搬到上海虹桥万科中心，半年后就在静安区中兴路地块的土拍上以110亿总价、14.3万元/平米的可售楼面价，在总价和单价上双双创下了彼时中国土拍史的地王记录，一举成名天下知。而没租上几年，融信又从万科中心搬到了虹桥商务区的自持物业。在介绍这块命名为世界中心的商办区交通优势时，融信已经习得了一种非常海派的自信：64种连接可能、56种换乘模式，“轨陆空”三位一体，强势引领虹桥时空经济圈。在地产与金融牢牢绑定的岁月里，上市与千亿，是房企规模效应的一体两面。但对资金密集型的商业模式来说，用杠杆怼出来的扩张，也会把资金链的脆弱暴露在外。如果没办法顺利上市融资，银行信贷又受限，就必然会转向非标渠道。嗅到资金需求的非标时代三方之王——诺亚财富也斥资22亿元，买下虹桥新地中心7.2万平办公场地作为自己的新总部大楼，即便它上个财年录得7.45亿净亏损，仍是要让每一个走出虹桥枢纽的人，都能看到通往诺亚总部的指示牌。涌进虹桥的新贵们之所以对杠杆如此饥渴，归根结底是看到了“榜样”的力量。“榜样”就是新地产三剑客——恒大融创碧桂园，它们从2016年开始碾压万科：融创在2016年一边买地一边并购，资本开支达1025亿之巨；恒大从万科手上夺下销量桂冠，负债规模达到了史无前例的11583亿；碧桂园则疯狂收储，新增土地储备3714万平方米，位居行业第一，是万科的两倍还多。面对围观者对高负债率的质疑，许家印曾辩解道：房地产企业就应该高负债经营。而在顺驰上翻过车、本应对杠杆更谨慎的孙宏斌也表示负债率没意义：“我从来不关心负债率，我只关心现金流，这个没问题就可以。”在评论万科提出的“白银时代”时，他直接来了句：“这太扯了。”大佬们都是同一个意思：贝塔还在的时候，对杠杆的任何一点犹豫，都是对钞票的不尊重。但此时信号已经越来越强烈。2016年5月，权威人士提醒道：“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险。”2016年12月，中央经济会议重复道：“房子是用来住的、不是用来炒的”。大多数的房企，并没有听懂这两句大白话，反而是被“涨价去库存”和“棚改货币化”的盛宴所迷乱了双眼。历史的规律证明，所有想赚最后一个铜板的人，都不可能得偿所愿。022020年8月，在疫情后又一轮暴涨中，央行终于出手画下了地产融资的三道红线。第一道红线，是房企剔除预收款项后资产负债率不超过70%；第二道红线，是净负债率不超过100%；第三道红线，是现金短债比要大于1。房地产企业根据触线的严重情况不同，分红、橙、黄、绿四档监管，即“三道红线，四档管理”。在经历了2016年之后的“奋起一跃”，大量房企成了“三高”患者。在到央行发布三道红线时，仅剔除预收款后的资产负债率不超过70%这一项，就有高达56%的房企不达标，26%的房企三道红线全部踩到。换句话说，偌大的地产行业，只有不到三分之一的人在三道红线围出来的安全网以内[3]。这道安全网里，大多都是央国企，民企只有龙湖等少数公司。2021年，“三道红线，四档管理”实施的第一个完整年份，全国商品房销售创下18万亿的历史记录，但债务压顶的地产企业，却在红线下陷入资金链泥潭。在信用危机之下，当年雄心勃勃入驻虹桥的房企们，不约而同地都汇流进了一条“入驻虹桥-业绩冲顶-债务违约-搬离虹桥”的命运流水线。2016年搬进虹桥的协信，2021年公开债务违约，2024年拍卖虹桥总部；2017年搬进虹桥的旭辉，2022年公开债务违约，2023年出售总部大楼；2018年搬进虹桥的弘阳，2022年公开债务违约，同年搬回了南京；2019年入住虹桥的蓝光发展，2021年公开债务违约，2021年撤回了四川。2019年搬进虹桥的祥生，2020年在港交所上市，但三个月后被爆出裁员30%的消息；2021年11月18日本是上市一周年，大小股东们却不加掩饰地送出「一日腰斩」作为生日礼物；次年3月，祥生2亿美元债公开违约；待到上市两周年前夕，祥生把虹桥的办公楼退租，总部搬回了杭州。从野心膨胀，到黯然离场，只有短短五年的时间。2021年搬进虹桥的诺亚也最终只赶了个晚集，今天楼下的公司股债双杀，明天隔壁的广场上站满了维权的信托投资人，客户们一个接一个欠债的欠债、卖地的卖地，像一阵烟般从虹桥消失。飞机飞过虹桥的天空，写字楼楼荫下的简历和招租广告，宣告着房企们最后一次“奋起一跃”的大败局。五年之后，如果有人再去重温那篇《从大周期到小周期的前夜——理解中国房地产价格的框架》，一定会有一个疑问：万科到底算对了，还是算错了？我们不妨用报告给出的公式，代入从2016年到2023年的真实数据，会有这样的结果：首先是“利息保障倍数”，如上图橙色曲线所示，从2013年的10.6一路下滑，并且随着房价在2015年之后的暴涨而迅速走低，最低时往下摸到了4.7（2021年），但离房价见顶的“临界值”1.5距离非常远。而这两年由于居民储蓄的水涨船高，以及很多人的提前还贷，利息保障倍数重新扭头向上，回到了6以上。然后是“新房名义市值对居民最大购买力的占用”，如上图蓝色曲线所示，其在2019年的时候最高摸到了54%，之后由于新房开工量减少而一路下滑。而近两年随着新建商品数量的急剧萎缩，该指标更是跌倒了20%以下，其自始至终都没有突破60%的临界值，跟万科在报告中设想的差不多。所以讽刺的是，万科花重金筛选出来的这两个“全球通用的、最能预测房价见顶的指标”，最后却完全没能预测中国房价在2021年的见顶。谭华杰的报告到底哪里错了？其实仔细看这两个指标的公式，就能发现它们有一个共同的参数——居民部门总储蓄。在过去的这些年里，中国的居民储蓄总额一直在高水位，即使是经济乏力也在持续增长，对冲掉了房贷余额、商品房新开工面积、平均价格等参数的上涨，让两个指标持续远离“临界值”。但在中国，老百姓的储蓄是保命钱，涵盖了养老、医疗、教育、失业等一系列广泛的用途。但在万科报告的两个公式里，潜在的假设都是一个——当居民储蓄都接近耗干时，房价才会见顶。显然，这个假设在中国是不可能成立的，而且更重要的是：政府不会等到居民储蓄要耗干的时候才会出手。在经历了极度深寒的三年后，万科这份报告的错误或者准确，已经没人关心了，它跟昔日那些充满野心的宣言和口号一样都埋进了历史的遗物堆。而曾经寄托了一大批“千亿房企梦”的虹桥，仍然人流如织，熙熙攘攘，其招商和宣传的重点也变成了科创、临空、物流、跨境电商等新兴产业。只是在多年之后，面对桌子上的违约函，地产商们肯定会想起第一次在新闻联播里看到“房住不炒”四个字的那个晚上。032006年至今，上海的离婚率基本保持在3.32-4.87‰的区间，只有2016年出现了一个5.71‰的异常峰值。在往年，离婚的高峰期要么是春节前，要么是高考后。但2016年的上海却不同，高峰发生在8月的最后一周。在那几天，上海的中介们到处放风，声称9月1号上海要推出新的调控政策——离婚不足一年，限购限贷政策要按照离婚前家庭情况处理。随即，上海各区民政局的离婚登记处前面，就排起了长长的队伍，市住建委出来辟谣都没用。蹲点在民政局门口感情和睦的夫妻们，深得《Yes, Prime Minister》里英式笑话的真传，坚信Hacker的政治第一定律：只有官方否认的才可信。在民政局门前队的市民，2016年那些年，当怀揣千亿梦想的地产商疯狂涌入虹桥的时候，视“京沪永远涨”为信仰的普通人也正在一个个售楼处、民政局和房管所前面排队，他们被持续二十年的楼市牛市打上了一枚思想钢印：努力打工赚钱，不如早买房、多买房、借钱买房。曾经人们对限购咬牙切齿，但事后证明，反倒是各种拖延老乡买房的政策，挽救了无数中产家庭。中国居民的房贷余额在2014年首次突破10万亿，在2017年突破20万亿，在2022年达到顶峰38.8万亿，然后开始萎缩。可以看出，有超过一半、接近20万亿的房贷是在2016年之后增加的，而2016年到2021年又是房价“最后一跃”的六年。当房价不再如约上涨时，必然带来持久的财富缩水和还贷压力。在最疯狂的那几年，购房者希望绕开一切明里暗里的阻拦来加杠杆。除了在民政局门前排队外，还有诸如伪造银行流水、虚开收入证明、异地挂靠社保、刷信用卡凑首付、用消费贷替代房贷等五花八门的手法，甚至有一段时间，用公司的名义套取经营贷来买房，成为南方某些炒房城市的普遍基操。在另一边，地产商们的融资也是八仙过海，各显神通。由于在境内上市受限，房企们纷纷闯关港股，“内房股”最终成为港股一大重量级板块。而在非权益融资这方面，地产商们除了使用正规的公司债、美元债、开发贷之外，还大量使用了信托贷款、明股实债、供应链融资、民间高利贷等手段。在群情激奋的年代，没有几个房企能忍住高增长的诱惑，包括一向在业内以稳健著称的万科。万科剔除预收款项后的资产负债率，在2016年之后其实也在节节攀升，一度触发红线。2016年6月的股东大会上，郁亮还对不拍地王的审慎引以为傲，强调面粉贵过面包的不合理，可到了12月，万科就以53.95亿元接盘了融信那块静安区地王49%的股权，最终「中兴路一号」落得亏本入市的结局。2018年9月，万科在秋季例会上打出「活下去」的口号，搞得行业人心惶惶，彼时地产圈内资金链紧张的气氛已经逐渐传导开。但万科自己同一时间却还在各地大举拿地，毫不手软。从2018年喊出“活下去”至2021年房价见顶，万科平均每年拿地金额仍然高达超过1400亿元，直到2022年才开始骤降。但在过去两年，面对快速下滑的销售额，已经有国企身份的万科也顶不住了。在2024年3月份的业绩说明会上，万科再提「活下去」，并首次取消了上市31年来的分红惯例，来为两年削减1000亿负债创造条件。同期万科还卖掉了最赚钱的商业地产上海七宝万科广场，以及本来要建新总部的深圳湾地块。如果说万科是“谨慎一生，但差点儿晚节不保”，万达则是“逃离火场，但又没忍住返回”。万达主业虽然并非住宅地产，但商业地产也跟大环境息息相关。2017年因为海外并购受阻，万达进行了资产大抛售，以637亿的价格把文旅地产和酒店资产卖给了融创和富力，堪称“山顶逃离”。但随后王健林为了让万达商管登陆港股，进行了对赌式融资，最终却未能如愿，陷入到无尽的纠纷之中。当然，并非所有的地产商都在山顶之后折戟沉沙。风格比万科还稳健的龙湖地产，一度也被惠誉下调评级，但最终成功过关，吴亚军安全“着陆”；杭州起家、经营保守的滨江集团，一直深耕浙江省内，业内排名常年在20名之外，过去几年营收逆势增长，2024年反倒首次挤进了行业前10名。2024年，当普通人用提前还贷来给地产黄金二十年画上句号时，那些曾经叱咤风云的地产老板，也写完了自己的人生主篇章。风光无限，结局身陷囹圄的许家印；赌性坚强，同一个下水道掉了两次的孙宏斌；逃离火场，但最后不甘心又返回的王健林；极度谨慎，保全身家退居二线的吴亚军；草根起家，但最后黯然离场的杨国强；精明圆滑，几乎全身而退的潘十亿……他们勾勒出了中国大部分地产老板们的终局群像。这里面最让人难评的，是新城控股的王振华。2019年7月他因为猥亵女童案入狱，新城控股连续跌停，银行停贷工地停工销售停摆，儿子仓促接班，公司不得已开始断臂收缩，结果反倒避开了之后的行业巨坑。2024年7月初王振华刑满出狱，他面对的是一个跟五年前几乎完全颠倒的行业。跟莎士比亚笔下的剧情一样：那场残暴的欢愉，居然真的是以残暴而终结了。04朴树在1999年发行了一张《我去2000年》专辑，收录的第一首《New Boy》，开头是这样唱的：是的我看见到处是阳光快乐在城市上空飘扬新世界来得像梦一样让我暖洋洋1999年，是中国全面实施住房制度改革——即“98房改”的第二年。那一年，中国出生了1900万新生儿，净增人口超过1000万，国民的年龄中位数只有28岁，城镇居民的人均住房面积仅有18.7平方米，城镇化率还不到35%，居民部门的房贷总额更是几乎为0——新世界来得的确像梦一样。高速发展二十多年，中国城镇化率已经接近70%，人均住房面积已经超过了42平方米，逼近了发达经济体的水平，居住环境和质量更是天翻地覆。而地产带动的上下游产业链，如钢铁、水泥、建材、装修、家电、工程机械等行业，更是给GDP和就业率带来了巨大的贡献，任何一个其他行业都无法替代。中国房地产行业不会退出历史舞台，但它的确经历完了一轮最大的、最完整的周期，已经越过山丘。山顶之后，行业格局也已被重塑。在刚刚过去的2024年，地产销售前三强，已经从昔日的碧桂园万科和恒大，变成了保利、中海和华润置地这三家央企[8]。万科已经跌落至行业第4，碧桂园跌落至行业第16，融创跌落至第18，而恒大则烟消云散。巨头们在重排交椅的座次，普通人也不得不跟着时代大潮同起同落。刚公布的第五次全国经济普查显示，建筑行业2023年底从业人员的数量，相比2018年下降了11.9%——这个趋势的背后，是无数工地老哥、设计院员工、土木毕业生都要重新找寻职业出口。前几年，朴树在B站的夏日毕业会上唱了重新填词的《Forever Young》，旋律依旧，但歌词却改成了：所有曾疯狂过的都散了所有牛逼过的都颓了所有不知天高地厚的全都变沉默了六道轮回，几度春秋。新世界来得像梦一样，旧世界走得也像梦一样。全文完，感谢您的耐心阅读。参考资料：[1] 从大周期到小周期的前夜，理解中国房地产价格的框架，谭华杰[2] 董秘的地产世界 谭华杰万科十五载进阶录，观点地产网[3] 真主角孙宏斌的"95分"和"现杀"，新华房产[4] 从房企年报看房地产风险：经营业绩与债务特征，粤开证券[5] 当前房地产融资渠道和形势，恒大研究院[6] 任泽平万字长文、44张图解读中国楼市风险，搜狐新闻[7] 孙宏斌再怼万科：说房地产进入白银时代太扯了, 经济观察报[8] 2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜，克而瑞作者：张婕妤/戴老板研究支持：陈畅责任编辑：戴老板koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:孙应吉
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郝鹏在开班式上介绍，。
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她因为犯了过失杀人罪，被检察院批准逮捕了，等待她的将是法律的制裁。
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政知君注意到，这并不是潘功胜上任后首次与李昌镛见面。在他履新央行党委书记的第三天，7月3日，潘功胜会见了李昌镛一行。双方就“
路透社提供的画面显示，敖德萨当地最大的东正教教堂也在这次袭击中严重受损。
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知情人表示，中国男篮已在上届世界杯于家门口惨败，无缘东京奥运会，如果再拿不到巴黎奥运会参赛资格，姚明的压力会非常大。“毕竟，姚明运动员时期，每届奥运会都能率领中国男篮参赛，甚至亲自担任中国代表团旗手。连续两届无缘奥运会，他也不好向各方交代。”
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要传递的意思也很明确，乌克兰别反攻了，反攻肯定会失败；西方也别派雇佣军来了，派来也是死。
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经过细致的对比和检测，
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金砖国家领导人第十五次会晤定于8月22日至24日在南非约翰内斯堡举办。法国《言论报》6月12日消息称，法国总统马克龙6月初同金砖国家轮值主席国南非总统拉马福萨通话，提出参加本届金砖峰会的想法。有非洲媒体报道称，拉马福萨对于该请求“颇为意外”，如果马克龙参加，他将成为七国集团（G7）国家中首位出席金砖峰会的领导人。
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除此之外，杨之斌对尸检中的“直肠大部分已手术切除，直肠残端已结扎”作了回应。据他称，他们当时迫于止血，手术没能成功，“切断肠管的目的是止血，首先得抢救生命，血液指数正常才考虑做根治手术，所以当时不可能去切肠子，只要尸检解剖的流程规范，有全程录像，我一看照片就知道，作为外科大夫可以通过病人肠管上的解剖标志，很容易看出来到底切了没有，我们没有切，但法医鉴定说切了，我也不知道该怎么辩驳，可惜我们拿不到尸检的录像”。
俄罗斯专家们认为，俄军对敖德萨地区的袭击将继续，“直到敖德萨和其他黑海城市的港口基础设施不仅不能用于军事目的，而且也不能用于政治目的”。
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中日韩央行行长会议