教育焦点-"打扑克不盖被子的视频"-溢价76.5%！杭州土地“溢价率打扑克不盖被子的视频之王”的逻辑

溢价76.5%！杭州土地“溢价率打扑克不盖被子的视频之王”的逻辑

曾经，医药代表有过体面的形象。

萧山北干东宅地实景图图源：浙江省自然资源网上交易中心溢价76.5%！12月19日，杭州萧山新区北干东一宗宅地高溢价成交，成为近年杭州新晋“溢价率之王”。2017年以来，杭州土拍规则多次调整，竞自持、一次性报价、摇号等多种方式一一登场，地块溢价始终存在上限。2023年11月，杭州土地市场恢复“价高者得”，2024年“10.9新政”又取消新房限价，地价刷新成为可能。萧山北干东宅地最终由中天&海威联合竞得，总价近18亿元，成交楼面价37064元/㎡，这一楼面价在萧山区仅次于钱江世纪城的奥体旁滨江地块（48186元/㎡），而溢价率76.5%，创造了2018年以来杭州溢价率新高。此外，英冠拿下一宗临平区乔司低密地块，容积率1.1，可建面积约4.3万㎡，成交总价近8亿元，折合楼面价18307元/㎡，溢价率也达48.83%。市场惊呼12月19日杭州的土地出让“杀疯了”、“地王又来了”。为何萧山北干东宅地溢价如此高，能够刷新杭州溢价率纪录，逻辑何在？01普遍认可的区域新房供应稀缺萧山北干东宅地，用地面积26975㎡，容积率1.8，可建面积约4.9万㎡，由中天&海威联合竞得，成交总价近18亿元，成交楼面价37064元/㎡，溢价率76.5%。该地块本身形状方正，便于产品排布，区位和配套上也没有短板。地块位于萧山市中心的萧山新区板块，这是一个萧山本地人普遍认可的区域，也可承接滨江区等外溢。萧山人将金城路与市心中路交汇点视为原点坐标，从他们的价值观和居住理念上来看，这片区域认可度甚至超过钱江世纪城。对萧山本土区域市场的理解，甚至可以参考义乌市场。萧山北干东宅地直线距离这一原点坐标仅约800米。周边配套高度浓缩，地块直线距离地铁5号线育才北路站约500米，乘坐一站可达2号线与5号线换乘站人民广场站；距离萧山区政府约1公里，1公里内还围绕着萧山万象汇、浙江萧山医院、萧山图书馆、萧山剧院、银河实验小学、文博小学、萧山高桥金帆实验学校等配套。萧山北干东宅地区位图图源：浙报传媒地产研究院萧山新区建设成熟，近年宅地供应极为稀缺。2023年，萧山新区共成交三宗宅地，其中两宗（海威中天·向云晓著、海威绿城·月咏和风）紧挨着滨江区，靠近滨康路站。两个项目合计开盘三次，摇号中签率约10.2%-15.3%，目前已售罄。另一宗地块即揽晴轩，位于萧山新区核心，靠近人民广场站，容积率1.2，涵盖叠墅、排屋和洋房产品，户型162-491㎡，两次开盘就清盘，最低中签率33.3%。12月19日，中天&海威拿下的萧山北干东宅地，是萧山新区在2024年成交的唯一宅地，也是目前这片区域唯一的新房供应。02较明显房地差可打造更高溢价产品萧山北干东宅地溢价76.5%成交，引发关注，但不能仅看溢价率，更重要的衡量标准是房地差。与该地块相邻的绿城九龙仓·钱塘明月由两宗地块组成，容积率较高为2.5-2.7，是这片区域高品质楼盘的代表作，虽然房龄将近十年，但目前二手房挂牌价依然保持在5万-6万元/㎡。特别是大户型的价格要远高于小户型，说明这一区域高品质大户型仍有需求。绿城九龙仓·钱塘明月实景图图源：我爱我家官网萧山北干东宅地容积率1.8，容积率上更有优势，哪怕都规划成洋房，只要产品过硬，理论上售价可以超过5万元/㎡。（现阶段市场的静态估计。）如果合理设计，甚至可以高低配，排出溢价更高的低密产品，利润空间或能进一步提高。03杭州计容新规添彩有更大创新空间近期，杭州计容新规出台，未来杭州新建楼盘的“实得率”将大大提高，住宅品质也将提升。例如，设置在室外一层、无围护结构、顶盖宽度不大于3米的开放式风雨连廊，将不纳入容积率计算，也不计算建筑密度。又如，封闭式阳台按水平投影面积的1/2计算容积率等。计容新规让住宅小区有了更大创新空间，也让部分配套设施（如物业管理用房、物业经营用房、养老用房、婴幼儿照护服务用房、配电房、垃圾房等）不纳入容积率计算，开发商拿地后的货值和利润空间都将有所提高。有开发商计算，新规后不计容的面积相比新规前，增加了3000多㎡。在计容新规背景下，杭州核心区域和热门板块、能够打造更高溢价产品的改善型宅地，对开发商的吸引力将加大。04中天和海威再携手中天和海威再次携手，近年仅在萧山区两家房企已有多个合作项目落地，例如中天海威·奥语拾光、海威中天·向云晓著、中天西房海威·宸鹭弦歌、中天钱江海威大家·月赋杭承府等。这些项目均位于萧山核心区域，中天海威·奥语拾光在今年2月拿地，目前已处于尾盘阶段，其余三个项目均已售罄，未来中天和海威在萧山区的重点将落在今日成交的萧山北干东宅地。开发商在卷，做地单位也在卷。萧山北干东宅地的做地单位萧山交投，无论是拿地前还是拿地后全程跟进“贴身服务”，为开发商快速顺利开发，创造更好的营商环境和诸多便利条件。926政治局会议政策大幅转向后，包括杭州在内的一线、热点二线城市在分化中复苏。萧山北干东宅地成为近年杭州土地“溢价率之王”，受多重因素影响。既有地块自带优势，也有区域供应稀缺的条件，也呈现了近期杭州市场信心和预期上升的迹象。在市场仍严峻复杂的背景下，推地节奏加快，未来或将有更多核心区域的宝地推出。12月31日，2024年内杭州最后一场宅地出让，依旧看点颇多，滨江区商改住地块、钱江新城二期宅地、萧山市北宅地、未来科技城地块等都将轮番上场。2025年1月14日，萧山新区北干西宅地、钱江世纪城宅地等，也已经箭在弦上。