1819岁macbook日本1819岁macbook日本北京城建调整棚改项目规划，玺院消失了117户

1819岁macbook日本北京城建调整棚改项目规划，玺院消失了117户

　　[#天津南开调整小学转学和初中入学政策#]天津市南开区教育局16日发布《关于调整南开区小学转学和初中入学政策的通知》及相关政策问答。通知实施后取得南开区户籍及对应房产的家庭，如所购房产为存量房（二手房），则须持有房产满三年方可提出转入申请；如所购房产为南开区范围内的新建商品房（一手房）则不受影响。通知实施后，南开区小学新一年级入学的学生和新转入南开区小学的学生在六年级毕业登记时，须持有与入学登记或申请转入时一致的南开区户籍及房产信息，方可参加初中派位录取，否则将统筹安排到全区有空余学位的公办初中。上述户籍的户主及房产的产权所有人须是学生的父母、祖父母或外祖父母，且私产房的产权所有人须持有该房产的全部产权。

两年前的9月21日，秋高气爽，丰台区卢沟桥小屯西路彩旗招展，礼炮齐鸣。那里正在举行一场北京城建宸知筑的奠基仪式。北京城建房地产开发有限公司党委书记、董事长史赞等一众嘉宾，为它扬土培基。那天，史赞没发言，他是公司法人兼任董事长。史赞是全国五一劳动奖章获得者，也是丰台区小屯西路棚户区改造项目的主要推动者。这是北京市首个国企利用自有土地一次性招标的棚改项目，发端于2015年4月。它包括四块地，25-131、132、134地块和一块幼儿园用地。其中，131地块建成了定向安置房福悦四季，132和134地块的案名是宸知筑，商品房，分两期开发。如今，十年过去了，福悦四季在2023年3月已经交付。宸知筑在2022年10月开盘，卖了两年、成绩不佳，索性在2024年7月份把二期改名为玺院，稍早前连规划也改了。从某种意思上讲，玺院的更名和改规划，等于对北京城建一期宸知筑进行了否定。亡羊补牢，史赞的自我修复能力很强，一个崭新的玺院诞生了。缩减117户、地下少了七千平米在史赞眼里，宸知筑一二期是作为整体开发的。2022年7月，宸知筑取得了《建设工程规划许可证》（2022规自（丰）建字0026号），一期132地块启动，二期134地块尚未实施。直到2024年2月29日，北京市规自委网上挂出了《丰台区小屯西路棚户区改造项目25-134地块设计方案变更》的公告。15天公示时间过去了，没有收到公众反馈意见。这表明，134地块的设计方案变更成功。4月23日，北京城建发布了整个项目新的建设方案。具体指标为：总建筑面积 483610.08平方米，其中住宅建筑面积 285633.61平方米——商品住宅194549.58平方米，政策性住房91084.03平方米），其他建筑面积 197976.47平方米，共分 3期开发建设，容积率为2.8。这里的商品住宅，就是宸知筑，一期住宅面积为7.87万平方米、611户，二期玺院11.58万平方米、707户，它们6.8万平米，总建筑面积34万平米。按照最初的规划，宸知筑一二期共建20栋5-25层洋房及高层，1435套房，容积率2.8。其中一期6栋611户，二期14栋824户，总楼层9-22层，层高1号楼3.05米，2-6号楼2026年4月精装交付。但在新规划里，二期玺院的户数减少了117户。它的容积率没变，户型面积却变大了。户型变了，小区的楼栋也须重新排列。大致的变化是，原来最前面的两栋加高了，第二排的三栋楼间接缩小了，第三排三栋智保留了最西边的一栋、且降低了高度，再往后的南北走向楼栋变成了3栋楼，最后加高了楼王的高度至26层。这次玺院的新方案，地上建筑面积12.09万平米，与原方案一致，地下建筑面积较原方案缩减了7148平米，为7.82万平米。拧巴的全系户型玺院改了规划，同样的建筑面积，户数少了14%，意味着它的户型变大了。这正是北京城建的诉求点。“双空中庭院，传世大宅”“建面约154-280平米大师精装格调院邸”，这一系列广告词出街，让很多人误以为，这是一个纯大户型豪宅社区，包括花姐也看走眼了。花姐在网上查了很多关于玺院的信息，基本都是大平层印象。实际上，玺院拥有全面积段，83平米、116平米、120平米、145平米、163平米、183平米、192平米、206平米和208平米等。简而言之，它什么客户都想要，并非一个纯大户型社区。它有点像大兴的颐和公馆，户型从75平米起步，98平米、128平米、144平米、162平米、222平米，一个大杂烩。反观一期宸知筑，109㎡和125㎡的三居、132㎡和138㎡的四居，刚需+改善，比玺院更纯粹。当户型变成大杂烩之后，受影响最大的是大户型。户型越大，越难买。在这些大户型卖家眼里，小户型很有可能未来是用于出租的，租户越多，人越杂，品质就越低。它的2.8容积率，和同区域的京能西贤府一样。但京能西贤府就比较纯粹，只有125平米、154平米和173平米三款户型。玺院走全系产品路线，一定有自己的道理。花姐发现，如果把宸知筑和玺院的户型放在一起看，那不就是一个完整的全系产品嘛。宸知筑的产品段属于中间层，而玺院占据了两头。由于玺院改了规划，人们关注它的新总平面不多。它的北面是一条长长的3层配套楼，把1号楼挤到了西北角，户型为122平米。2#、3#、4#、5#、10#、11#和9#是大户型，12#是280平米超级大户型，8#和6#7#的东端户约为120平米户型，13#是83平米的小户型，东西走向，算是凑容积率的产品。从整体来看，玺院的户型配比，怎么看都觉得拧巴。惨烈的大瓦窑板块两年前，宸知筑似乎是从丰台区大瓦窑突然冒出来了的。实际上，早在2015年3月，它所在的北京市丰台区小屯西路棚户区改造项目就发出过招标公告。一个月后，北京城建集团旗下的北京城建房地产开发有限公司中标——没有装入A股上市公司城建发展里，成交价48.57亿元，楼面地价16750元/平米。到了2024年初，同区域的京能西贤府楼面地价涨到了6.08万元/平米。用现在的价格来看，北京城建拿的地实现太便宜了。但是，宸知筑卖得不太好。据查，宸知筑两年来供应了611套、只网签188套，成交均价7.16万元/平米，去化率约30%。几个邻居的表现也一般：京能西贤府网签8套，中建和颂九里网签3套。除了市场原因之外，宸知筑被广为吐槽的，就是户型太奇葩：进深，实在是太长了。有人见到宸知筑的127平米三居户型，被它的16.8米进深惊到了，而面宽只有7.4米，室内南北有一条长长的走到。现在，这这种狭长的户型设计比较少见，御翠园和中海京华玖序有，它们都是十多年的产品设计。北京城建决心在玺院升级产品户型，主要发力点有两个：1、彻底改变进深面宽比的2:1格局，南向做到三面宽，进深面宽比接近1:1；2、顺义时代潮流，从原来送飘窗变成送阳台。这两点，玺院无疑是做到了。尤其是南北双阳台全赠送，首开大瓦窑板块之先河。但它也有一个致命的弱点：无论是183平，192平米还是206平米户型，南面也仅有三面宽而已，没有做到应有的四面宽。尤其是280平米户型，进深22米，面宽只有12.3米，南面只有两面宽。北京楼市最卷在丰台，而丰台最卷在大瓦窑，这个弹丸之地，仅宸知筑、玺院、中建和颂九里和京能西贤府，就有将近2000套新房未售，还有电建华曦府200余套现房在售。更名的玺院，周边对手环伺。

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编辑:罗元发

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