美版高压监狱1-4房地产这个转向，真的让人想不到_ZAK美版高压监狱1-4ER新闻
房地产这个转向，真的让人想不到_ZAK美版高压监狱1-4ER新闻
打开世界美酒地图，世界烈酒核心产区主要集中在中国的西南，重庆又是中国白酒金三角的重要“支点”。最核心的是重庆具有两条通往世界各地的海陆空通道。第一条是通江达海的“陆海新通道”是中新（重庆）战略性互联互通示范项目的重要组成部分。该通道利用铁路、公路、水运、航空等多种运输方式，由重庆向南经贵州等省份，通过广西北部湾等沿海沿边口岸，通达新加坡及东盟主要物流节点。另一条是南线欧亚大陆桥这条国际铁路通道“渝新欧”，从重庆出发，经西安、兰州、乌鲁木齐，向西过北疆铁路，到达边境口岸阿拉山口，进入哈萨克斯坦，再经俄罗斯、白俄罗斯、波兰，至德国的杜伊斯堡，全长11179公里，由沿途六个国家铁路、海关部门共同协调建立的铁路运输通道，占据中欧班列主导地位。其次是重庆正在高规格、高质量推进成渝双城经济圈和国际消费中心城市建设。因为这些优势，2019年，上海合作组织国家多功能经贸平台落户重庆。过去三年以来，各种酒类产品在国际市场又面临新的挑战和机会，需要一个更加精细化的平台助推中国酒“出海”的企业呼声越来越多。同时，上合酒工委的成立是为落实上海合作组织历次元首理事会精神以及加强经贸和人文交流，助力上合组织多边经贸合作发展，根据重庆市政府工作报告“做实上合组织国家多功能经贸平台”的要求，按照“一体两翼”模式，积极推动、务实推进产业链企业创新的国际生态。
住宅产品的性价比，越来越高了前段时间，明源君看到一则报道称，优衣库 2024 财年前三季度中国市场的营收及利润大幅下滑，主要原因是，很多年轻人不再追求品牌，而是纷纷寻找 " 平替 "。此外，财经作家吴晓波的团队去年一项调研也显示，68.4% 的新中产表示更容易被商品的 " 质价比 " 所吸引，更认同 " 纯粹的使用价值优先、溢价靠边 "。看到这些消息，你是不是首先想到「消费降级」。明源君倒觉得，说是消费者变得更理性了，倒也挺合适的。其实，类似的现象，在日本早就出现过了。日本社会学家三浦展在著作《第四消费时代》中，将消费行业的发展划分为四个阶段，其中，第四消费时代的特征就是消费者回归简朴、回归本真。优衣库、无印良品等主打 " 高性价比 " 的品牌，便是在这个阶段崛起的。如今，定位物美价廉的优衣库也遭遇「平替」冲击，可见消费者对于性价比的追求有多强烈。在住宅领域，类似情况也正在发生。众所周知，这两年住宅产品卷得飞起，每家房企都在拼产品。明源君认为，当下产品的升级，正是围绕 " 性价比 " 展开的。性价比和便宜，并不是一个概念。性价比不是一味低价，而是价格适中，而功能够用。比拼的是能否在同等价位中，做到人无我有，人有我优。想清楚了这一点，就能明白，住宅产品的发力点该放在哪。具体如何做，今天我们就以户内空间为例来谈谈。01户型快速迭代升级越来越强调实用好用最近有位读者跟明源君说，现在市场上库存新房的最大打击，来自新出的项目。因为规则变化太快，产品也卷得飞起，一两年时间，户型的差距已经拉得非常大了，当前市面上的产品，对于库存产品来说已形成降维打击。和过去的户型相比，现在的户型两个方面的变化尤为明显：在有限的空间内，挤出更多实用面积户型对于居住品质的影响是根本性的。当前市面上的户型，整体设计较此前有很大的变化，其中，得房率的提高，当数其中变化最明显的一项。同样的价钱，以前只能买到得房率 70-80% 的房子，现在随便一个项目拎出来，得房率都轻松超越 80%，甚至是 100% 以上。过去偷偷摸摸做的赠送面积，现在几乎都合法化了。去年以来，各地纷纷发布住宅新规，鼓励做大飘窗、阳台、露台、入户花园等空间，扩大户内实用面积。广州就是一个典型例子。去年 11 月新规计容发布以来，阳台的半计容规则先是由原来 15% 放宽至 20%，而后没多久又突破 30%。上个月新出让的地块，最宽松的条件是 40% 的全赠送露台 +25% 阳台建面占比。随之而来的，是得房率一路走高，从去年的最高 100%，冲到了现在的最高 140% 以上。于是，我们看到，市面上最新的产品，82㎡能做到三房两厅两卫。110㎡更是可以做到五房两厅两卫，比以前的项目妥妥多出两个房间。难怪很多看过户型的人直呼「炸裂」！后悔买房买早了！强调户型多变性，能承载更长的家庭生命周期首先，通过减少户内承重墙，赋予户型更多可变性。现在很多户型，除了厨卫及管井位置不可变，其他空间都设计成可变的，业主可根据实际居住需求进行 DIY。比如绿城的 " 生命宅 "，就赋予了空间 50% 灵活度，通过布局调整，可轻松实现 LDKB 一体化、双子房、双钥匙等个性化空间结构，满足业主从三口之家到长者独居的全生命周期需求。S 墙重现江湖，为户内释放更多使用空间我们留意到，近两年 S 墙结构又重新风靡起来。这种墙体结构，是通过墙体内凹，预留出一个局部空间，用来内置玄关柜，或者作为冰箱位使用，从而为玄关或厨房释放出更多空间。将冰箱移出厨房，释放出来的空间，可以用来延展灶台面积，一些原本 L 形的厨房因此变成了更好用的 U 形厨房。原本改善项目才有的西厨岛台，也因此得以在刚需项目得以实现。像下面这个户型只有 79㎡，也是做了一个小吧台。厨房采用的是全明设计，吧台位置关上玻璃门窗后是厨房操作台，打开门窗后变成餐厅的一部分。厨房不再是 " 小黑屋 "，下厨者在做饭的同时也能与在客户活动的人保持交流互动，家庭场景也变得更丰富些。02有限的空间，丰富的场景赋予生活更多的可能性赠送面积变多，房间数量增加，阳台尺度变大 …… 这些都是硬件层面的提升，作为生活的场所，物理空间要真正发挥价值，关键在于如何让居住其中的人的需求得到充分满足。也就是说，仅有硬件进化还不行，软件也得跟着升级。强调空间平权，照顾每个家庭成员的体验所谓空间平权，就是以人为本，充分考虑空间的均好性，照顾到每位家庭成员的居住体验与多元需求。比如次卧往往是开发商容易忽视的一个空间。但是事实上，次卧承载了婴儿看护与互动、儿童到少年的成长等多重功能，在家庭结构以及家庭生活中，是一个重要的组成部分。过去的户型通常重主卧轻次卧，很多次卧甚至连一个床头柜都放不下，收纳空间也严重不足，造成了主次卧之间 " 失衡 "。现在越来越多项目从空间平权的角度，给予次卧更多考虑。比如，改善四房户型，要求将次卧及主卧都朝南布置，并保证充裕的尺度。有房企就要求，儿童房按照能放下单人床 + 书桌 + 衣柜三件套预留，老人房按照能放下双人床 + 床头柜 + 衣柜的尺度预留，剩余的空间给到主卧和客厅，在保证次卧合理压缩的基础上保证主人空间合理放大，寻求空间更优解，保证一家人都能舒适生活。比如下面这个建面约 143㎡户型，实现了五开间朝南，约 16.8 米的超宽屏尺度，约 9.6 米三联阳台，让三个卧室都能享受到充分的采光。以下这个 143㎡的户型，采用四室两厅三明卫的双套房设计，更好的保障家庭成员的使用需求和隐私需求。承载丰富的生活场景，让每个空间都 " 活 " 起来居住空间的本质是为人服务，脱离人的需求，空间将失去生命力。可以发现，户内空间在设计中，越来越强调以人为本，力求在有限的空间内，去营造出多样化的生活场景，承载更加丰富的生活需求乃至情感需求。比如目前市面上 140㎡左右的户型，已经在对标 180㎡的户型进行空间场景设计。首先是客餐厨空间多大采用 LDK 一体化设计，形成一个多元场景的家庭欢聚空间。比如这个 143 平的户型，LDK 方厅的使用面积高达约 52㎡，这尺度基本可以和 160㎡甚至 180㎡面积段的户型相媲美了。LDK 方厅还预设了一个 X 空间，可以融合到厅里，也可以独立开来，作为卧室或者书房、茶室、儿童游戏房等使用。其次，主卧小家化的趋势越来越明显。传统的主卧套间的功能为卧室、洗手间和衣帽间。而现在在改善产品中，兼容的场景更加全面。比如卫浴升级到四件套设计或者五件套；衣帽间划分男主人和女主人专用区域；有的还预留了小型的吧台空间，让男女主人重拾私享时光。再者，越来越多强调个人 " 小确幸 " 的时代，很多户型中设置局部空间留白，用来承接家庭成员的各种 " 悦己 " 需求，比如客厅留出一小块地方，可以打造成 " 一米咖啡角 "，或者作为宠物的专属预留空间，承载美好生活的更多可能性。03功能主动超配而且加量不加价刚需盘对标改善盘，改善盘对标豪宅盘，住宅产内卷不再局限于同档次的竞品，而是出现越级配置的趋势。而且，功能「加量不加价」，主打的就是一个「物超所值」。主动提高装标，力求与竞品拉开差距在限价年代，精装往往是房企拿来拉高总价，撑大利润空间的；而现在精装修更多的是拔高项目的性价比，与竞争对手形成差异化。对于精装修，房企也越来越舍得下成本了。据克而瑞统计，在北京、广州、杭州、南京、武汉等核心城市，精装配置升级的趋势越来越明显，在成交均价大致持平的情况下，大家纷纷提高装修标准，力求做出比周边竞品更好的配置。比如北京丰台区大红门板块今年 4 月开盘的一个项目，成交均价 91,251 元 /㎡，装标达 4,000 元 /㎡；附近 200-300 米的 2022 年 12 月开盘的项目，成交均价与其近似，装修标准则仅分别为 2,500 元 /㎡和 2,000 元 /㎡。其他的城市，也有类似情况。来源：克而瑞，注：标灰的为对标项目；板块溢价率 = 项目成交均价 / 该区位板块同一时间段内商品住宅成交均价 -1越级配置：刚需改善化，改善豪宅化我们看到，一些原来改善盘才有的配置，大量出现在刚需项目上；而改善项目的配置也朝着豪宅方向进化。比如前文提到的，刚需刚改户型做小型的西餐岛台；还有很多刚改项目挤出了小型家政间，设置有洗手盆，并预留了洗衣机及烘干机的位置，有的还给洗地机也预留了上下水条件。另外就是家电配置更足了。除了配齐空调、新风、地暖等基础设施外，很多以前非交标的家电，例如冰箱、洗衣机、电动晾衣架、蒸烤一体机、洗碗机、鞋柜消毒机等等，纷纷出现在交标的范围。下面我们就选取一个局部细节来看看，现在精装配置可以内卷到什么程度。这是北京某项目一个 125㎡户型。主卫采用双台盆设计，台盆上方做了整面墙的美妆镜，美妆镜的背后还嵌入一台创维的美妆冰箱，对女主人可以说是非常贴心了。来源：优采平台再看另一个项目镜柜设计。这个是一个次卫的镜柜，不仅借鉴了酒店镜柜设计，内嵌了吹风机架和插座，甚至配置了电动牙刷消毒盒。来源：楼市独家说到这，你是否好奇，房企的利润那么薄，功能配置还「加量不加价」，怎么可能算得过账？难道都是赔本赚吆喝？这就要提到当前的另一个明显趋势——「平替」。实用至上，部品部件弃大牌选「平替」当前中国的消费市场，出现了日本「第四消费」时代的趋势。年轻人的消费者更偏好价格、功能够用的基本款。对于大牌，很多人已经放下执念了。这一点在住宅领域表现得异常明显。有房企就告诉明源君，过去精装房都喜欢用进口大品牌，但他们今年的客户调研发现，普通客户（指非豪宅客群）对进口品牌其实并不敏感。而且经过这么多年的市场教育，客户尤其是改善客户对行业一些「内幕」已有所了解，知道所谓的进口大牌不过是低配版的工装款，中看不中用。于是，我们看到当前住宅产品在部品部件选取上出现两个变化：一是国产品牌取代进口品牌。成本基本相同的情况下，国产产品的功能可以更多、更实用。比如说马桶，配进口品牌只能用基本款，选国产牌子则可以用智能马桶。二是大众款取代工装款。过去既要用品牌充门面，又要得住控成本，通常都是用品牌厂家定制的工装款。后续一旦出现问题，维修变得非常麻烦，即便是一个配件坏了可能都找不到替换的。在实用至上的当下，房企在选择部品部件时也更强调耐用与便捷。工装款逐渐被抛弃，转而选择大众化的零售款，让购房者没有后顾之忧。全屋收纳做到极致，不浪费任意一寸空间当你去问业主居住的痛点是什么，很多人都会得到一个答案：收纳不足。越老的房子，收纳的问题就越突出。因此，当前市面上的项目对比存量项目最大的优势之一，就是收纳做得更充分。一方面，更多的收纳柜子被纳入交标。过去通常只有玄关柜、卫浴柜等是交标，现在更多的柜子，如衣柜、电视柜等都纳入了交标。有房企就提出，全屋装修必须一步到位，业主所需的各类家电、收纳柜体、配件设备一站装载配齐，打造真正的拎包入住。比如位于北京的这个项目，以 " 功能场景设计先行，户型空间设计后置 " 的原则，先根据生活需求设计收纳、家电方案，再根据收纳和电器方案设计户型，以减少空间浪费。不到百平米的房子内，" 塞 " 进了约 18 组柜体，收纳面积达到约 27.1m³，相当于 900 个 20 寸行李箱的容量。对于收纳空间的挖掘，可以说是达到了极致。其中一些细节，可能业主自己都想不到。比如考虑到目标客群以 35 岁及以下青年为主，年轻人有囤零食的习惯，于是在内嵌冰箱旁设置一个 20cm 超薄收纳铺，专门用来装零食杂货；洗手盆下方做了侧翻板收纳，用来装洗脸湿巾，卸妆湿巾，顺手一拿非常方便。家政间的洗手盆下方预留上下水管线，用来给扫拖机器人充电及换水 ……种种细节，看完你都不得不感慨，简直太周全了。当然，更令人忍不住感慨的是，以人为本的产品创新，真的没有上限！本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：若可，36 氪经授权发布。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:马连良
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