小妈妈2房地产新格局，很明确了_ZAKER新小妈妈2闻
房地产新格局，很明确了_ZAKER新小妈妈2闻
附近村镇：本次地震周边5公里内的村庄有北宜武村、尧城村、小武村、杏花村、南宜武村、清德铺村、南尹村、北里旺村、西怀远村、碱场营村，20公里内的乡镇有孟封镇、王答乡、徐沟镇、西谷乡、集义乡、北格镇、柳杜乡、清源镇、刘家堡乡、东于镇。
房地产新格局，加速形成。几年前，明源君曾在一篇文章中提到，房地产未来会分裂成四个行业，房企也已将分化成四类企业：投资商：利用便宜的钱，在地产全产业链寻找投资机会，从中获利。开发商：类似于传统手艺人，靠品牌输出及项目开发管理能力赚钱。运营商：围绕存量物业运营赚取租金；以及自持物业增值产生收益。服务商：通过为客户提供服务，赚取服务费用。这四种角色，可能会有所重合，也就是说，一家房企可能同时扮演着其中两个或以上的角色。过去，住宅市场处于上升周期的时候，绝大部分房企都属于开发商的角色，大家的业务模式大同小异，都是以住宅开发为绝对核心甚至唯一业务。而随着住宅业务缩水，房企转型不断深入，目前行业分化已经逐步成型，上述这四种身份，在房企身上体现越来越明显。一种新的房地产格局，正在加速形成。01 地产行业分化重整，呈现出 2 大变化趋势一方面，投资与开发加速分离。过去开发商多数是大包大揽模式，投资 - 设计 - 招采 - 建设 - 销售，每个环节都抓在手里。这种模式，在过去市场良好，房价上涨的时候，是没问题。房企虽然借了很多钱，付了很多利息，但上涨的房价带来的利润空间，可以覆盖掉这部分成本。依靠负债驱动发展，一旦遭遇融资收缩，风险便暴露无遗。而在供需逆转之下，这一模式也难以为继。据七普数据，截至 2020 年末，我国家庭户人均住房建筑面积为 41.76 平方米，这个数据，已经达到发达国家水平。房子紧缺的时代过去了。购房需求已经从追求 " 有房子 "，升级到追求 " 住得好 "。改善型置业成为绝对购房主力。这对很多开发商来说，也是致命的打击——没有造好房子的能力，在这个市场没法立足。行业的变化，加速了投资与开发的分离，带动了地产代建快速崛起。据不完全统计，目前已有 90 多家房企涉足代建业务，其中，大多数是民企。代建企业通过输出专业能力，为委托方提供项目建造、咨询、销售等服务，赚取代建费。有的代建方具有较好品牌认知度、美誉度，还可以输出品牌，让项目产生溢价，获取利润分成。这几年，在城投托底拿地、出险房企纾困、保障房建设等需求的共同作用下，地产代建迎来了飞速发展。仅去年一年，代建企业新项目建面预计就达到 17312 万平方米，同比大增 56%。代建的崛起，宣告地产开始步入投资与开发分离时代。另一方面，运营商与服务商规模渐成。过去高周转模式下，房企与项目之间的关系，从项目交付出去那一刻就结束了。而事实上，建筑的生命周期才刚开始。在整个生命周期上，还有很多环节可以赚钱，比如，做项目运营，为项目里的人提供服务，做项目维护甚至重建。商品房年销售额最高规模是 18 万亿，去年下滑至 11.6 万亿。未来是否还会缩水很难说，但极大概率不会重回巅峰。市场趋于饱和，增量空间很难养活过去那么多的房企，也很难支撑现有房企规模持续增长。房企不得不从存量空间去寻找机会：一是通过存量物业运营，如商业空间、产业园区、长租公寓等，通过运营使物业增值，并获取租金收入。二是给予存量物业提供服务，赚取服务费用。典型的如物业管理，产业园区管理服务，大型场馆运营服务等。三是介入存量改造，也就是城市更新，房企可以参与各地老旧小区、老旧厂房等的改造。当前，增量开发与存量运营之间，已经形成此消彼长趋势。多元化发展的房企，存量运营及服务收入在总营收占比不断提高。比如以运营能力见长的华润置地，多年来积累的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等优质资产，为其的持续增长打下了坚实基础。财报显示，今年前六个月，华润置地经常性业务收入 227.8 亿元，在集团业务中的利润贡献占比已经达到利润贡献占比已经达到 51.4%。" 住宅 + 商业 " 双轮驱动的新城控股，商业板块也在继续增长。数据显示，今年上半年，新城控股实现商业运营总收入为 62.12 亿元，同比增长约 19.44%，其中，物业出租及管理业务毛利 41.91 亿元，在公司总毛利中的占比由去年同期的 43% 大幅提升至 57%。挖掘存量物业的价值，不仅是房企发展的需求，也是政策引导的方向。尤其是体量庞大的住宅。住建部数据显示，2023 年全国共开工改造城镇老旧小区共 5.37 万个，共完成投资近 2400 亿元。中国住宅建成时间集中，老龄化也集中。按照中央的规划，" 十四五 " 期末，将力争完成 2000 年底前建成需改造城镇老旧小区的改造任务。这样的老旧小区，大约有近 17 万个。这个体量，也足够养活很多房企了。02 活下来的房企，各有各的拿手戏如前文所言，以前房企全都做住宅产品的时候，大家的模式高度重合，就连产品都高度同质化。即便如此，由于市场空间大，容错率高，就算房企资质平平，也能野蛮生长。这一轮的洗牌，使一批房企离开牌桌。活下来的房企，也出现明显分化：不仅差距拉大，差异也在放大。行业呈现出 " 百花齐放 " 的趋势。做住宅开发的房企，各有各的护城河这几年，地产百强榜座次发生了剧烈变动，国央企整体上行，而民企普遍回落。而那些仍然稳住、甚至还逆袭的房企，都有自己一套杀手锏。有的在布局上占领优势。统计显示，去年 top20 房企中，均价在 3 万元 /㎡以上的有 3 家，依次是：滨江（43073 元 /㎡）、越秀（32790 元 /㎡）与华发（31545 元 /㎡）。销售均价主要取决于两个因素，布局，城市能级越高，地价越高，项目售价也水涨船高；产品定位，改善乃至豪宅产品具有更高溢价空间，能为房企争取更多的利润。这与当前改善主导的需求结构也是匹配的。这几家房企的共性，就是布局高度集中，且重仓核心城市：滨江重仓在杭州，华发重仓在上海，越秀重仓广州。有人可能会认为，高能级城市房企都抢着进，这构不成什么独家优势。其实不然。很多人可能也注意到，这一轮深耕型房企反而抗风险能力普遍更强。房企长期深耕一个区域，对城市发展、客户特征的了解更深入，有助于精准投资及产品研发。口碑建立也并非一拓而就，房企在一个区域长期扎根，其知名度和影响力也并非一个新进者所能比拟的。有的在开发能力上有独到之处。上述提到的越秀地产，除了布局优势外，还有一个杀手锏，就是 TOD 项目开发能力。TOD 项目体量大、业态复杂、开发难度高，很多房企对此望而却步。越秀地产的前身是广州城建总，先天具备参与城市建设的基因。在高难度的 TOD 项目开发上，越秀地产如鱼得水。截至今年六月份末，越秀地产在广州和杭州共开发 10 个 TOD 项目，TOD 项目的总土地储备更是达到了 310 万平方米，约占总土地储备的 12.4%，约占总土储面积的 12.4%。上半年 TOD 项目贡献了 94.6 亿销售额，对整体业绩的贡献率达到 17.1%。有的积累了良好的产品口碑。比如绿城，算是少数有品牌效应的房企之一。今年前 10 个月，绿城实现了约 2150 亿的总销售额，其中自投项目销售额 1303 亿元，位列行业第六，较去年排名又提升了一位。代建项目的销售金额更是达到了 847 亿元。绿城的口碑效应，也影响着绿城体系的各个板块。比如其代建板块 ，得益于母公司的背书，绿城管理不仅能输出项目管理能力，也能为委托方输出品牌，帮助项目溢价。单凭这一点，便足够吊打许多同行。有的管理能力遥遥领先。说起管理，业内有两家房企为人们津津乐道。一家是滨江地产，以超高人效为人所知。近年来，滨江的人均销售额一直保持在 " 过亿 " 的水平，遥遥领先于同行。超高人效的背后，一是布局高度集中，管理半径小，效率极高；二是强大的供应链，减轻了滨江的管理压力。很多房企都在学习 " 滨江模式 "，但至今没有哪家能超越。另一家是中海，素有利润王之称，虽然这几年利润率有所下滑，但依然遥遥领先。中海最有名的，是其成本管理能力。A4 纸双面打印的故事，在业内几乎人尽皆知。中海仍持续强化其成本费用管控优势。中海去年的分销费用与行政费用合计占收入的比例为 3.4%，同比下降了 0.2 个百分点。同时，还通过供应链集中采购方式将招采成本降低了 13%。当然，中海 " 利润王 " 的身份，还得益于精准拿地布局，以及超低的融资成本。其融资利率一直以来都处于行业最低区间。转型多元化的房企，已逐步建构起新增长极部分房企转型已见成效，他们不仅是开发商，更是地产运营商、服务商。最有代表性的，当属华润置地。前瞻性的多元化布局，让华润置地在面对行业调整时有了更多胜算。目前，华润置地经常性业务的利润率已经超过开发业务，第二增长曲线已正式形成。旗下的万象系购物中心，已成为内地高端商业的代表，也是华润置地最闪亮的一张招牌。未来，华润置地的目标是转型大资管。战略核心是将 " 经营性不动产业务 " 调整为 " 经营性不动产与资管业务 "。作为民企之光的龙湖，多元化转型成效更加凸显。截至去年，龙湖的运营及服务业务对集团核心权益净利的贡献率，已经达到 60% 以上。换言之，现在的龙湖，与其说是一家开发商，不如说是一家地产运营商 / 服务商。早在多年前，其他房企还在住宅市场跑马圈地的时候，龙湖便开始将眼光转向存量市场，并逐步确立了一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道的 "1+2+2" 三大业务板块。经过多年培育，运营和服务业务已进入收获期，成为龙湖集团利润企稳、重回增长的重要引擎。这些率先突围的房企，有力的推动着行业走向一种全新格局。本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：若可，36 氪经授权发布。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:张国柱
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数据显示，2022年珠海市GDP为4045.45亿元，地方一般公共预算收入437.37亿元，年末全市常住人口247.72万人；同期，深圳市GDP为32387.68亿元，市本级一般公共预算收入4045.12亿元，常住人口1766.18万人。可以看出，除了人口，另两大关键经济指标几乎呈10倍的差距。。
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2002年，他曾撰写并出版了《站在月球看地球——一位经济学博士的国是策论》一书。整本书共64篇文章，阐述了他从事金融行业近20年来的经历和观点。在书中，他指出“许多落后，源于人的思维方式的落后”。
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“明年上海地区购买纯电动车送绿牌的政策应该会有一定调整，根据我们得到的消息，绿牌后续可能也会像蓝牌一样参与竞拍模式。购买新能源车免费送牌照的政策如果有缓冲期的话，大概最多延期到明年6月。”上海地区一位不愿透露姓名的凯迪拉克汽车销售员告诉记者。
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但一条深中通道显然不足以满足珠江口两岸城市融合发展的需要，在深圳和珠海两市共同推动下，连接两地的跨海大桥项目——深珠通道被正式列入规划，并迅速推进。按照设计方案，深珠通道是公铁复合通道，包含高速公路、高速铁路和城际铁路三种功能，建成后，将实现深圳到珠海30分钟直达，并且通行能力远在港珠澳大桥之上。届时，两大经济特区将进一步紧密融合，给两个城市带来不可估量的想象空间。
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作为连接深圳与中山两地的交通大动脉，深中通道开通后，将使两地之间的车程从现在的2小时缩短为不到半小时。而毗邻中山的珠海，也可以经该通道前往深圳，也将比目前绕经虎门大桥快约1个半小时。原本隔海相望的两大经济特区，将因为一条陆路通道而形成半小时经济圈。
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记者注意到，南昌市公安局2020年4月公开发布的《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》中提到，“全面取消在我市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制，实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的‘零门槛’准入政策。”且放宽落户地址限制、将地域审批权限下放至派出所。
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在他看来，在快速发展几十年后，中国房地产市场进入转型期。虽然此前房地产市场有所承压，但目前已看到了积极发展迹象。前三季度，在中国房地产市场，新房销售下降趋势有所收窄，二手房市场热度则有所上升。
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对于中国地方政府债务问题，潘功胜表示，中国政府的整体债务在国际水平中处于中低位，到2022年底，中国政府的债务余额约为60万亿元人民币，约为当年国民生产总值的50%，中央政府债务率约为21%，处在相对较低水平。即使按照国际清算银行（BIS）数据，我国政府总债务率约为78%，而G20国家约为94%、新兴市场平均值约为65%。
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今年8月初，公安部在新闻发布会上提出，将探索户籍准入同城化，试点实施灵活落户政策，大力推进以人为核心的新型城镇化。据媒体不完全统计，今年以来，至少有13个省份26次提出将放宽落户限制。
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针对赵智勇此次被调查的官方通报，任建明分析，因为赵智勇在9年前的处分中已经被开除党籍，他已经不再是党员，对他的调查不再适用党纪，所以通报中写的是“接受监察调查”，而非一般官员落马通报中的表述“接受纪律审查和监察调查”。
第二阶段调往地方任职。2001年，赵智勇转任江西省省长助理。仅1年后，他开始担任江西省副省长，后来相继兼任九江市委书记、省委常委、省委秘书长。直至2014年被调查，他在副省级任上徘徊12年。