九.幺九.幺北京城建在通州送阳台，建投国贸瑨上更难了
九.幺北京城建在通州送阳台，建投国贸瑨上更难了
热贡艺术，正在蝶变中更加时尚。
北京城建发展一改慢悠悠的作派。在通州宋庄双埠头项目上，从9月27日拿地到11月5日出图，它只花费了40天，创造了非内定者的新速度。但没有出案名。这宗地由三个地块组成，TZ03-0403- 6008、6015居住用地、A334托幼用地，由北京城建兴通置业有限公司以15.96亿元底价摘得，地上建面8.02万平方米，销售指导价4.7万/㎡。如果一切顺利的话，城建宋庄项目可以赶在年底开盘。和建投国贸·瑨上、金地北京壹街区两个邻居相比，北京城建是有后发优势的。主要在于它南向赠送了开敞阳台。这是通州少有带阳台的楼盘——帅府·京彩世界南北带开敞阳台。但包括缦云ONE、万科东庐、招商·璀璨公元，都只有飘窗赠送。花姐预计，城建宋庄项目将全面开启通州的阳台面积赠送时代。最近金隅在通州土桥拿下的地块，大概率也会跟上。北京没有阳台赠送的区域，只剩下海淀、房山了。3个电动自行车地上停车场先来看看它的区位。城建宋家庄项目大范围地处通州区宋庄镇，小范围东至徐宋路，南至北堤北三路，西至徐宋西路，北至北堤北五路。它的总建筑规模约12.05万平方米，其中地上约8.02万平方米，容积率均为1.8，建筑高度32.95米——限高36米。为什么不顶着限高建，而选择32.95米呢？目的还是想提高得房率。因为，建筑高度一旦超过33米，就要增设防烟楼梯间及合用前室，新增一部消防电梯，这会增加公摊而降低得房率。城建宋庄项目有南北两个住宅地块，都是9-11层洋房，北区9栋、南区10栋。北区用地面积比南区大了2500平米。南北两个区都有瑕疵：北区东北角有块公交场站，高12米，1#和3#受直接影响；南区东南角有个幼儿园，建面4054平米，6#、9#和11栋直接受影响。由于徐宋路不让设置机动车开口，两块地的车库进出口都在西边。北区大门在南，在东边设了一个次入口。南区大门在东。整个小区的会所，设在南区。进入17米宽的大门之后，是一个144平米的下沉广场，围绕广场应该有一圈会所，占地约1200平米。南北区一共设计了10处地上自行车停放处、3个电动车停放处，和两个室外运动场地。南向出现了开敞阳台在东六环之外，城建宋庄项目的定位是什么？先看它南面一路之隔的建投国贸·瑨上，今年4月开盘，供应了542套。其中70-90平米94套，90-110平米125套、110-130平米191套、130-150平米104套。花姐给城建宋庄项目做了一个户型预测，大抵是直接对标建投国贸·瑨上的。北区以110平米和120平米户型为主，主要分布在1#、2#、3#、6#、7#、9#、10#，共计262套；130平米户型分布在8#，共计44套；150平米在楼王4#，共计44套。南区也是以110平米和120平米户型为主，主要分别在3#、7#、8#、9#、11#、12#，大约191套；130平米位于10#、8#和9#，约63套；150平米位于楼王6#，共计36套；另外，最北面的1#，户型面积88平米，66套。由于大部分的顶楼为异形户型——南面比北面多一层，所以它的实际套数会少一些。建投国贸·瑨上卖得并不好，至今网签37套，去化率不足7%，成交均价4.08万元/平米，较指导价缩水了13%。东侧为在售新房金地北京壹街区，网签价4.31万/㎡。城建宋庄项目的杀手锏是赠送南向阳台。以南区10#为例，一梯两户，每户的南向设置了开敞阳台——客厅和主卧，长约9米、宽1.5米，赠送阳台约7平米。它的端户西侧和北侧都赠送了飘窗。这对建投国贸·瑨上和北京壹街区等楼盘，无疑是降维打击。北区静、南区闹城建宋庄项目分南北区，就存在到底优先选谁的问题?这个需要一分为二去看待。对于喜欢热闹、爱社交的人，南区更适合。因为有会所，因为有幼儿园，比较闹一些。对于喜欢安静、不愿扎堆的人，北区更适合。虽然北区的东北角有公交场站，但毕竟那是在北面，影响不大。大的方向定完，就来细选。先看北区，1#的东端户和3#的，受公交场站的影响比较大，尾气大，噪音大。第一排临马路，要么有噪音，要么有路煞。4#是楼王，8#是次楼王，它们的中间户都是优选的。但是，选端户一定要小心，小心角煞问题。再看南区，1#和6#的端户存在严重的角煞问题。9#南面是幼儿园，比较吵闹，但有一个好处，南面无遮挡。这个区，优选的楼栋不多，3#和7#都会受到车库出入口影响，11#和12#临马路。花姐有点想不通，为何要把88平米户型放在北面居中的位置，那里应该做成大户型才好，前面的楼间距达到了51米。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:吴国梁
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