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北京开年首场土拍：华润联合体与建发182亿分食海淀两宗地块18XXXXXX69GHXX，楼面价约9万/平_ZAKER新闻

　　“住院部的楼上面好多人在呼救，有人在大喊，有人在窗户外边坐着，也有人拿着毛巾示意这里有人。”季女士称，当时浓烟特别大，有人把病人推到窗边试图转移，但可能因为楼层过高不知道该怎么办。

两宗地块均未设置地价上限，最终的交易结果还是给市场带来惊喜。开年第一场土拍在北京落幕。1 月 2 日下午，从三点半开始至接近六点结束，若剔除掉中场休息时间，整场土地竞拍持续了两个多小时，累计四百余轮叫价，烘托起北京土拍市场久违的激烈氛围。这次上架成交的地块均位于海淀区东升镇，两宗地块位置紧邻，北至规划清河镇南一路道路南红线，东至规划规划清河镇西路道路西红线，南至清河北岸绿化控制线、西至规划朱房南三街道路东红线。其中，北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029 地块由中铁置业 + 招商 + 华润联合竞得，成交价 91.52 亿元，溢价率 17.33%，楼面价约 8.92 万 / 平方米。北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030 地块由建发竞得，成交价 90.4 亿元，溢价率 25.04%，楼面价约 9.506 万 / 平方米。两宗地块交易起始价合计 150.3 亿元，0029 地块起拍价 78 亿元，0030 起拍价 72.3 亿元，成交价合计达 181.92 亿元。这场土拍的热度在意料之中。两宗地块于 2024 年 11 月 27 日挂牌预申请，并快速 " 转正 " 确认正式挂牌。线下竞价前，两宗地块均已收到线上报价，0029 地块报价提升至 78.24 亿元，0030 地块价格达到了 72.59 亿元。两宗地块依次出让，参拍企业极度重合。比如，报名了 0029 号地块的建发、中海、金茂、保利，以及中铁置业 + 招商 + 华润联合体，同样出现在了 0030 号的报名表中。可见各家对此次供应地块的势在必得。而由于两宗地块均未设置地价上限，最终的交易结果还是给市场带来惊喜。不过几家欢喜几家愁，中海、金茂、保利还是遗憾陪跑。两宗地块总用地规模约 8.2 万平方米，地上建筑规模合计 19.77 万平方米，建筑控高 48 米，容积率 2.4。其中，位于西侧的 0029 地块用地规模 4.27 万平方米，地上建筑规模约 10.26 万平方米；东侧的 0030 地块用地规模 3.93 万平方米，地上建筑规模约 9.51 万平方米。区位上来看，项目位于北五环，附近商业配套有华润的清河万象汇，北侧还有一处规划商业，周边地铁线路有 19 号线支线、13 号线上地站，稍远些位置是昌平线朱房北站。" 多规合一函 " 显示，海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目位于海淀区东升镇北部片区，地处中关村大街高端创新集聚发展轴辐射腹地，京新、京藏高速、北五环围合区域。项目范围内主要为居住用地、研发设计用地、市政设施用地及教育用地等。海淀区以名校云集闻名，项目所在地目前有海淀实验二小。据悉，0030 地块东北侧的教育用地规划一所九年一贯制学校和一所幼儿园，由清华大学附属实验学校承办。项目预计于 2026 年初开工，并计划于 2027 年 6 月完工。项目有望被纳入含金量颇高的 " 清华附学区 "，这也为项目增色不少。住宅项目方面，地块东北侧为此前华润打造的橡树湾三期、四期，挂牌均价在 12 万上下。而有观点认为，项目西北侧此前出让的功德寺地块销售指导价为 10.5 万元 / 平方米，成交楼面价为 7.1 万元 / 平方米。而 0029、0030 地块的楼面价分别为 8.92 万元 / 平方米、9.51 万元 / 平方米，未来销售价格或能达到 12 万元 -14 万元 / 平方米，也将高出橡树湾。挂牌文件显示，两宗项目均鼓励建设全龄友好社区，鼓励实施超低能耗建筑。根据多规合一文件，在建筑风格层面，朱房地区以现代建筑风格为主，可适当结合新中式风格，建筑造型规整、内敛，营造稳重、和谐、明朗的人居环境。这也意味着，若想卖到 " 理想价位 "，中铁置业 + 招商 + 华润联合体与建发或许也需要继续在产品上出新。此次豪掷近百亿揽地的建发，是北京市场近年来的黑马。在五年前的 1 月，建发首次进入北京。2020 年 1 月 3 日，新年的首场土拍中，融创击败中海、华润、招商、保利、金茂等十余家房企，以 34 亿元竞得北京石景山古城南街 1612-757 地块，溢价率 25.93%。当时关于地块成交的诸多报道中，融创是唯一主角。不过据悉，建发以财务投资身份参与，这也成为其初来北京交的 " 学费 "。一年的蓄力之后，次年 5 月，建发开始独自操盘，20 亿元独揽朝阳 " 崔各庄三兄弟 " 之中的朝阳区崔各庄乡黑桥村、南皋村棚户区改造项目 30-L06 地块，溢价率 14.99%，地块打造为 " 望京养云 "，在同年 11 月正式入市。建发在京项目情况之后的 2022 年，建发在北京市场空前活跃，拿下昌平 " 珺和府 "、" 璟院 " 项目地块，并与北京城建分食打造 " 建发城建 · 文源府 "；2023 年，建发再次登场，全年揽下两宗宅地，推出 " 观云 "、" 观堂府 "。2024 年是相对沉寂的一年，建发仅在年末以 " 马甲 " 公司福州裕诚房地产以 24.35 亿元拿下丰台一宗 " 回炉 " 宅地，销售指导价 8.3 万元 / 平方米。不过在全年的最后一天，金茂发布公告称为北京丰台地块开发合作向福州裕诚提供 9.21 亿元诚意金借款。具体而言，中国金茂的间接全资附属公司北京亦城与建发盛高（建发国际的间接全资附属公司）、福州裕诚及北京兆兴（项目公司，为福州裕诚的全资附属公司）签订协议，据此，为后续就标的地块的开发开展合作，北京亦城同意向福州裕诚提供合计不超过约 9.21 亿元的诚意金借款，按年利率 6% 计息；福州裕诚不得用于与标的地块开发无关的用途。北京亦城应于协议签署且福州裕诚将其所持项目公司 36% 股权质押给北京亦城后，根据标的地块开发所需资金需求分批向福州裕诚提供诚意金借款。尽管并非正式 " 入股 "，但也正如公告所言，北京亦城向福州裕诚提供诚意金借款有利于中国金茂与福州裕诚进一步落实标的地块合作开发各项事宜，共同争取项目收益优化。而 2025 开年成交的这一宗地块，建发又是否会引入新的合作方？本文来自 " 观点网 "，作者：潘玲宣，36 氪经授权发布。

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编辑:高大山

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