三叶草gw4334广州地铁卖房狂赚148亿，闯入地产三叶草gw433450强_ZAKER新闻
广州地铁卖房狂赚148亿，闯入地产三叶草gw433450强_ZAKER新闻
“希望此次美中元首会晤能为美中交流创造更多有利条件。”美国加州大学伯克利分校教授丹尼尔·科曼表示，我们只有一个地球，两个世界主要大国领导人面对面交流，将为推动更好应对气候变化等全球性挑战提供契机。他认为，美中两国之间人员交往越多、走动越多，大家就越会发现，两国并不需要在所有问题上都保持一致意见，也能在很多领域实现合作共赢。美中在清洁能源领域加强合作，可以为全球树立榜样，为实现可持续发展探索新的路径。
文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 墨言今年国庆 " 黄金周 " 最后一天，开发商红色、喜庆的成交数据海报铺天盖地。国庆期间，在广州，保利发展成交 50 亿元，越秀地产成交破千套、销售额达 30 亿元，珠实地产销售额超 20 亿元，粤海置地成交 5 亿元 ......在一众传统老牌粤系开发商中，出现了一个陌生的名字——广州地铁地产。没错，它就是广州地铁集团旗下的地产开发平台。官方宣传海报国庆期间，广州地铁地产珑璟台项目到访超 400 组，成交额 2.5 亿元，加上白云区云城上品黄金周首日成交额破 0.5 亿元，整个黄金周，广州地铁楼盘销售额至少超过 3 亿元。翻了一下 2024 年 1-9 月广州房企销售榜，广州地铁地产悄悄坐上了 " 广州第三大开发商 " 的宝座。在克而瑞统计数据中，广州地铁地产全口径金额 148.5 亿元，仅次于保利和越秀，后两者全口径销售额均超过了 300 亿元，领先后面的万科地产、中海地产逾 20 亿元。图片来源于克而瑞而在中指研究院披露的 2024 年 1-9 月中国房地产企业销售业绩排名中，广州地铁地产以销售额 170.6 亿元，进入了全国房企 50 强，位居第 42 名，超过了大家熟悉的雅居乐、星河湾、合景泰富、奥园等粤系房企。从国庆黄金周的销售表现看，广州地铁地产销售额不及珠实、中海、万科等，今年 10 月累计销售额也有可能被超越，丢失广州房企销售额第三名的宝座。但在一揽子政策下来之前，即广州全面放开限购之前，广州地铁地产完成了惊人的 148.5 亿元销售额，风头压过了中海、万科、华润、招商等房企。行业尚处逆势时，广州地铁地产，竟有强于头部房企的销售能力？网红豪宅背后的大金主据源媒汇统计，目前，广州地铁地产在广州共有 19 个在售楼盘项目、9 个独立开发项目、10 个合作开发项目，其中包括琶洲南 TOD、星瀚 TOD、星樾 TOD 等 " 网红盘 "。做到上百亿销售额，广州地铁地产仅用了 3 个楼盘。中指研究院统计数据显示，今年 1-9 月，琶洲南 TOD、珑璟台、品实云湖花城分别实现销售额 73.7 亿元、15.8 亿元、15.3 亿元，合计 104.8 亿元。其中，千万级别网红豪宅琶洲南 TOD，是当下广州的销冠楼盘，由广州地铁地产与越秀地产联合开发，二期项目操盘主体公司为广州市品鑫房地产开发有限公司。天眼查显示，广州地铁集团、越秀地产分别持有该公司 80%、20% 股份。今年 3 月，琶洲南 TOD 二期准备入市销售，首推 17 栋、18 栋、20 栋和 21 栋，包括 142㎡、196㎡和 211㎡三大户型，吹风价为 10.5-14 万元 /㎡，后又加推 24 栋。截至源媒汇发稿，琶洲南 TOD 二期项目完成去化率超过 50%，网签 157 套房源，已售总面积约 2.38 万㎡，在售房源数量为 108 套，未售总面积约 2.37 万㎡。琶洲南 TOD 畅销的主要原因是，这里要规划建设一个新的富人区。除了今年一线城市豪宅行情火热之外，另一个重要原因是——琶洲板块的稀缺性。一方面，琶洲南 TOD 总体货量不多，确定引入名校省实，配套兑现落地；另一方面，琶洲板块住宅用地卖一块少一块。2023 年底，琶洲 331 地块完成出让，这被视为琶洲板块仅剩的一宗宅地。因此，越秀地产敢于以单价 7.57 万元 /㎡拿下该宗地块，并创造了广州楼面价地王。不过，今年 7 月，海珠区新滘东路北侧储备地块控规对外公布，即琶洲南 TOD 项目的东边，一纸规划将商业用地变更为住宅用地，竟诞生了 6 宗宅地，预计新增供应 2000 套左右房源。控规的调整，打破了 " 琶洲不再开发住宅 " 的戒律，甚至有可能改变新富人区的未来格局。图片来源于广东省人民政府公告但作为琶洲南 TOD 项目背后大金主，广州地铁却先饮到了 " 头啖汤 "，也让它悄悄坐上了广州第三大开发商的位置。珑璟台、品实云湖花城都是临湖项目。前者位于海珠区腹地，由广州地铁地产独立开发，属于广州地铁 18 号线上盖项目，但周边是城中村，缺乏配套建设。后者靠近总投资 3500 亿元的白云湖数字科技城，由广州地铁地产和珠江实业共同开发，但是超大盘，缺乏大型商业等。两个项目都能完成超 15 亿元销售额的关键是：降价。珑璟台入市时单价 9.5 万元 /㎡左右，现价低到 7.5 万元 /㎡，部分房源单价甚至 6 字头。品实云湖花城入市时单价 3.75-4.3 万元 /㎡，现价低到 3.2 万元 /㎡。今年以来，上述两个项目也在不断通过一口价、特惠房、购房返佣、购房补贴等形式推动去化，今年国庆黄金周期间同样进行大力度降价卖房。若不降价去化，珑璟台、品实云湖花城滞销的问题就难以解决。根据广州市住建局披露的数据，珑璟台最早拿证时间为 2023 年 3 月，网签已售房源为 80 套，去化率仅为 30.5%。品实云湖花城最早拿证时间为 2020 年 4 月，网签已售房源为 2301 套，去化率为 65%。赚钱全靠卖房很多人不知道，除了地铁商业经营之外，物业开发与经营，是广州地铁的第二大主业，也是最赚钱的业务。广州地铁 2024 年债券半年报显示，公司实现收入 86.8 亿元，同比增长 17.4%，其中运营业务、物业开发收入占比为 43.3%、31.35%，为前两大业务。收入增长主要是物业开发收入实现大幅度上涨，录得同比增长 36.84%。在赚钱能力上，今年上半年，广州地铁运营业务亏损近 3 个亿，毛利率为 -7.93%，物业开发毛利为 10.8 亿元，占到总体毛利比例为 74.6%，毛利率则约 39.8%。广州地铁卖房赚钱能力远远超过了中海、华润两大以盈利能力著称的房企，后两者同期毛利率为 22.1%、22.3%。具体项目上，广州地铁地产的赚钱能力更加惊人。今年上半年，琶洲南 TOD 项目实现利润率 25%、番禺陈头岗星瀚 TOD 项目利润率为 201.7%、品实云湖花城项目利润率则为 11.74%。上、中、下三图依次为琶洲南 TOD、星瀚 TOD、品实云湖花城项目公司不过，广州地铁地产的开发业务，与中海、华润等头部房企有着很大区别，它将自己定义为 " 非典型房企 " 或功能性房企，即卖房本质上就是为了填补地铁运营需要的资金或产生的亏损。根据广州地铁官网显示，其将自己定位为 "TOD 轨道交通都市美好生活运营商 "，开发模式为 " 轨道 + 产业 + 生活 "，用物业开发价值为地铁建设筹资，反哺地铁运营。广州首条地铁线 1 号线全线开通于 1999 年 6 月，贯穿彼时的新兴区域芳村、老城区荔湾、越秀、东山和天河，算得上 " 轨道 + 产业 + 生活 " 项目概念的，当属现在黄沙领展购物广场、恒宝广场等。当下的 TOD 模式，则参考、借鉴于香港地铁 " 轨道 + 物业 " 发展模式。让广州地铁全面走上 TOD 发展模式的契机，主要有两点：一是 2017 年初，广州市发改委发布了有关 TOD 综合开发的意见稿，推进土地储备，实施综合开发，形成城市功能区等；二是深圳地铁早在 2004 年底联合香港地铁，开始探索 " 地铁建设 + 沿线物业 " 开发模式，反哺地铁运营，并于 2016 年通过收购方式控股万科，全力加码这条赛道。2017 年，广州地铁开始走上了深圳地铁的发展路线，一边 " 疯狂 " 买地——开局就以总价 195.4 亿元拿下番禺汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块，在 2022 年 5 月 TOD 项目达到 15 个。截至目前，广州地铁地产累计开发超过了 20 个项目，储备待开发项目 70 余个。另一边，广州地铁本身缺乏地产开发经验，且需要投入不小的资金。因此，它开始与本土国资房企越秀地产密切往来，在不少项目上进行合作开发，并在 2019 年 2 月以认购 30.81 亿股份的方式成为越秀地产二股东。有意思的是，越秀地产与广州地铁地产开发平台存在同业竞争、紧密合作的双重关系。同时，除了越秀地产之外，广州地铁地产合作方还包括珠实集团、新世界中国、科学城集团等。激进扩张之后，加上现在房地产行情弱复苏，广州地铁资金流动性也有紧张的趋势。今年 6 月末，其有息负债规模为 2450.6 亿元，其中短期债务为 379.5 亿元，货币现金为 229.9 亿元，现金短债比仅为 0.6；净借贷比率则为 74.6%。同时，广州地铁持有商品房库存规模为 486 亿元，较今年年初仅减少 3 亿元左右。所以，不降价卖房，广州地铁商品房滞销将更加严重。但靠着轨道开发低成本拿地、国资背景借贷的双重优势，即使降价，也不妨碍广州地铁赚得盆满钵满，还悄悄登上了广州房企销售规模季军的宝座。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:于学忠
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孙业礼，男，汉族，1964年12月生，研究生学历，历史学硕士学位，编审，中共党员。现任中央宣传部副部长，国务院新闻办公室主任，文化和旅游部党组书记。第十四届全国政协常委。
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11月13日，国家金融监督管理总局北京监管局发布批复，同意华夏银行收购北京大兴华夏村镇银行有限责任公司，承接其全部资产负债、权利义务并设立华夏银行股份有限公司北京康庄路支行及北京庞各庄支行。
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资料显示，洪磊，1963年生，现年60岁，毕业于北京大学经济系。曾先后在北京市委、北京市证券监督管理委员会、北京证券有限责任公司工作，并曾任职北京证券副总经理。1999年北京证券参与组建嘉实基金，洪磊出任嘉实基金总经理。2001年，洪磊进入中国证监会系统，先后在基金监管部、稽查局任职，曾任副主任（副厅局级）、巡视员（正厅局级）。2014年10月，洪磊调任中国证券投资基金业协会副会长，主持日常工作。2015年8月，洪磊接替退休的前会长孙杰，正式出任中国证券投资基金业协会会长。自2020年6月起，洪磊担任中期协党委书记、会长。
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当前，中美关系处于何去何从的关键节点。去年11月，中美元首在印度尼西亚巴厘岛会晤，达成一系列重要共识，为中美关系指明了方向。“重返巴厘岛”“通往旧金山”，推动中美关系真正稳下来、好起来，符合各方期待。
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