教育新视-"老镖客城中村扫街83939"-租赁市场，变化巨大

租赁市场，变化巨大_ZA老镖客城中村扫街83939KER新闻

目前来看，壹玖壹玖未来有关上市的规划还未可知。但可以确定的是，除壹玖壹玖外，还有其他处于同一赛道的酒类垂直电商平台，比如酒仙网、酒便利、名品世家等企业，也曾做出同样的选择。

长租公寓抢酒店生意，有胜算吗？最近两年，随着租赁市场竞争愈发白热化，一直主打 6 个月以上租赁产品的长租公寓，纷纷做起了短租生意，有企业甚至把租赁期限缩短到日租，和酒店正面交锋。比如，龙湖冠寓推出的 " 随心住 " 产品，可在全国 24 城 100 多家门店任意 7 天搭配使用。招商蛇口旗下多家长租公寓，也陆续上线短租房产品，可以按天收费。万科泊寓今年推出的 " 商旅短租 " 业务，同样可以日租。长租公寓到底能不能做日租生意？实际操作中需要规避哪些 " 坑 "？01 做日租不要追求极致人房比，分散式公寓谨慎介入之前明源君也说过，最近两年，越来越多长租公寓开始采取长租为主、短租为辅的办法。一方面，短租可以弥补长期租约不足造成的缺口，有效减少空置率。另外从盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升长租公寓的经营效益。比如城家公寓东莞项目就专门做过一次测算，公寓一共拥有 278 间房，长租是 2300 元 / 月，日租是 320 元 / 间夜。一旦全部做纯年租，总收入为 734 万元；而通过长短租结合后，总收入达 1068 万元，项目估值同比提升 24%。不过，也并非所有长租公寓都适合长短租模式，尤其是日租。最主要一点就是日租的经营模式类似酒店，需要为租客提供从入住到离店的全周期服务，包括布草、保洁、保安、前台等，所以会大大增加企业的管理难度和运营成本。所以，长租公寓在做日租前，一定要想好以下几个问题，不要贸然尝试：第一，日租难以追求极致人房比，与长租公寓运营逻辑恰恰相反。由于长租公寓盈利水平不高，所以很多运营商都在想尽办法提高人房比，即让 1 个员工覆盖更多房间，从而控制人工成本。比如人房比 1:120-150 是长租公寓行业中间水平，而不少项目已经突破了 1:300，甚至有项目实现了 1:600。而日租的经营模式恰好相反，其客单价之所以比长租要高很多，就是因为日租经营类似酒店，每个工作人员管理的房间数量相对较少，这样才能更大程度保证租客享受到高品质服务。比如日租需要雇专人每天打扫房间，长租则是每月定期打扫公区。短租经常有客人晚上入住，而且还会提各种各样要求，所以很多工种必须 24 小时在线。而长租租客即便晚上 12 点回来，也不会麻烦工作人员。遇到电器损坏等问题，也是头天线上保修，第二天才会有人来跟进。所以做日租生意，很难追求高人房比。如经济型酒店人房比一般在 0.12-0.16（100 间房配 12-16 个员工）。中档酒店：人房比一般在 0.18-0.22（100 间房配 18-22 个员工）。而业内做长短日租结合的高端服务式公寓，如雅诗阁、馨乐庭和盛捷等，人房比仅为 0.5：1、0.3：1 和 0.4：1，其中雅诗阁人房比最高时也仅在 1：3.3。第二，日租对分散式长租公寓不友好。目前来看，做长短日租结合的运营商，一般以集中式长租公寓为主，分散式长租公寓比较少见。一方面，分散式长租公寓的房源，往往是运营商从各地私人业主处租赁而来，然后再对外转租。房源本就极度分散，一旦做日租，管理难度和运营成本必然会成倍增加。而集中式长租公寓的房源，往往是运营商与房产公司等机构式业主签订长期整租协议，以整栋楼为单集中对外出租，即便做日租，管理起来也相对集中容易，只需要增加少量成本便可顺利运转。另一方面，分散式长租公寓的房源通常位于各个小区内部，一旦运营商引入流动性大、人员构成相对复杂的日租模式，可能会引起小区居民的投诉，沟通成本会比较高。相比之下，集中式长租公寓由于更多是整栋经营，所以做日租更具优势。第三，长租和日租，对线上管理系统和获客渠道的要求也大相径庭。长租公寓做日租，绝对不是简单的拿出一部分房源就可以做好，而是要有更专业的系统，以及更专业的团队。一方面是线上管理系统不一样。长租公寓因为租期和客户需求相对稳定，所以管理起来相对容易，对系统的要求相对简单。而日租公寓因为要及时处理预订、客户服务、房间维护等更频繁的变化和需求，所以系统设计更注重客户体验和前台操作的便捷性，传统的长租公寓 SaaS 系统没办法支持日租。另一方面是获客渠道和玩法不一样。长租公寓通常依赖自有渠道或中介机构获客，比如 APP、小程序、官网、58、贝壳等。而且长租公寓的租期都比较长，通常是 6 个月以上，运营商只要做好现有客户的续租工作，就能良性运转。而日租经营是以 " 间夜数 " 为单位，销售频率非常高，十分依赖携程、美团、飞猪、同程等 OTA 平台。所以长租公寓想要做好日租，就必须尽快成立专业团队，搞清楚各个平台的玩法和规则，才能持续有效地获取流量和曝光度。长租公寓做日租，其核心卖点就是以比酒店更便宜的价格，让客户租到日租房。而且现在很多做日租的长租公寓，往往都是万科、龙湖、招商等大品牌，品质上有保证，在与酒店竞争时也并不会落下风。比如万科泊寓某项目短租价格是 186 元 / 天，而同片区的酒店房随便都是 400 元左右，相比之下，性价比确实很高。那么，除了价格优势，长租公寓运营商做日租，还应该从哪些方面发力呢？明源君这里有几个建议，仅供参考：第一，采取动态调整法，旅游旺季可以增加日租供给。关于日租在整体房源中的固定占比，窝趣公寓曾给出两个标准：第一是看产品设计倾向，如果产品设计偏向长租的，那么长短租占比一般为 8/2 开，反之亦然；第二是看门店客源结构情况及门店所在商圈淡旺季变化，需要根据实际情况调整。比如雅诗阁公寓广州某项目，会把全部房源的 8 成做长租，其余做日租，并通过 OTA 等渠道放出。万科富瑞斯某项目短租（日租）占比已高达 40%，整体出租率达到 90%。更多运营商采取的是动态调整法，即旅游旺季就增加日租比例，其好处在于这段时期日租房的价格比长租房高出好几倍，可为运营商带来较高利润。反之，旅游淡季就减少日租比例，增加长租比例，保证出租率和现金流稳定。比如乐乎公寓某项目拥有 200 间客房，在酒店旺季的时候，可能会拿出 100 间、120 间甚至 150 间来做日租模式或短租模式给项目增加坪效。在酒店淡季的时候，可能把短日租的房间数下降到 40 间、60 间，减少淡季空置，最大限度增加坪效。第二，分楼层管理，满足日租和长租租客的不同生活所需。由于长租客户和日租客户在需求、服务、消费习惯等方面存在显著差异，所以最好的办法就是从产品设计之初入手，提前区分长租房区域和日租房区域，以满足不同租客的租赁需求。比如城家公寓就实行分楼层管理，相当于把房源切成了两大部分，一块是短（日）租，一块是长租。后续也会根据市场情况，动态调整楼层之间的差异。瑞贝庭公寓某项目也选择分楼层管理长租和日租房源，其中 3 楼、4 楼、5 楼的日租房源占比相对较高，2 楼和 6 楼相对较少。与此同时，长租房和日租房的内部配置也有不同，比如日租房源会配备洗烘一体机、小型冰箱等，而长租房普遍配有一台洗衣机、一台烘干机，以及大型冰箱，部分户型还配有洗碗机、抽烟烟机、电磁炉等，以便更好地区别日租和长租租客的不同生活所需。第三，把社群运营当成卖点，让日租客也能感受家的氛围。刚才提到，长租公寓做日租的核心卖点就是能让客户以比酒店更便宜的价格，租到日租房。实际上，相比酒店，社群运营也是长租公寓对外招租可以考虑的一大卖点。因为酒店客户都是短期住宿，客户流动性高，没有社群的土壤。而长租公寓大部分都是长期租客，更有可能建立起稳定的社群关系。比如中海长租公寓就通过组织城市骑行挑战、国风美学插花、宠物派对等，吸引了大量租户参与；万科泊寓也联合租户，打造了瑜伽、徒步、骑行、飞盘等一系列运动主题社群活动；乐乎公寓也尝试通过交互新体验，比如端午节、儿童节、情人节，以及求婚定制等，让短租客户有家庭温暖，让长租客户享受到社区乐趣。未来，长租公寓运营商可以尝试把社群活动常态化，以此为卖点，吸引外地旅游的年轻日租客。第四，硬件赶不上酒店，就要从软件服务上下功夫。长租公寓由于前期设计和成本所限，其硬件设施难以和酒店相提并论，后期改动也比较困难。所以，软件服务就成为长租公寓切入短租的另一个发力点。比如雅诗阁公寓由于采取了日租经营模式，所以星级酒店所包含的增值服务，该公寓也可以提供，比如 24 小时服务、会议厅租赁、送餐、接接机、干洗、代购等等。万科富瑞斯某项目由于许多设计在前期定型后难以调整，所以项目团队就专注在运营战略上寻求突破。一方面，项目利用独特的地理优势，将山海景观以及城市景观作为卖点，与其他品牌的房型形成差异化竞争；另一方面，项目注重软性服务的叠加和提供更加细致入微的服务，以提升住户的居住体验。包括现在很多切入短租市场的长租公寓，还推出了酒店行业比较少见的 " 随心住 " 产品。比如龙湖冠寓推出的 " 随心住 "，最低 799 元即可在全国 24 个城市随心住 7 天，节假日和周末通用，有效期接近一年，受到不少差旅和旅游人士的青睐。本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 "，作者：古月，36 氪经授权发布

koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad

编辑:胡宝善

TOP1热点：《宇宙机器人》继 TGA2024 后，再获 DICE 年度最佳游戏，玩过的玩家如何评价这款游戏？

7月8日-9日，2023青岛•中国财富论坛举行，主题为“新变局新财富新动能”。在主论坛经济走势展望与财富管理赋能环节，意大利联合圣保罗银行“中国发展项目”总负责人RosarioSTRANO进行了分享。。

来源：

TOP2热点：古代两河、埃及的历史算西方历史还是东方历史，为什么？

他谈到，改革之前的费率标准是1998年时确定的。20年前存款基本利率较高，加上基金规模普遍较小，这样的安排在当时算是比较正常。但当前我国存款基本利率进入2%的时代，基金行业总管理规模达到27万多亿，管理规模过千亿的基金公司数量越来越多，已经具备规模效应。同时，从基金评价角度看，我们通过对1998—2023年历史数据的统计分析来看，基金费用也有下降的空间。

近一周机构调研个股数量有近300只，

TOP3热点：如何看待千万粉丝网红账号「潘宏爱玩狗」多个平台账号内容清空，下架所有视频？x7x7x7暴力槽256w

最后，从发展趋势来看，产品和业务创新，以及低成本的被动指数基金的发展，也在推动公募基金行业总体费率的下行，这在过去十多年已经有所体现。

第一个是投资能力的挑战，我们以前经常说我们是债券方面的专业户或者说长期资产或固收加核心是我们的核心能力，我们支持保险长资金过程中发挥了重大的作用。但在新的市场环境下，我们面临很多挑战，比如说如果加入财富管理，也许你的很多挑战就不一定这样。

TOP4热点：实现一个 c 编译器有多难？原神雷神挤出乳液

霍建国：中央已经采取一列措施，对高新技术，原材料的出口管制，我们是比较主动的，但对外不讲说针对谁，外界普遍解释说是一种反制手段，所以那天新闻评论，我们不针对任何国家，是国际惯例。6月29日，国务院又下达了一个文件，鼓励有条件的自贸区和自贸港，加快从国际高标准的对接，稳步制度性开放。这个文件也是很重的，也就是说，上海、广州、福建、天津、北京、海南优先对标国际高标准的开放规则，实际我们没有直接说对标CPTPP，但所有的理解都认为现在CPTPP的标准体系代表了世界的高标准开放体系，因为它是WTO+。