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刚刚过去的2024年,全国土地市场供需两端延续缩量态势,溢价率低位徘徊,流拍率虽有下降但仍处于较高位。据机构统计,2024年全国住宅用地成交规模降幅超两成,土地出让金仅为2020年高点四成左右。聚焦高能级城市拿地投资,成为众多房地产企业的共识。从全国城市土地出让排名来看,北京、上海、杭州位列前三名,也是土地出让金超千亿的城市,而2023年土地出让金超千亿的城市有6个。排名跃迁的城市包括:北京由第3名升至第1名、西安由第7名升至第4名、常州由第10名升至第7名。对于2025年的土地市场,业内人士认为,虽然去年底土地投资迎来小幅“翘尾”,但销售回暖传导至土地投资仍需时间,预计企业投资将继续维持谨慎、分化的趋势。全国300城宅地出让金同比降近28%在“以房定地”的要求下,住宅用地供应收缩,同时房企资金承压叠加商品房销售相对低迷,2024年住宅用地需求不足。据中指研究院数据显示,2024年,全国300城住宅用地出让金达2.08万亿元,同比下降27.81%;成交楼面均价为5443元/平方米,同比下跌5.91%;平均溢价率为4.29%,较2023年同期下降0.35个百分点。中指研究院企业研究总监刘水表示,当前土地市场仍面临一定压力,尽管2024年多地在土地出让前发布拟出让清单,但房企在融资、销售双重挑战下,除热点城市或深耕的城市外,拿地力度均较一般。从各线城市成交规模来看均在缩量,由于房企拿地聚焦核心区域,所以一线城市土地出让金占比提升。而从近几年各线城市成交规模变化来看,一线城市宅地成交面积峰值出现在2021年,二线及三四线城市峰值均出现在2020年,其中三四线城市2019、2020年成交规划建面均超6亿平方米,占300城比重约为56%,但是随着市场持续下行,三四线城市库存去化压力逐步加大。另外,麟评居住大数据研究院监测数据也显示,2024年全国涉宅用地供应、成交规划建筑面积同比分别下滑28.4%、23.4%,平均溢价率为4.2%,较上年下降0.3个百分点;流拍率为12.4%。而从土地出让热度及分布来看,一线城市溢价热度大于二线、三四线城市,同时拿地金额占比明显扩大,占据市场绝对份额。数据显示,2024年一线、二线、三四线城市涉宅用地平均溢价率分别为7.6%、4.4%、3%。一二线热点城市高价地频出2024年以来土地市场延续低温运行态势,但“9·26”新政以来热点城市频现高溢价地块,不少城市涌现高价地。北上深杭仍是房企重要布局地,广州、成都、合肥优质地块也吸引房企积极参拍,土地市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。2024年12月2日,深圳市南山区后海金融总部基地地块以185.12亿元成交,溢价率46.32%,创下深圳涉宅地块总价新高,也是2024年全国成交最贵的宅地;11月29日,北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”地块以153.32亿元成交,创下北京单笔土地出让金纪录。在上海,2024年11月28日,上海市新杨思地块以7.44万元/平方米的楼面均价成交,溢价率40.37%,该地块是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价,并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。而在此前8月份的上海第四轮土拍,绿城以48.048亿元拍下的徐汇区原小米总部地块,楼面价高达13.1万元/平方米,创下全国单价地王新纪录。除一线城市以外,包括西安、成都和杭州等热点城市近期也相继出现高价地。2024年12月12日,西安市北二环地块以25.59亿元成交,成为西安土拍市场总价地王;12月19日,杭州迎来计容新规后首场土拍,萧山区北干东单元地块溢价率达77%,创下2024年杭州土拍最高溢价率纪录。从全国城市土地出让排名来看,北京、上海、杭州位列全国前三名,也是土地出让金超千亿的城市。而2023年土地出让金超千亿的城市有6个。虽然北京住宅地块出让数量由2023年的61宗减少至2024年的41宗,但是不断有大体量组合地块推出,全年有3宗超百亿地块成交,因此在全国排名中,由2023年的第3名跃迁至2024年的第1名。此外,出现排名跃迁的城市还有西安和常州,其中,西安由第7名升至第4名,常州由第10名升至第7名。全国住宅土地出让金排名前10名城市图/中指研究院业内预计更多高品质、高单价地块将成交虽然2024年土地市场整体仍承压,但是年末核心城市加快卖地,北上杭等地优质地块土拍竞争激烈。对此,刘水认为,尽管土地市场的回温目前还仅限于热点城市优质地块,但市场活力进一步提升,有利于房企拿地信心逐步修复。在中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的背景下,各地将持续优化房地产政策,随着楼市不断回暖,预计未来土地市场热度也将进一步提升。对于2025年的土地市场,克而瑞分析人士认为,从城市角度来看,房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域,过去的全国化布局或不再,核心城市和优质地块可能出现局部火热的情况。虽然2024年年底土地投资迎来小幅“翘尾”,但销售回暖传导至投资仍需时间,预计2025年企业土地投资将继续维持谨慎、分化的趋势。在麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱看来,土地市场将坚持“控量提质”的导向,有望迎来更多高品质、高单价地块成交,房企拿地策略可能会有小幅调整,但聚焦高能级城市的趋势不会改变。而2025年在政策支持以及高品质地块的推动下,土地出让情况有望整体低位企稳,溢价率回升至6.5%水平,但仍难赶超2021年及以前水平。新京报贝壳财经记者 袁秀丽编辑 杨娟娟 校对 刘军

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编辑:刘造时

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发布于:西畴县