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老地产酒店打开 " 命运盲盒 "。又一家地产酒店被摆上货架。近日，明发集团发布公告称将以 1 亿元出售泉州明发大酒店，接盘方为针记国际集团中国有限公司，由中国公民黄启明及黄辉祥（又译为黄惠祥）分别持有 50% 的权益。公开资料显示，针记集团背后是身价千亿、曾连续 14 年蝉联印尼首富的黄惠祥和黄惠忠两兄弟。值得注意的是，2003 年开业的泉州明发大酒店自 2023 年以来并无任何业务，2024 年财政年度无任何收入、净亏损为约 660 万元。多家 OTA 平台显示，该酒店目前已不可预订。身价千亿的印尼首富却花 1 亿在福建买了一家已停业两年的老旧酒店，这一操作不禁引发了业内诸多猜测与疑问。01 " 失速者 " 明发，难舍酒店生意明发集团有限公司创始于 1994 年，是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的大型现代集团企业。尽管与恒大、龙湖等房企同时期上市，明发集团却始终保持百亿规模。本该发力成长的时候，明发却遭遇停牌危机。虽然在 2021 年迎来复牌，但在停牌的这几年，明发集团的发展大受影响，在市场中逐渐掉队。在停牌期间，明发集团由于受到极大限制，频频发高息债券进行融资，这让其多年来面临资金压力。近两年，地产系酒店被卖原因都很简单直接。业内人士指出，国内高星酒店的业主多为碧桂园、绿地、富力等房企，过去在地产开发项目中积累了不少星级酒店，当债务出现问题，需要获取流动资金时，投入大、经营前景不明确的重资产酒店，往往成了最先被急着甩掉的 " 包袱 "。在流动性压力下，房企出售酒店资产多数处于被动，面临着资产估值被压价、资产流拍等问题。据其公告显示，本次出售明发集团净亏损约 390 万元。" 地主家也没余粮了 "，此次亏本出售泉州明发大酒店，业内认为明发同样也是受困于资金流动性问题。据其公告显示，此次出售是为了整合及精简酒店业务、提高资本使用率，并提升集团整体财务稳健性。泉州明发大酒店自 2023 年以来并无任何业务，2024 年财政年度无任何收入、净亏损为约 660 万元，出售事项可让本集团透过变现目标公司的价值及避免产生进一步开支，改善其财务状况及流动资金。另据其官方口径显示，目前明发集团旗下运营中连锁酒店共 13 家，其中江苏 5 家、安徽 6 家、福建 2 家，已售出的的泉州明发大酒店已不在其列。据了解，泉州明发大酒店于 2003 年开业，2011 年曾翻新装修，是泉州当地一家四星级老酒店。早前据媒体报道，2021 年该酒店业主方曾计划投资 1 亿元对酒店进行重装改造，建设年限 2021 — 2025 年。酒店经营管理团队与设计团队业虽多次协调商讨调整建设方案，但后续再无新动作，重装改造一直搁浅至今。值得注意的是，该酒店同年曾因违规使用童工被查处，被评为劳动保障守法诚信 C 级企业，上了失信 " 黑名单 "。如今，像明发一样不少陷入流动性危机的房企，已很难兼顾扩张时建起来的高星酒店。哪怕名下的酒店地段再好、再值钱，到了现金流告急的时候，该卖还是得卖，这似乎成了近两年地产酒店留在牌桌上的唯一方法。02 印尼首富为何看上这块 " 烫手山芋 "？据悉，此次交易买家为针记国际集团中国有限公司，由黄启明及黄辉祥持有。黄启明为这位神秘富豪虽不多见有相关报道，但黄辉祥却是相当知名的印尼首富，是印尼商界大哥大一般的存在。自 2008 年起，黄惠祥和黄惠忠已连续 14 年坐上印尼首富这把交椅。黄惠忠（左）、黄惠祥（右）在福布斯 2022 富豪榜上，黄氏两兄弟的身价甚至比李嘉诚还多出 117 亿美元。他们更是被非政府国际救援组织乐施会发布报告点名，如果将两兄弟身家加在一起，可以说是东南亚地区的首富，每年的盈利甚至可以消除印尼全国绝对贫困。在彭博 · 社发布的 2023 年全球最富有的 25 个家族中，黄氏兄弟排在第 19 位，财富达到 488 亿美元（约合人民币 3726 亿元）。虽然是靠烟草起家，但针记集团早在上世纪 70 年代就开始多元化布局，从工业园建设，到私人住宅，再到商场、写字楼、酒店和购物中心，都被纳入业务版图。在酒店领域，黄氏兄弟最广为人知的是占地 64 万平方米的大印尼购物中心综合配套项目，也建成了印尼首家五星级酒店。2004 年，针记集团取得大印尼购物中心综合配套项目 30 年经营权后，投资 2.42 亿美元。如今该项目已发展为拥有东西两栋相连而成的八层购物城，被称为东南亚最大的商业综合体。另外，其投资的印度尼西亚雅加达凯宾斯基酒店更是成为历史地标，其公共空间和豪华套房拥有印度尼西亚最佳当代艺术家的原创艺术作品。黄氏兄弟祖籍福建晋江，有闽商血脉。而任针记集团董事局主席的黄志明与黄惠忠的长子黄志胜（针记集团董事局董事长），同属黄氏家族的第三代。一位高星酒店开发负责人表示，自 2023 年开始，商业地产市场进入调整期，高星酒店资产成为家族投资者关注的重点，成为他们的防御性投资首选。业内猜测，此时接盘一家已停业两年的老旧酒店，除了多元化布局的战略考量，或许还掺杂着落叶归根的闽商情怀。不过，截至目前针记集团行并未披露该酒店后续的改造计划。03 老旧地产酒店的 " 命运盲盒 "今日的 " 烫手山芋 "，往往都是当年埋下的 " 坑 "。国内地产商的酒店生意大多还是沿用了地产思维，更看重资产价值，在管理、经营、服务方面的经验不足。就比如富力 2017 年用 199 亿接盘的 77 家酒店，连续亏损多年，如今面临着被清盘的局面。近两年卖掉高星酒店的房企业主，诉求与明发大同小异。比如金茂出售北京威斯汀酒店时，就在公告中称，出售带来的现金流及利润将用来优化集团整体财务状况及营运资金。北京威斯汀酒店（图源：携程）过去在房地产高速发展的一二十年里，国内酒店数量也经历了快速累积，房企是酒店投资的重要参与者。而如今像针记集团、金峰水泥这些实业老板们出手抄底，也标志着星级酒店的业主构成进入了新时期。业内人士认为，无论是 " 煤老板 " 还是其他实业老板搞跨界投资收购酒店，都是希望通过优质酒店物业追求中长期收益，通过多元化战略来分散风险。地产酒店曾经风光无限，不仅仅是因为时代红利，也是市场供给使然。如今，大多数老旧地产酒店生存的空间正在压缩，会议的减少，老客人不断流失，产品老化无力更新，人员老化，酒店所在城市新城区和商圈等变化，造成举步维艰。随着大量新酒店的涌入，也使得老旧地产酒店转型迫在眉睫。在酒旅行业日新月异的当下，随着消费者审美和消费习惯的不断变化，老旧酒店正面临着前所未有的挑战，原本地产酒店所附带的 " 面子 "、" 格调 " 光环也在悄然消散。许多曾经风光一时的地产酒店，如今因设施陈旧、服务滞后等问题逐渐被市场边缘化，甚至成为消费者吐槽的重灾区。业内普遍认为，很多酒店的硬件一般到了 5 到 6 年，保养维护好的 7 到 8 年，都需要重新进行改造或者装修。而 2011 年装修翻新后至今已 14 年的泉州明发大酒店，早已到了翻新改造的节点。不难发现，随着时间的迁移，很多老旧酒店显然难以凭借风格一成不变的软硬件与管理方式跟上时代。命运发生转折，成为意料之中。不少老旧地产酒店历经辉煌，大多已到了 " 而立之年 "，也随之拆开了 " 命运盲盒 "，或停业甩卖，或自我升级，或凋亡，或重生。大量设施老化、收益能力管理低下的老旧地产酒店，亟需通过轻量改造和收益管理优化来提升运营能力和营收能力。仲量联行在《中国酒店存量资产改造白皮书》中就指出，存量改造后酒店物业的盈利能力、资产价值和资产流动性将得到提升，更加具备长期投资潜力，为投资人提供长期稳定的现金流和财务收益的同时，也为未来可能的成功退出提供保障。未来能留存下来的地产酒店，或许唯有经历一场大刀阔斧的改造，才能有与市场和消费者对话的可能。