太子宠妾高肉红烧肉包讲的什么国庆楼市喜迎“大礼”，新房存量房均可获益，100万元房太子宠妾高肉红烧肉包讲的什么贷月供能省多少？
国庆楼市喜迎“大礼”，新房存量房均可获益，100万元房太子宠妾高肉红烧肉包讲的什么贷月供能省多少？
这次赴江苏考察，正值全党深入开展学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想主题教育。这次主题教育要求，努力在以学铸魂、以学增智、以学正风、以学促干方面取得实实在在的成效。
作者：郑娜 孙梦凡 张慧敏 陈君君楼市在国庆节前迎来政策“大礼包”。中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。与此同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。业内认为，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极作用，有助于持续带动居民消费。平均降幅约0.5个百分点“这正是我想要的政策！”听到存量房贷利率下调的消息，身在北京的“有房一族”的梁荔（化名）激动地说。2021年时，梁荔买入了在京的第二套房，房贷利率为LPR+105个点，高达5%。今年“517新政”取消商业贷款利率下限以来，各地的新发放房贷利率持续下调，据克而瑞调研，目前30个重点城市首套房平均贷款利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约为4%，新增房贷利率与存量房贷利率的利差明显拉大。潘功胜也表示，在北京、上海、深圳、广州这样的一些大城市，过去房贷利率的加点幅度是比较高的，在“517新政”调整以后，这些城市新发放按揭贷款和存量按揭贷款之间的利差更大。对此，人民银行指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量放贷利率降至新发放贷款利率附近。那么，下调幅度能有多大？“我们预计平均下降的幅度大概在0.5个点左右。”潘功胜解释，“之所以说是平均，因为房贷是在不同时期放的，同时不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量放贷利率水平是不一样的，所以我们预测的下降幅度是一个预期的平均数。”这也就意味着，一线城市的存量房贷利率的下调幅度可能会超过0.5个点。“我老家朋友的房贷款利率只有2出头。”梁荔说。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前承担高利率的，主要是在2017-2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民，也包括部分投资客。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而就业正在承受着压力，利率太高，会导致偿还压力大。利差的持续拉大，也在过去一段时间内引发了居民提前还贷的情况。亿翰智库统计显示，今年上半年，六大行按揭贷款上半年合计减少超3200亿，而2023年全年，这个数据是接近5600亿元，也就是说去年存量房贷利率调整后提前还款的情况并没有减少，这次调整到和新发放贷款一致，预计会在一定程度上缓解该情况。不过，存量房贷利率具体何时降、如何降，还需要时日落实。潘功胜表示，近期会发布正式文件，“这件事涉及的人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备”。他同时透露，初期会先在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。潘功胜表示，下调存量房贷利率有利于进一步降低借款人的房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元左右，有助于促进了扩大消费和投资，也有利于减少提前的还贷行为。同时，这一新政还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护消费金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康的秩序。100万元月供能省多少？根据多家市场机构测算的数据，当前存量房贷平均利率约在4%。央行此前披露的数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%。新发房贷与存量房贷相差大约在50个基点。按此计算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，每月月供大约减少312元，30年大约可以减少利息支出共11万元。此次为存量房贷利率第二轮下调。去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，央行此前发布的《中国区域金融运行报告（2024）》提到，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。当前，仍有不少贷款人存量房贷利率高位站岗，此次存量房贷利率再度下调，被视为实实在在的利好政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，若考虑到2020年以来5年期以上LPR（贷款市场报价利率）已经下降了95个基点，再叠加此次50个基点，最近4年存量房贷利率下降大概145个基点。若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，月供累计减少了约870元。不过，居民早偿率仍处于历史高位。国泰君安宏观研究团队在今年7月发表的一份报告中表示，今年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），反映出居民提前还贷行为明显增多，6月居民早偿率虽然下降到23.4%，但相较于历史同期表现，仍处于较高水平。居民提前还贷也使得银行个人住房贷款不断缩水。从央行披露的二季度金融数据来看，截至6月末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。另从42家A股上市银行披露的半年报可以看到，上半年，42家上市银行个人住房贷款余额合计达到34.1万亿元，相比去年末减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少了3119亿元。助力释放改善型需求不只针对存量房贷，本次新政还惠及新购房需求。为更好地支持城乡居民刚性和多样化的改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再分首套房和二套房，将首付比例统一为15%。潘功胜表示，“517新政”后，首套房的首付比例已降低至15%，当时的二套房是25%，这一次把二者统一为15%。他强调，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的首付比例下限。“不同城市、地区之间，房地产市场情况有很大的差别，地方政府可以采取差别化安排，在全国底线的基础上确定辖区内的首付比例下限。”同时，商业银行可根据客户风险的状况和意愿，与客户协商确定主体的首付比例水平。58安居客研究院院长张波分析，本轮对二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。张波认为，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求，这一新政有助于保障多样化改善需求。严跃进表示，简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，有望激活改善型或换房的需求。目前正值房企销售旺季，两项政策“大礼包”将如何影响市场？深圳一房企营销人士对第一财经表示，降低存量房贷利率，以及降低首付比例，能对房地产市场起到提振信心的作用，给房地产销售端释放一些需求。另有某央企人士也表示，对于之前在房贷利率较高点时买房的人来说，看到这次的政策会有一些激动；对于房企销售端来说，想要买房的人更多情况下并不是受制于首付款，而是对未来房价走势的预期，以及对整个经济环境的认知。业内认为，降低二套首付比例，在一定程度上也预示着房价当下已经处于底部。张波分析称，一般来说，较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明监管层对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。严跃进也认为，此次政策有很大一部分涉及到购房领域，尤其是二套房或改善型住房。这对于后续进一步落实房贷政策和降低房贷成本具有积极的作用。从实际过程看，后续购房方面贷款的优惠会更多，也有助于进一步提振住房消费和活跃房地产市场的信心。值班编辑：苏小koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:李四光
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