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二手房交易，开始流行美国人与畜禽Croproation365一站式

拜登资料图

今年7月，北京链家团结湖签约中心签约经理贾天祎接到了一张特殊单子：业主紧急出国，需要2天完成签约和过户。而按照常规流程，这需要花费近70天。了解了客户、业主的详细情况，发现客户是全款购房后，贾天祎和经纪人确定了签约方式：在签约服务中心线下签约。最终，整个签约、签后团队在2天内完成了从合同起草、签约、网签、缴税、到过户的全过程，业主如期出国，客户如愿收房。当然，2天完成交易和过户是特殊情况，通常来讲，在签约服务中心全流程时效，平均是35.7天。这比过去的非集签快了近一半时间。北京二手房交易正渐渐回暖，而在内里，二手房交易也正在经历一场新的变革，那就是一站式交易。以前房产乱象，吃差价、假房源现象泛滥，消费者权益得不到保障。以链家为代表的房产经纪公司，逐渐解决了房源真实性的问题，整个行业朝着标准化、规范化的方向迈进。不过需要注意，此时的规范化，只是刚走完整个流程规范化的第一步——签约前。而在房产交易环节，从客户有购房意愿，到最终过户完成，资金安全隐患、签约耗时长、签约品质参差不齐等问题，依旧在很长时间内困扰着行业。交易端，同样需要一个更规范、更标准化的解决方案。走完这一步，依旧是房产经纪公司的长期课题。A二手房交易进化的历程，就是从野蛮生长走向安全合规的过程。很多人认为买房难在找房源、谈价格，但即便达成了购买意愿，在交易环节，遇到交易纠纷并不鲜见。相关部门统计过，从买卖房屋的前期咨询到房屋买卖完成，也就是买家拿到房屋、卖家拿到房款，这个过程中能够留痕的、需要签名需要认证的环节有30多个，每一个环节既是关键节点，更是风险点。据中国消费者报最新发布的调查，30.96%的受访者遇到过二手房交易消费纠纷，最常遇到的交易纠纷类型是“房屋权属问题”，占比44.83%，紧随其后的是“税费缴纳问题”和“资金安全问题”，占比分别为42.53%、39.08%。而一旦发生二手房交易纠纷，会给消费者带来不同程度的困扰。上述调查指出，36.21%的受访者表示会“浪费时间和精力”，21.26%的受访者表示“房子没能交易成功”，20.11%的受访者表示“造成资金损失”，13.22%的受访者表示“严重影响正常生活”。要规避二手房交易风险，合同签署、交易流程就非常关键了，这也是二手房交易流程需要继续推进安全规范、推进标准化的原因。此外，即便规避了种种风险环节，整个交易流程也相当繁琐。去年在北京购房的柳欣欣说，为了买房这件事，她已经请了几次假，和买家签合同要跑一次，去银行批贷、过户等等环节都需要自己到场，特别是如果房产证写夫妻双方名字，那就需要两人都到场，“买房子真的好麻烦。”很多购房人也表示，因为要和卖家碰时间，特别是有的卖家在国外或年纪大，要对齐时间就更麻烦了。B字母榜看到，近年，房产经纪公司已经尝试在交易端给出解决方案，去年年底，北京链家在团结湖开设了北京首家签约服务中心，目前已在北京开设10家。简单来说，链家是在签约服务中心这样一个新场景下，重构了二手房交易流程链路，同时在这里聚合了更多角色，以提升效率。签约服务中心一切工作都是流程化、模块化的，签约流程被分成了5大模块，而整个流程也创造了一个新角色：签约经理。他们是独立于买方、卖方、经纪人的第四方。北京链家交易服务中心负责人安树礼介绍，签约经理最主要来源于交易团队的交易管家岗位，原来负责贷款及后期的工作，平均在岗时间9年，是非常专业的团队，另一类来源是工作年限在5年以上，在区里业绩达到前50%的经纪人，经手过大量的交易案例。“我们当时从将近800份简历中，筛选出了30个经纪人，标准非常严格。”而所有的签约经理，在上岗前需要通过21天脱岗培训，他们必须通过所有考试才有资格成为签约经理。上岗后，北京链家还将依据客户业主端满意度、经纪端满意度、个人博学考试等维度对签约经理进行考核。二手房交易由于涉及税费、产权性质等复杂情况，对专业要求非常高。这种选拔和考核方式，使得层层选拔出来的签约经理，专业实力过硬，对各种细节也能一丝不苟。10月21日晚上23:00，签约经理李娜开始拟定一份信息已全部核实完的合同，客户和业主是首次见面，经过详细的合同讲解后，时间已是23:56。合同中关于定金支付的约定，是签约当日支付第一笔定金，逾期付款将构成违约，需按照成交总价款的每日万分之五来支付违约金。由于时间紧迫，签约经理及时提示了客户和业主，建议买卖双方先下载并实名认证贝壳找房，凌晨之后再提交合同。客户对此表示非常感谢，认为签约经理能及时把控签约风险并做好提示。签约经理的严谨细致，让客户感受到了足够的安全感。客户离开时再次对签约经理表示了感谢。在交易环节，客户同样关心是资金是否安全，是否买到了产权纠纷的房子，安树礼说，有非常多的客户来签约服务中心办理业务时，都会说，“你一定要帮我找到一个非常安全的房子、产权清晰的房子，因为我的朋友真的碰到了这样的问题。”而业主们也很关心，房子过户完之后，能否收到房款。近期，在链家的签约服务中心，就有一个真实案例。根据流程，所有在签约服务中心签的单子，一定要事先查询产权报告，但有一单通过常规系统，查询不到产权，“业主也跟我们承诺，放心吧，房子产权肯定是没有纠纷的。”安树礼说。但经过签约服务中心通过辅助手段、数据积累查询后发现，这套房子是一套查封房，“如果我们客户买到了这个查封房，几百万的资金就打水漂了。”“签约经理能帮我们严格把关”，一位链家经纪人说。签约服务中心给二手房交易带来的影响已经显现，非集签情况下买卖双方的纠纷率为3.09%，而集签纠纷率为0.11%。如果说传统的二手房交易流程像几个分散的工厂，那么这种新的交易模式，就像是工厂的标准化流水线，严丝合缝地完成每一个环节，容错率自然要低不少。C签约服务中心这种一站式购房交易模式，解决的更是效率问题。过去，签约都是在中介门店进行，空间有限不说，办理手续需要跑4个地方，到场4、5次。过去签约之后要预约网签，预约网签之后预约面签，还要预约不动产过户。但在签约服务中心办理交易，只需要业主和客户到场一两次，因为这里有银行经理、公证人员驻点，可即时提供贷款、公证服务，银行批贷也能直接在签约服务中心完成。在签约服务中心，可以实现当天网签、当天面签，甚至当天批贷。“我们有非常多的客户，当天就可以批贷，他们感受特别棒的点在于终于不用再请那么多假了”，安树礼说，当天客户可以录制完线上过户的视频，这样客户就不用再跑到不动产中心去过户了，单子上午签约、下午就能线上申领新的房产证，就是因为链家把所有交易流程和多方角色都聚合到签约服务中心来办公。对所有交易流程进行重构后，链家开创了一种新的二手房交易模式。根据链家提供的数据，在签约服务中心，当日网签率和面签率分别为7.74%和20.93%，非集签的这一数据只有0.49%、0.01%。签约效率的提高，显然大大提升了用户体验。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在《翻越第二座山，吹响集结号》中提及，在房产经纪方面，要以提升客户体验为核心。一站式的二手房交易，显然也成为了链家提升客户体验的重要组成。链家的计划是，接下来会在北京开设至少15家签约服务中心，让客户和业主在30分钟内车程就能到达签约服务中心，完成交易。建设签约服务中心，成本不低。“我们的核心理念还是对用户好、对经纪人好”，安树礼解释，现在链家部分门店的基础设施仍然维持在比较基础的阶段，不是所有客户都能享受到好的品质。“既然客户业主信任链家，那我们就尽可能提供更好的服务给他们。”链家把基础设施建设好，同样也是打造了一座行业的样本，对行业显然也是益事一件。受政策影响，二手房交易正渐渐回暖。10月中上旬，北京二手房住宅网签已经达到了8296套，网签数据存在滞后的情况，实际二手房成交量可能远高于此数据，但从走势来看，今年10月是近几年的同期新高。关于楼市，外界看到的是房市的冷热、房价的起伏，而在内里，房产行业也正在进行了一场新的变革：一站式交易，正在重塑二手房交易。