极恶林中小屋角色背景故事两天连拿极恶林中小屋角色背景故事四块地，万科缓过来了？_ZAKER新闻
两天连拿极恶林中小屋角色背景故事四块地，万科缓过来了？_ZAKER新闻
他提到，要调配设施、尽快排涝，组织专业人员进行技术指导，最大限度减轻灾害对农业生产的影响。
万科的生死存亡，向来不止事关自身。在土地市场上，万科很久没有这么大的手笔了。12 月 17 日，广州番禺南站商务区三个地块出让，万科以底价竞得，总花费 28.8 亿，这是时隔四年之后，万科首次在广州拿地，也是今年万科进入 " 困难时期 " 以来，少有的在特大型城市拿地，而且一出手就是三块。一天之前，万科在河北唐山也拿下一幅土地，花费不高，只有 2.3978 亿元。两天之内，万科拿了四块地，这样的表现，不免让人疑问，处在 " 缩表 " 阶段的万科，是不是缓过劲儿来了？回答这个问题，不着急。广州番禺南站商务区这三个地块 " 很有意思 "，与万科渊源不浅。2011 年，当时的万科广佛公司和番禺当地的石壁一村、石壁四村合作 " 旧改 "，一共 15 个地块，总计容面积 126 万平方米。这些地块中的一部分转入了二级开发，于是就有了番禺南站商务区的万科中心项目。众所周知，这种模式变量因素很多，后来因为轨道交通规划建设等方面的原因，一些地块就留下来没有进入开发，而这次出让的三块地，就在番禺南站商务区万科中心边上。由此就可以理解，这三个条件还算不错的地块，万科为什么可以以底价竞得了。有这种渊源在，再加上当前房地产的政策大环境，这三个地块可以获得不错的条件。对楼盘销售、购房人买房最具体、最直接的表现，就是得房率很高。根据规划设计材料上的信息，这三块地建成以后的得房率，居然可以达到 120%。也就是说，买一个建筑面积 100 平方米的房子，使用面积可能有 120 平方米。毫无疑问，在销售时，这样的项目是有足够竞争力的，如果不出大的意外，番禺南站商务区三块土地上开发出的住宅项目，应该不难卖。这三块地的楼面成本价也不太高，扣除配建之后，分别是 13984 元 / 平方米、11673 元 / 平方米、12366 元 / 平方米。即便算上配建，楼面成本价也就 20000 元 / 平方米左右。以万科的能力，再加上京沪穗深四个特大型城市中，广州的监管环境最为宽松，政策对购房友好，卖好这个项目没有太大问题。本就是嘴边的肉，又是块条件很好（得房率 120%）的肉，价格也不算高，即便是处在 " 困难时期 "，这样的地块，万科焉有不拿的道理？至于唐山的地块，没有太多典型的特征，位置不错，价格不高，万科运营操盘不会有什么风险，稳赚不赔的账基本上是能算过来的，而且，作为资源型城市的唐山，购买力也不低。在这样的地块上出手，万科也没什么毛病。从今年年初开始，由于整体环境带来的信心和预期问题，万科进入了 " 困难时期 "，收缩战线，缩减资产负债表成为要务。既然要 " 缩表 "，那么，就应该少拿地或者不拿地减少支出，同时消化存量，这样就能改善现金流，大部分非国有房企都是这么干的，甚至不少国企、央企也都这么干。因此，就形成了一种印象，好像万科也不拿地了，其实，并不是这样。符合条件，符合要求的地块，万科该拿还拿，一直就没有断过，只不过量上少了很多，土地总价也都不太高。至于区域分布，则遍及杭州、徐州、沈阳、银川、昆明、贵阳、青岛、成都、上海等地。单个地块总价大都没有超过 10 亿。惟一例外的是在上海宝山，10.84 亿，拿到的是 35% 的权益。这次在广州的出手，虽然总价达 28.8 亿，但那是三块地的钱，拆分开看，三块土地的总价分别是 11.5 亿、8.36 亿、8.94 亿，基本符合万科今年以来的一贯操作风格：总价不算太高，地块条件不错，后期操盘不难。不过从支出力度而言，确实有了更大的 " 强度 "，这也是一种不可忽视的变化。万科的这一些操作，可以纠正一个片面的认识，那就是 " 缩表就是不拿地 "。这一轮房地产危机以来，告别了 " 总对总 " 的融资模式，最优的优等生万科也不能维系这种模式，代之以可以隔离风险的 " 白名单 " 融资制度。随着政策导向不断支持房地产，白名单不断 " 扩围 "，应进尽进、应贷尽贷，但是，其根本还是以房地产项目作为融资的基础。换句话说，没有项目，融资就是无本之木。项目从哪来？惟拿地尔。不拿地就没项目，没项目，不管白名单多宽松，也无法进入——融资。停止拿地，就意味着消化完存量项目，完成了保交楼之后，房企也就随之退出历史舞台。因此，不断拿地，才能留住未来融资的可能。从今年 5 月以后，在卖项目，卖资产的同时，万科的新增融资基本上都是这么来的。万科新增融资情况如果没有这些下属公司，这些下属公司手里又没有项目，即便是万科，恐怕也很难拿到这么多贷款，而融资性现金流是穿越这个寒冬的重中之重。有这个融资性现金流的支撑，在一定程度上可以说，万科最艰难的时候，就快过去了。万科的生死存亡，向来不止事关自身，而是带有强烈的市场预期引导意味。万科的判断、决策与行动，某些时候也带有先行指标的意味。当万科开始逐步加大力度，在土地市场上重新活跃起来时，对整个行业也是个难得的好消息。也许这个变化本身不大，也许万科更关键的关口还在明年的 8~9 月，但一切总算是开始了，当万科的穿越周期看到希望时，中国房地产也会看到那扇打开的重生之门。本文来自微信公众号 " 攸克地产 "，作者：攸克，36 氪经授权发布。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:马宏宇
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