头版新闻-"大炕上大战白胖老妇"-高层住宅，未大炕上大战白胖老妇来将是大麻烦

高层住宅，未大炕上大战白胖老妇来将是大麻烦

据新华社此前消息，经现场初步调查，与体育馆毗邻的教学综合楼在施工过程中，施工单位违规将珍珠岩堆置在体育馆屋顶。受降雨影响，珍珠岩浸水增重，导致屋顶荷载增大引发坍塌。对此，一位参与现场救援的工作人员也告诉新黄河记者，违规堆放的珍珠岩是用编织袋包装，每袋高度约半米，十余斤重。此外，记者在当地了解到，在事故中受伤的几名学生正在当地第一医院救治，目前伤情稳定。教学综合楼施工单位责任人已被公安机关控制，深入调查仍在进行中。

不可能因为高层住宅有这样那样的问题，就把它们推倒重建，而只能是在新的经济环境和新的认知之下，进行一些改善性处理。撰文丨任大刚最近，中国城市规划设计研究院原院长李晓江接受专访时，说了一段很有冲击力的话：高层住宅会是中国社会最沉重的负担之一。李晓江先生的这番话切中肯綮。但凡有些房产常识的人士，在高层住宅的弊端上，至少达成三点共识：住宅逐渐老化，维护费用逐渐上升，安全隐患不可轻视。李晓江先生还提到高层住宅的其他问题，诸如建筑标准低、品质低，后期维护不好，灾害风险大，等等。绝大多数人一直向往的所谓现代化大都市的“高楼林立”，不过如此而已，而且还隐藏着这么多致命的弊端，这个时候，是该认真反省城市化现代化等于“高楼林立”了。01“高楼林立”是不可避免的吗？中国城市为何有如此之多的高层住宅？李晓江先生把问题归结为“土地财政”和主要以GDP作为考核指标：一方面，卖地收入越高越好，开发商还要从中盈利，于是住宅越建越密，越建越高。高层、超高层住宅已成为城市新增住房的主体形态，住房容积率不断上升。另一方面，在GDP考核机制下，地方政府想尽办法招商引资，因此就以极端低廉的价格出让工业用地，甚至是白送。于是就出现了城市用地中，生活用地高楼林地、过于集中，生产用地十分低效，可以“躺着晒太阳”。这就是商住地产补贴工业地产，自然是进一步拉高商住地产的价格，使之更加向“空中”要效益。李晓江先生的论断是正确的。不过还可以进一步反思，当初除了这条“高楼林立主义”，还有没有其他城市化路径？“高楼林立”是不是必经之路？问题可以追溯到1994年的分税制改革。分税制改革后，地方政府普遍出现财权与事权不匹配现象。解决财权短缺，无非是扩大税源和其他非税收入。但税率都是全国统一的，于是只能发展本地工商业以扩大税基，除此之外就是招商引资，到其他地方“挖墙脚”。全国的地方政府都不约而同是这个思路。所以你可以看到，在很多年里，各个地方竞相出台一个比一个更优惠的税费和土地政策——从三免两减半到五免之后再商量，土地返还到免费提供工业土地，设备补贴一再提高，地方产业基金配套——谁都明白，引来一家大企业，就是引来一尊财神。非税收入这一块，主要是土地出让金。地方经济发展起来，有更多的人进城生活，房产成了“刚需”，土地有了升值空间。于是，抬高商住用地价格，一可以弥补财政亏空，二可以弥补工业地产的零地价/低地价带来的损失。逻辑是如此清晰，近乎是个“完美”的闭环：逻辑的起点是分税制，终点之一，是今天高楼林立的城市景观。可以说，高楼林立是一个制度塑造的结果。分税制的初衷，是提升中央财政掌控力，同时它也是一个不错的制度选择：其一，它扩大了地方自主发展的权力，其二，它无意间，提前为2001年加入WTO，各地方政府主动承接外资进入中国布好了局。为什么全世界那么多加入WTO的国家，唯独中国在很多年里一直是吸引外资最多的国家？主要原因就在于，考核与GDP挂钩，使各地方政府招商引资吸引外资的能动性，简直是匪夷所思的大。按照20世纪90年代的增长曲线，中国要达到今天120多万亿的GDP，至少要等到2050年以后。分税制加上加入WTO，至少使中国提前很多年完成了初步的现代化。但分税制也带来一些问题。最典型的是土地财政。高峰时期，有的地方财力，超过一半需要由土地财政提供。结果如今，房地产业一出问题，地方债务就成了今天中国经济最大的拖累。而高层住宅的问题，不过是所有问题中，一个不起眼的弊端而已。02土地稀缺是推高住宅高度的动因吗？造成“高楼林立”的原因，当然不止分税制。守卫耕地红线也是主要原因之一。在很多人的朴素认知里，把房子层层叠叠建立来，可以“省下”很多耕地种粮食，保证粮食安全。守卫耕地红线的目的，是提高粮食自给率，保证粮食安全。这是国家大事，没有商榷余地。影响粮食安全的因素，无非是天灾，包括水灾旱灾、病虫害等，历史上多有发生，以及人祸，包括战争、贸易禁运等。历史上最大的贸易禁运案，发生在1979年苏联入侵阿富汗后，美国政府宣布对苏联实施惩罚——粮食禁运。加拿大、澳大利亚和欧洲多国也同意参与这次贸易禁运，不过诡异的是，他们承诺的是保证向苏联出口的粮食不超过“正常和传统”水平，禁运一开始就打了折扣。这里还有个背景。上世纪70年代末，苏联成为全球最大的粮食净进口国，而美国是苏联最大的粮食贸易伙伴。禁运发生前，苏联向美国订购了2500万吨粮食，占到苏联进口粮食总量的70%。禁运发生后，按照规定，除了1975年美苏粮食贸易长期协定规定的美国有义务出口的800万吨粮食外，中断的是1700万吨粮食的出口合同。按理说，美国的粮食禁运，可以给苏联致命一击。但事与愿违。1979—1980年度，苏联进口粮食高达3120万吨，与进口计划只有10%的差距。也就是说，美国的粮食禁运是无效的。北京大学卢锋教授认为，粮食贸易禁运不成功，主要有三点原因：第一，粮食出口国利益不一致。第二，难以控制粮食转运。第三，粮食禁运国也在犯规。第四，其它国家乘虚而入。当代国际贸易史表明，除了高端芯片等敏感高科技产品，大概还没有用钱买不到的大宗商品。有钱的苏联根本不怕粮食禁运。所以，保证粮食安全的另一条措施，是要有足够的外汇储备。今天世界上有的国家发生粮食短缺的根本原因，只是因为没有外汇。从这点上讲，发展经济，是保证粮食安全的根本措施之一。如果发生粮食短缺，不是因为房子占用土地太多，而是经济停滞不前，甚至发生了严重倒退。自然资源部2024年3月份公布全国683个城市城区面积：全国设市城市城区总面积11.02万平方千米，实际建设区域7.80万平方千米。与之相对比的是，1981年，全国设市城市实际建设区域为7438平方千米。40多年间，中国建成区面积扩大了10倍，光是城市建设就使耕地损失了7万平方千米。如果加上退耕还林，退耕还牧以及天然林保护工程，那么失去的耕地只会更多。静态地看，失掉如此多的耕地，中国应该遭遇到更严重的粮食短缺。然而恰恰相反，1981年的中国，温饱问题尚未解决，如今已经普遍地营养过剩。其中到底发生了什么？首先是中国有钱到国际市场购买价廉物美的粮食，其次是中国的农业科技突飞猛进。如此一看，要谈论目前“高层住宅会是中国社会最沉重的负担之一”的困局，需要从土地-粮食论说中跳脱出来。03高层住宅的改善余地有哪些？不可能因为高层住宅有这样那样的问题，就把它们推倒重建，而只能是在新的经济环境和新的认知之下，进行一些改善性处理。首先是新建住宅。2021年住建部的新标准是：要求建筑高度控制在最大为80米，审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，要征求同级消防救援机构意见。这与过去年代的高层住宅相比，只是略有降低。新建住宅中，值得期待的是浙江丽水的新政策：它将“适当放宽容积率限制，符合相关情形下允许建设单幢低层住宅，低层建筑非沿街部分可以采用高度不大于2米的实体围墙”。并允许单个业主拿地，也允许多人组团联合拿地共同建设。从户型设计到室内装修，从智能家居到园林景观，一切皆可“私人定制”。这种新的土地出让方式，可以防止高层住宅的一切弊端。如果丽水的房地产新政可以推广，实际上就解决了中小城市也是成片高层住宅的问题——能“救”一个是一个，不能因为大城市还不能一劳永逸解决问题，就放弃作为。实际上，随着产业外迁和自动化智能化水平的提高，大城市也有很多工业园区有大量土地闲置，也没有重新开办企业的前景，这些土地可以改“性”，变为商住用地，修建低层住宅，以此修正此前住宅建造中的弊端。其次是已建成高层住宅的更新。目前对城市老旧小区的改造正在进行，譬如加装电梯、更换改造管网、防水处理、景观改造、增加消防设施等等，但要城市小区居民自筹资金，目前恐怕也很难推行，只能是政府出资，但政府财力有限，而目前改造的，还是上世纪八九十年代的老房子。中国城市建设是从2000年之后飞速发展的，问题大概会在2030年之后集中爆发，很多小区的维修基金还剩多少？政府那点改造资金怎么应付得过来？留给社会资本的利益点在哪里？这些问题都没有答案。这“会成为中国社会最沉重的负担之一”。再次是老旧住宅的拆除重建。个别地方已经启动这项工作。相信今后数十年，中国城市中大量的住宅都将被拆除重建，如果地方经济仍然没有从“土地财政”的窠臼中解救出来，仍然是70年产权，城市建设很可能重新陷入更深的深坑。*本文为冰川思想库原创文章，未经授权禁止转载，否则追究相关法律责任

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编辑:安怡孙

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7月24日，齐齐哈尔市第三十四中学校体育馆楼顶坍塌事故最后一名被困学生已搜救到，已无生命体征。此次事故共造成11人死亡。经现场初步调查，与体育馆毗邻的教学综合楼施工过程中，施工单位违规将珍珠岩堆置体育馆屋顶。受降雨影响，珍珠岩浸水增重，导致屋顶荷载增大引发坍塌。南都记者查询发现，根据规划具体指标附图，该施工项目紧邻该校体育馆，二者位于运动场同一侧。中冶天工集团有限公司去年曾发布关于该设计项目的中标信息。