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适合二人看的港片花样年华北京师范大学董藩：重新认识和肯定房地产业的支柱地位_ZAKER新闻

再次相遇，澳大利亚队队长泰斯·麦根表示：“我们会为夺冠拼尽全力，并和中国队打出一场漂亮的比赛。”

■北京师范大学政府管理学院董藩从全球来看，房地产业在绝大部分国家都是支柱产业。这不仅是因为它对 GDP 增长、财政收入和就业有着直接且巨大的支撑作用，更因以它为核心形成的绵长、复杂、交互影响的多层次、立体性产业链体系与资本流动在一国经济中占据着战略地位。房地产市场不仅承载着现代经济运行所需的基础条件——土地开发的功能，也提供了房地产这种人类最大宗的、直接占据现代社会财富价值七成以上商品的交易系统，更为科技创新提供了巨大而广泛的应用场景。1997 年亚洲金融危机后，中国房地产业获得了较快发展，在多个国民经济发展规划和国家级重要文件中，都承认了房地产业的支柱产业地位。但 2016 年后，因为房价上涨引起的舆论冲击以及实施紧缩性调控政策的需要，国家基本不再强调房地产业的支柱产业地位，相关文件也大多回避了这种说法，" 去房地产化 " 的倾向非常明显。2021 年以来，房地产市场持续调整，对国民经济造成严重拖累。在此背景下，重新讨论房地产的产业性质，肯定它对国民经济稳定、健康发展的支撑作用，不仅是认识经济规律和当前经济形势的需要，也对推动房地产市场 " 止跌回稳 "，进而稳定中国经济有重大意义。一、支柱产业的基本含义与特征支柱产业是指在一国经济中占据重要地位，对国民经济起到重要支撑作用的产业。它不仅在 GDP 增长、就业、财政收入、技术进步等方面具有显著贡献，而且能够整合进而带动其他行业一起向前发展。支柱产业以及由其带动的产业体系的发展，通常表现为一国或一个地区经济增长的主要驱动力，对整个国民经济具备强大的辐射和带动效应。根据产业经济学的理论，支柱产业在经济发展中发挥着 " 发动机 " 作用。基于我的理解，支柱产业一般应具有如下五个特征：第一，贡献度高。支柱产业对一国 GDP、财政收入、就业、出口收入等重要经济指标中的大多数，具有直接而且重要的贡献。第二，带动性强。支柱产业的另一个重要特征就是具有强大的 " 产业关联效应 "。根据迈克尔 · 波特（Michael Porter）在《竞争优势》一书中提出的 " 钻石模型 " 理论，一个产业的发展能够通过供应链和产业链的联动带动相关行业，如基础设施、原材料和技术服务行业的发展。第三，资本需求大。大部分支柱产业表现为资本密集型行业，对土地、机械、建筑和研发等方面会产生较强的投资拉动作用。第四，对就业影响大。支柱产业不仅涉及自身的生产、服务、销售等多个环节，又通过产品生产和技术研发、支撑、应用，形成多层次、庞杂、绵长的产业链协同运转体系。这不仅意味着自身对劳动力产生的直接需求，也使整个产业链协同运转体系产生了大量不同的就业岗位，从而创造出众多直接和间接的就业机会。第五，稳定性与抗风险能力强。支柱产业通常具有较强的稳定性和抗风险能力，能够在经济波动中保持相对平稳状态。在美国次贷危机期间，科技产业就通过创新活动，实现自我修复，使美国经济得以迅速复苏，表现出支柱产业对维护经济长期健康发展的功能。二、房地产业作为支柱产业对经济发展的重大影响人类经济活动聚集于城镇区域以来，城镇土地与房屋便成为社会财富的主要载体。进入现代社会后，房地产业的市场化、商品化程度进一步提高，其地位也越来越重要，已完全符合支柱产业的特征，并对国民经济持续发挥着关键而稳定的影响。首先，房地产业对 GDP 产出贡献巨大。这一点大家都认可，但贡献率该怎样计算呢？通常直接按照增加值（房地产行业直接生产的价值）计算，但这很不科学，还必须考虑它对关联的多层次、网状、立体产业链的整合与带动作用，即投资乘数效应。因各国房地产产业链的完备程度差别巨大，该乘数效应的确不好计算。例如，中国内地建材产业体系发达、完备，房地产业对它的乘数效应很大；而在新加坡、新西兰及香港这些国家和地区，建材生产活动很少，甚至几乎不存在，房地产业对建材业的乘数效应就很弱。因此，大家看到的房地产业对 GDP 的贡献率，都是只考虑了房地产业增加值，被严重低估的。尽管如此，在大多数国家，其贡献率仍处于各产业前三名。以疫情之前、处于稳定增长状态的 2019 年为例，美国、英国、加拿大、澳大利亚房地产业的贡献率分别约为 13%、11%、12%、13%，其中在美国排名第一，高于制造业（11%）和金融保险业（7.8%），英、加、澳三国房地产业的产业贡献率也都排在前三位中。其次，房地产业的发展也带动起巨大的资本需求。据联合国一项统计，自 1976 年以来，年度中用于建造房屋的投资占 GDP 的比率，各国一般处于 6%～12% 之间，新加坡甚至高达 12%～26%；所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的 50% 以上，其中用于住宅建设的投资一般占 GDP 的 3%～8%，占固定资产形成总值的 20%～30%。在美国，房地产投资占 GDP 的比率通常年份大约在 13%~14%%。加、澳、英三国的房地产投资占 GDP 的比率也相对较高，加拿大在近期的房地产投资热潮中，仅其中的住宅投资占 GDP 的比率就在 9% 以上。随着人口增长及需求增加，该比值还会上升。在中国，房地产投资占 GDP 的比率曾长期处于 15%~20% 之间。但近期受调控影响，呈现低迷状态。从微观上看，与一般商品相比，房地产不仅单价高，而且总价数额大。以中国为例，从单价来看，每平方米土地或房屋的价格，少则千元，多则几万元、十几万元，繁华地段商业地产常有 " 寸土寸金 " 之说。从总价上看，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建安工程造价就高达几百万元至上千万元，上亿元的也屡见不鲜。在中国，一些城市综合体的投资规模常高达几十亿元甚至上百亿元。巨大的投资规模使得房地产业成为典型的资本密集型产业。再次，房地产业超强的产业关联性滋生出超强的就业创造力。中国现在有各类房地产相关企业约 220 万家，若平均每家有 10 人就业，就达 2200 万人。更重要的是，房地产业与建筑、建材、金融、商贸、家居装修、物业管理、旅游酒店、教育、健康医疗、文化娱乐、物流配送、科技等行业，通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体性的产业关联网络，而这些行业各自又包含着复杂的产业链网络，都可细分成很多行业，涉及众多企业和经济活动，劳动力需求巨大。这种复杂、细密、立体的产业分工及协调运转体系，创造出大量、多专业、多工种、多层次的就业机会，估计在中国涉及上亿个就业岗位，由此不难理解房地产业用工与整个就业市场之间 " 一荣俱荣、一损俱损 " 关系。最后，房地产相关税收在世界主要国家都是财政收入的重要来源。这些国家的房地产开发、经营都涉及企业税，类似于中国房地产开发公司、代理公司、策划公司等缴纳的各种税收，但房地产税收更大部分是个人与企业在交易、持有房地产时缴纳的税收。在美国，地方政府依赖持有环节的房地产税来支撑公共服务开支，该税种的征收按市值计算，税率因州和城市而不同，大约在 0.5%~2% 之间。房地产转让时，部分州和城市需缴纳转让税，税率在 0.1%~2% 之间。出售投资性物业时，需支付资本利得税，最高税率约为 20%。部分州仅对房地产税的依赖度就高达 50%。与房地产有关的交易与持有税收，在英国包括中央政府收取的印花税、资本利得税、增值税以及地方政府征收市政税；在加拿大包括房地产转让税、资本利得税和财产税；在澳大利亚则包括印花税、资本利得税和土地税。这些税种的含义、税率和计算方法在各国各不相同，但合计征缴数量都很大，是地方财政的最主要来源。从多个角度均能推导出房地产业具有支柱产业地位这一结论。综合来看，在包括中国在内的几乎所有市场化国家，房地产业不仅在 GDP、就业和财政收入方面贡献领先，也是形成居民财富的主要来源，还通过带动产业链发展进一步支撑着国民经济运行。在国家经济安全和社会稳定管理中，与房地产市场有关的调控和管理事务从来都是极其重要的工作。三、中国需要房地产业作为支柱产业，继续长期、稳定、健康发展20 世纪 90 年代末 " 亚洲金融危机 " 之后，中国房地产业在规模上获得了快速发展。在大约 20 年的时间里，它总体上处于供需两旺的状态，表现出支柱产业的明确地位和全面特征，极大改善了全民的居住条件和全社会的办公、商业条件。但由于房价上涨带来了舆论压力，国家对房地产业的调控也不断强化，民间和学术界对其支柱产业地位也出现了强烈的否定倾向，" 支柱产业 " 的提法在文件中消失了。理论与实践都已证明，房地产业目前仍是中国的支柱产业，中国经济也需要它支撑着继续稳定、健康、可持续发展。第一，从提振经济增长和稳定社会秩序方面看，需要房地产业继续发挥支撑作用。房地产业通过绵长、复杂、多层次、立体化的产业链网络，把整个国民经济从不同层次、不同角度深度勾连、嵌合在一起。从这个意义上说，房地产业决定着国民经济的稳定性和发展质量。在正常状态下，房地产业贡献巨大，从前些年市场稳定发展时期的情况看，房地产业创造出上亿的直接、间接就业机会和 65% 左右的地方本级财政收入，以及决定着 30%-40% 的 GDP 的实现（包含乘数效应的影响）。当房地产投资与交易暴跌时，影响的不仅是行业本身，还通过产业关联，把整个国民经济拖入困境，GDP 产出大幅收缩，全社会可能因失业、收入下降、债务增加而陷入不稳定状态。近几年房地产市场的震荡与宏观经济景气度的衰减，充分验证了 " 房地产业兴，则经济兴；房地产业衰，则经济衰 " 的道理——这也是被世界各国发展实践充分证明的经济规律。从中国目前的情况看，只要房地产市场不能有效恢复、健康发展，很多人就找不到工作，并通过产业关联，使更多人失去工作或收入下降，各种违约会增加，信贷质量会下降，经济秩序受到威胁，治安会恶化，民间纠纷与冲突会大量增加。所以，没有房地产开发与交易秩序的恢复，保不住良好的经济与社会秩序。第二，从稳定财富价值和恢复大众信心角度，需要房地产业继续发挥提振作用。从财富积累看，许多国家房地产价值占该国总财富的一半左右或更高。英国曾有一项调查估计，房地产价值占该国总财富的比率高达 73.2%。在中国，从家庭来看，房地产价值大约占家庭财富的 7 成左右。从全社会看，以房价尚算稳定的 2021 年的数据推算，全国商品房销售均价为 10139 元 / 平方米，商品房交易面积 179433 万平方米，仅此一项当年交易对应的财产量就达约 18.19 万亿元。若把存量房都折价计算，全国房产财富规模至少有三四百万亿。全国城市与建制镇中未建造房屋的土地的价值还未包括在内。对这么基础性、巨量的资产，其价格涨跌不仅对政府的财政收入影响显著，而且对大众心态、投资与消费支出和社会秩序也具有重大影响：价格上涨会带来 " 财富效应 "，业主的净资产增加，投资与消费信心会增强，家庭支出上升，全社会的交易增加，进而对经济增长起到促进作用。反之，价格下跌则可能导致 " 资产缩水 "，甚至引发恐慌性抛售。业主会减少投资与消费，市场状况进一步恶化。当房产是家庭主要资产时，在失业、收入下降但还必须还月供的条件下，业主可能陷入生活困境甚至信心崩溃。所以，从稳定财富价值和提升大众信心角度看，确保房地产业稳定、健康发展，十分必要。第三，只要经济存在波动，就需要实施宏观调控，而房地产业则是调控的重要着力点。房地产业是资本密集型产业，且通过前向、后向和侧向关联，建立起绵长、复杂、立体化的产业链网络，对 GDP 增长、就业和财政收入的影响显著。一般说来，房地产业稳定增长时，整个国民经济增长也会比较稳定、健康；当房地产业快速增长时，往往产生较强的 " 乘数效应 "，使经济呈现繁荣景象；反之，若房地产市场下行，则会加重经济下行压力。因此，房地产业也就有了经济 " 稳定器 " 与 " 加速器 " 的功能，成为宏观调控的重要抓手和着力点。20 世纪 70 年代开始，美国就通过低利率等政策推动房地产市场繁荣，从而改善了就业与经济状况。但未把握好节奏，在 2008 年，由于按揭政策过松和次级贷款证券化等原因，引发了全球金融危机。而此后美国按揭贷款政策的收紧，又造成了房地产市场的衰退，进而拖累了经济的恢复。这次金融危机也波及中国，但中国通过调整财政政策和货币政策，刺激房地产交易和投资增长，有效扭转了经济下行趋势。这说明房地产政策在短期内对经济具有显著扩张与收缩作用，必需科学、灵活把握。在今后的经济调控中，特别是振兴经济时，仍需要房地产业作为着力点，发挥重要作用。基于理论分析、行业发展状况和目前楼市的情况，还可从更多角度论述中国房地产业的支柱地位具有长期性这个判断。有些人认为中国的房地产供给已过剩，有些人认为中国的城市化过程已趋于结束，还有些人认为中国的人均居住面积已达到发达国家的天花板水平，从需求上难以支撑房地产业继续发展，因此，房地产业的支柱产业地位已难维持。房地产业的确不会再像高峰时期那样发展，但结构性的短缺需求、改善性需求和城市更新改造活动仍然存在，对应的投资需求仍很大。（此文刊于中国房地产报 11 月 18 日 11 版责任编辑苏志勇）