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回顾 2024 年，房地产政策不断优化，力度也在不断增强，9 月 26 日中央政治局召开非常规经济主题会议，确定了 " 止跌回稳 " 目标，市场迎来真正的政策拐点。此后，多部委相继落地稳地产 " 组合拳 "，地方也一致行动，大幅度优化限制性政策，多项有利举措明显提振了市场信心，购房者置业预期改善，10 月以来重点城市新房、二手房成交好转，核心城市房价出现趋稳态势，房地产市场呈现阶段性恢复特征。12 月，中央政治局会议和中央经济工作会议为 2025 年楼市定调，明确要 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 "。展望 2025 年，稳住楼市的主基调不变，房地产政策宽松基调或将延续，下阶段政策或将着力已出台政策的加快落实，并保持政策连续性，继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，力促房地产市场真正实现 " 止跌回稳 "。本文通过梳理 2024 年十大楼市关键词，对全年房地产政策脉络进行整理，并对 2025 年楼市政策发力方向进行展望。关键词一：稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳表：2024 年中央重要会议对房地产定调资料来源：政府网，中指研究院综合整理9 月 26 日，中央政治局会议强调 " 要促进房地产市场止跌回稳 "，明确政策目标，释放最强 " 稳地产 " 信号，明显提振了市场预期。12 月 9 日，中央政治局会议中强调 " 稳住楼市 "；12 月 12 日，中央经济工作会议再次强调 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 "，为 2025 年楼市定调，也释放了更加坚定的稳楼市基调。【展望】2025 年是 " 十四五 " 收官之年，中央经济工作会议明确了 2025 年宏观目标：要高质量完成 " 十四五 " 规划目标任务，为实现 " 十五五 " 良好开局打牢基础。从宏观环境看，美国大选落地，对我国 2025 年外贸形势带来较大不确定性，稳定房地产市场对稳定宏观经济重要性更加突出。2025 年 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 " 意味着 " 市场不稳、政策不止 "，近期全国住建工作会议也明确了 2025 年重点任务，提出着力释放需求、着力改善供给政策方向，接下来关键是已出台政策要加快落实，完善配套政策打通卡点，推动各项政策发挥应有的效用。关键词二：加力实施城中村和危旧房改造图：2024 年城中村改造重要政策梳理资料来源：政府网，中指研究院综合整理2024 年，城中村改造政策支持范围扩大至地级及以上城市，年底中央经济工作会议强调要 " 加力实施城中村和危旧房改造 "，实施力度也在不断加大。根据中指监测，2024 年，全国超 80 个地区鼓励使用房票推进拆迁安置，一线城市中，广州、上海均有房票落地，房票安置政策对于缓解地方政府资金压力，加速库存的定向去化均有帮助。近期部分城市已经通过城中村改造专项借款、房票安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，如郑州，截至 11 月 28 日，房票安置已签约商品房 2730 套、31.94 万平方米，占郑州 11 月商品住宅成交量的比例超 30%。【展望】货币化安置城中村改造是促进 2025 年新房销售止跌回稳的关键举措之一，近日住建部已经明确 2025 年将继续扩大城中村改造规模，各地相关配套政策也有望继续完善，比如货币化安置与房票安置结合，加大房票安置的补贴力度，提升居民使用房票的积极性，从而加快城中村改造节奏。关键词三：充分释放刚性和改善性住房需求潜力从政策举措上看，2024 年，中央监管部门和地方政府主要通过取消 / 优化限购政策、降低房贷利率、降低首付比例、取消普宅标准和减税等措施，促进刚性和改善性住房需求释放。1、取消 / 优化限购2024 年，上半年苏州、杭州、成都、西安等核心二线城市陆续全面放开限购政策；下半年，9.26 政治局会议确定 " 止跌回稳 " 目标后，北上广深大力度放松限购政策，其中广州全面取消限购，北上深均大幅降低非本地户籍社保 / 个税年限要求；天津也全面放开限购。目前，除了北上深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限购政策。2、降首付比例、降利率信贷政策的调整优化，是降低居民购房门槛、购房成本的重要举措。5 月 17 日监管部门落地多项信贷支持政策，包括：一是，首套房首付比例下限降至 15%，二套房首付比例下限降至 25%；二是，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限；三是，将 5 年期以上首套、二套公积金贷款利率降至 2.85%、3.325%。9 月 24 日，央行等金融三部委出台多项房地产新政，其中三项作用于房地产需求端：一是，下调央行政策利率 0.2 个百分点；二是，将二套房首付比例下限下调至 15%；三是，降低存量房贷利率，统一将存量房贷利率加点幅度调整为不低于 LPR-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有），并建立存量房贷利率动态调整机制，10 月底落地实施，进一步降低购房者还贷成本，稳定市场预期。图：2009 年以来全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率数据来源：央行，中指研究院综合整理在监管部门政策落地后，各地积极跟进，目前，除北京、上海、深圳外，其余城市多已执行首套、二套房首付比例 15% 的规定，同时取消城市首套、二套商贷房贷利率下限。根据央行公布数据，11 月全国新发放个人住房贷款平均利率约为 3.08%，达到历史最低水平，部分城市首套房贷利率低于 3%。3、取消普宅标准、减税二十届三中全会《决定》强调 " 允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准 "，随后多地表示将适时取消普宅认定标准。11 月 13 日，财政部、税务总局、住建部联合发布房地产相关税收优化政策，涉及契税、增值税和土地增值税。契税方面，将执行 1% 契税税率的面积段由 90 平方米提升至 140 平方米，同时对一线城市不再区别对待；增值税方面，明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即购买 2 年及以上的住房对外销售的免征增值税；土地增值税方面，一是明确取消普宅后，房企建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，继续免征土地增值税；二是将各地区土地增值税预征率下限统一降低 0.5 个百分点。表：本轮周期需求端政策环境与 2014 年周期对比资料来源：中指研究院综合整理【展望】当前涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等需求端政策均已降至历史最宽松水平。在 " 持续用力推动房地产止跌回稳 " 的目标下，预计 2025 年核心城市限制性政策有望继续优化，发挥带头作用。如北上深继续优化限购等政策，非本地户籍购房人群的社保年限进一步降低，取消郊区或大户型限购，适当鼓励改善性住房需求释放。另外，降低房贷利率、降低交易税费等亦具备空间，近期住建部提出要 " 有效发挥住房公积金支持作用 "，预计 2025 年公积金贷款利率或将进一步下调。关键词四：严控增量、优化存量、提高质量表：2024 年以来中央相关表述资料来源：政府网，中指研究院综合整理4 月 30 日，中央政治局会议提出 " 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 "，时隔多年再次提出 " 去库存 "；9 月 26 日，中央政治局会议中首次明确提出要 "对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量"，即要改善供给，就要从增量、存量和质量三个方面着手，12 月中央经济工作会议以及中财办相关领导的解读中均延续这一定调。【展望】" 严控增量、优化存量、提高质量 " 是实现供求新平衡的重要举措，相关政策或将贯穿 2025 年始终。一是严控增量，控制新增土地供给量，这就需要各地结合实际需求、现有存量规模来确定，避免资源浪费与错配；二是优化存量，包含盘活存量闲置土地、收储存量商品房、盘活商办用房等多个方面，提高资源利用效率；三是提高质量，既包括提高住房品质，打造更符合需求的 " 好房子 "，也包括高质量完成保交房。关键词五：盘活存量闲置土地图：2024 年盘活闲置存量土地重要政策梳理资料来源：政府网，中指研究院综合整理根据中指监测，今年以来自然资源部已经公布约 20 宗盘活存量土地的典型案例，盘活方式包括收回 - 调规 - 供应、分割 - 收回、容积率漂移、调规等多种类型，为各地提供了重要参考。武汉今年以来超过 10 个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅，至年底已有多宗调规地块成功出让；8 月底以来，广州收回越秀地产多宗地块，合计退回越秀地产 135 亿元资金，其中 120 亿元通过票据形式支付，票据可用来购买广州新出让地块，另外 11 月广州 15.29 亿元收回越秀在广州大干围的 1 宗地块，规划调整为住宅用地后重新安排出让，12 月由越秀底价 20.23 亿元重新拍得。【展望】盘活存量用地是 2025 年促进投资开工恢复的关键举措，有利于促进房地产市场进入新循环。当前自然资源部已经出台运用专项债收购存量闲置土地的细则，未来财政部明确专项债额度等相关政策有望加速跟进，为各地执行提供更多资金支持。值得关注的是，专项债的使用以产生增量价值为原则，或将更有助于拉动投资，有助于形成有效供应，进而促进有效需求释放。另外，在收购过程中，针对解决部分闲置土地中存在的违约金等问题的配套政策也存在优化空间，助力收购存量土地顺利推进。关键词六：收储存量商品房图：2024 年以来中央及监管部门关于收储存量商品房的相关政策梳理资料来源：政府网，中指研究院综合整理根据中指监测，2024 年约 70 城（区）发布收储存量商品房的公告，但各地收储工作推进节奏较慢，根据央行公布数据，截至 9 月末，3000 亿元保障性住房再贷款余额仅 162 亿元，各地在收储过程中依然面临诸多亟待解决的问题，如价格撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。11 月以来，广州、佛山部分城中村改造项目使用专项借款收购存量商品房作为安置房，为收储工作提供了新的思路，未来收储未售商品房与城中村改造结合或是重要方向。【展望】12 月中央经济工作会议再度强调 " 推进处置存量商品房工作 "，预计 2025 年收购存量商品房仍将是各地 " 稳地产 " 的重要举措之一，后续相关政策有望进一步完善，如专项债资金收购存量商品房的配套政策或将加速落地，同时进一步打通收储过程中存在的价格撮合难度大、供需错配等卡点，在此过程中，各地政府有望进一步发挥自主权，推动存量商品房去化。关键词七：项目融资 " 白名单 "2024 年年初，住建部、金融监管总局建立城市房地产融资协调机制，为符合条件的项目精准提供资金支持，满足其合理融资需求；4 月 3 日住建部明确，我国地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制；6 月金融监管总局和住建部联合印发通知，要求完善房地产融资协调机制，充分发挥地方政府的积极作用，进一步提高运行效率，提高 " 白名单 " 项目质量 ;10 月 17 日，住建部、金融监管总局在发布会中表示在 2024 年底前，将 " 白名单 " 项目的信贷规模增加到 4 万亿，推动金融机构增强对房地产 " 白名单 " 项目融资的支持力度，做到 " 应进尽进 "" 应贷尽贷 "" 能早尽早 "。截至 11 月末，" 白名单 " 项目贷款审批通过金额已达 3.6 万亿元。【展望】2025 年 " 保交房 " 仍是重点任务之一，金融监管总局在学习中央经济工作会议精神时指出 " 坚决打好保交房攻坚战，用好城市房地产融资协调机制，推动‘白名单’项目扩围增效 "，意味着项目 " 白名单 " 政策有望继续加力，改善企业资金环境、保障项目交付，这也将为稳定购房者预期助力。关键词八：好房子2024 年，建设 " 好房子 " 上升到新的高度，它既是构建房地产发展新模式、推动行业高质量发展的重要抓手，也是满足人民安居与高品质生活需求的有效举措。今年住建部多次强调 " 好房子 " 要具备绿色、低碳、智能、安全等特征，中指研究院也结合国内外住宅评价标准，归纳出 " 好房子 " 的六大特征，包括：绿色低碳、安全耐久；健康宜居、科技智能；全龄友好、协调美观等，并优选出部分 " 人居梦想好房子 " 项目，为行业提供借鉴。今年以来各地积极出台完善 " 好房子 " 相关政策。土拍规则方面，一线城市陆续挂牌、出让不限价地块，回归 " 价高者得 " 逻辑，助力房企打造高品质项目；土地规划设计条件方面，多个城市优化新供应地块的容积率、计容规则，支持绿色建筑等技术应用，鼓励发展多样化住宅形式并给予方案设计政策支持，提升住宅品质；套型限制方面，深圳、上海分别取消或优化 "70/90" 政策，调整套型供应结构，使更多大面积产品能进入新房市场，顺应需求结构变化。【展望】" 好房子 " 建设对企业提出了更高要求，预计在 2025 年，地方支持 " 好房子 " 建设的配套政策有望进一步落地，如供应更优质地块、优化容积率、减少配建等，给企业提供更大的操作空间。与此同时，企业也应强化自身能力，适应新的市场环境，打造 " 好房子 "、提升 " 好服务 "，赢得更大的市场机会。另外，根据中指近 3 万份调查数据，居民对 " 好房子 " 有诸多期待，如户型方面更加关注全明设计及灵活改造空间，理想户型面积集中在 90-144 平米区间；居民更偏好可以结合自身需求选择精装清单的交付方式等，这些新期待也一定程度表明了居民对于改善居住条件依然有较大需求，未来伴随着更多 " 好房子 " 进入市场，改善性住房需求有望得到进一步释放。关键词九：人房地钱近两年，监管部门多次强调 " 建立‘人、房、地、钱’要素联动的新机制 "，2024 年 2 月末，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，指出 " 根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡、结构合理，防止市场大起大落"；8 月，住建部再次强调，建立 " 人、房、地、钱 " 要素联动新机制，是构建房地产发展新模式的重要组成部分，同时也指出各地要以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立 " 人、房、地、钱 " 机制。12 月，全国住建工作会议进一步明确 " 以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定 "。【展望】2025 年是 " 十四五 " 收官之年，也是谋划 " 十五五 " 规划之年，预计各地或将聚力做好 " 人房地钱 " 各要素的衔接和联动，合理编制住房发展规划和年度计划，促进房地产市场供需平衡。中指研究院基于多年理论研究与实际案例打磨，已经总结出较为成熟的 " 人房地钱 " 要素联动模型，持续为地方政府编制住房发展规划和年度计划提供专业支持。另外，建立 " 人房地钱 " 要素联动机制，意味着未来人口规模大、人口持续流入的地区，将获得更多土地、资金等资源，资源集聚效应也将进一步强化，这些城市未来房地产市场发展空间也将更大。关键词十：构建房地产发展新模式7 月中下旬，二十届三中全会为房地产中长期改革指明方向，《决定》指出 "加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，…… 改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度"。7.30 政治局会议、9.26 政治局会议、12.12 经济工作会议中均多次强调 " 推动构建房地产发展新模式 "。12 月，全国住建工作会议进一步指出推动构建房地产发展新模式的五项具体内容，包括着力优化和完善住房供应体系（加快发展保障性住房，增加改善性住房特别是好房子供给），推动建立要素联动新机制（" 人房地钱 "），大力推进商品住房销售制度改革，加快建立房屋全生命周期安全管理制度和完善房地产全过程监管。【展望】经过多年持续探索，目前构建房地产发展新模式的主要方向、重点工作逐渐清晰。二十届三中全会明确了要在 2029 年完成《决定》提出的各项改革任务，2025 年房地产发展新模式的构建或出现积极变化，如核心城市加大保障性住房供给，" 好房子 " 供给或出现明显放量，多地逐步推进现房销售试点等。房地产发展新模式构建也将为企业提供更多发展契机，实施 " 轻重并举 " 战略、强化产品力等均是重要方向。总结表：2020 年以来中指研究院年度楼市关键词汇总资料来源：中指数据 CREIS，注：底色相同部分的为同类型政策关键词。回顾 2020 年以来中指研究院总结的年度楼市关键词，可以看出，这些关键词清晰地展现了房地产市场和政策的发展变化，2020 下半年 -2021 上半年，房地产市场热度较高，楼市政策整体处在收紧阶段，如房地产金融审慎管理（含 " 三道红线 "）、" 两集中 " 供地等；2021 年下半年，房地产市场调整态势显现，政策开始逐步转向宽松，2022 年、2023 年限制性政策逐渐优化，多项支持政策落地，政策基调以防风险为主；2024 年以来，政策不断加力，9.26 中央政治局会议明确 " 止跌回稳 " 目标，12 月中央政治局会议、中央经济工作会议定调 " 稳住楼市 "。展望 2025 年，中央经济工作会议已经明确了要 " 持续用力推动房地产市场止跌回稳 "，预计房地产政策将延续宽松态势，更加强化已出台政策的落地落实。促进需求方面，第一，加力推进货币化安置城中村和危旧房改造；第二，核心城市限制性政策有望继续优化，降低房贷利率、降低交易税费等仍具备空间；第三，更多城市有望加大购房补贴力度，带动市场活跃度提升。优化供给方面，第一，落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完善相关配套政策，加速推动土地 " 去库存 "，改善市场供求关系及企业资金状况；第二，完善存量商品房收储政策，在收购主体、收购价格和住房用途方面给予城市政府更大自主权；第三，多措并举盘活商办用房。除了以上政策之外，预计 " 好房子 " 建设、项目融资 " 白名单 " 等也将是 2025 年供给端政策持续落位的聚焦点，修复企业和购房者市场预期。本文来自微信公众号 " 中指研究院 "，作者：中指研究，36 氪经授权发布。