奇怪的儿媳全国房地产政策，现在到了历史最宽松阶奇怪的儿媳段

全国房地产政策，现在到了历史最宽松阶奇怪的儿媳段

“吃喝”板块紧连民生，相关标的众多，如何择基布局？蒋俊阳表示，当前市场有一只中证消费龙头指数，该指数由消费行业（可选消费和必选消费）中17个细分子行业的龙头企业组成。今年以来估值下降幅度较大，但随着疫情逐渐得到控制，相关子板快消费场景有望得到恢复，消费板块有望迎来估值修复，而五一期间消费超预期回暖，或推动消费板块逐步向上，消费潜力有待进一步释放。

“ 全国房地产市场进入到了历史最宽松阶段 ”，上海易居房地产研究院副院长严跃进这样向知危编辑部表示。11 月 13 日（ 昨日 ），财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《 关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告 》（ 简称公告 ），公告正文仅有 1050 字，但在契税、土地增值税、增值税等方面均作出了调整。而值得注意的是，已经买了房但尚未交税的人，也能享受到这个优惠政策，公告指出：“ 2024 年 12 月 1 日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。”简单来讲，对于买房者来说，最重要的变化在于: 个人购买家庭首套住房和二套住房的，只要面积在 140 平方米及以下，契税税率都为 1%；140 平方米以上的住房，首套税率 1.5%，二套为 2% 。而在过，去主要城市中首套房 90 平方米及以下的，按 1% 的税率征收契税；90 平方米以上的，按 1.5% 的税率征收契税。二套房则有所区别，除北京、上海、深圳不分面积大小，一律按 3% 税率征收契税外；其他城市 90 平方米及以下的，按 1% 的税率征收契税，90 平方米以上的，按 2% 的税率征收契税。文字读起来可能会有些吃力，大家可以看这张表进行明晰的对比来了解：这次改动，感知最明显的人，应该是期望入手或已入手但尚未申报契税的 90 平米到 140 平米之间的购房者。以在杭州置房的李斌（ 化名 ）为例，他在 2021 年购入 120 平米、总价为 570 万元的房子，2023 年交付，因故尚未缴纳契税，按照新规申报的话，他需要缴纳 5.7 万元；而如果他 2023 年按旧政策缴纳的话，则需要支出 570 万的 1.5%，也就是 8.55 万元，新政为他省下了 2.85 万元。实际上，按照 140 平作为税率变化的零界点，考虑到了市场上大部分有用房需求的人，即 “ 刚需小改善 ” 这部分人群。以杭州为例，2023 年杭州市新房市场面积比例中，140 方以上为 22.3%，90~140 平米到达 46.2%，而如果按照套数比例看，实际成交的 90~140 平方住房套数超过 62% 。再细分一些，重庆的房产销售刘琦（ 化名 ）也向知危提到，目前重庆 90~100 方销售情况最好，占比达到了 35%，按照以前的政策，这部分人要多交 0.5% 的契税。十月以来，重庆新房市场成交翻倍，二手房成交止跌回升，但回升幅度不及预期，环比上涨 3%，契税新政出台这一天，与他接触的客户普遍情绪 “ 相对稳定 ”。通过他的走访来看，近期利好不断，已经相对程度刺激了已有购房意向的客户加速决策，但是一方面经济形式和楼市同时走低，客户 “ 买涨不买跌 ” 的心态没有得到根本扭转。不过，他强调，与贷款利率下调相比，契税下调实际上是购房者获得的最即时实惠。对于政府来说，契税收入一般将用于公共事务支出，这波调整看似减少了税收，但实际上收入来自于成交量，如果大家不交易，税率再高也没用，降税促进交易量的上涨明显有助于市场的良性互动。政策发布后效果已经初显，不少民众去办事窗口咨询，已经有政府办事窗口为了方便公众理解挂出了新政契税调整的温馨提示。本次政策调整的另一方面是增值税政策调整，主要对买卖二手房人群相关。北京、上海、广州、深圳如果取消 “ 普通住宅和非普通住宅标准 ”（ 该政策有些复杂，可以简单理解为 140 平以下的住房为普通住宅，140 平以上的住房为非普通住宅 ）的，将和全国其他城市一样，购房住房 2 年以上（ 含 2 年 ）的即免征增值税。其实一线城市今年对增值税政策曾有过一轮调整，将增值税征免征期由 5 年改为了 2 年，但对于出售持有 2 年以上的 “ 非普通住宅 ”（ 140 平米以上 ），依然需要缴纳房价差额的 5% 的增值税。政策的用语似乎在引导一线城市取消住房交易时的平方数限制，使 140 平米以上的大户型也可以享受满 2 年免征增值税的政策。说白了就是，政策主要减轻了一线城市房东的售房成本。假设一名房东 2010 年购入 600 万元的住房，2024 年价格为 700 万，增值额为 100 万，虽然持有年限超过 2 年，但因为房子户型较大属于 “ 非普通住宅 ” 标准，仍然需缴纳增值税为 5 万。而此次新政后匹配地方政策落地就不需再缴纳这 5 万块。客观上，这可能会促进房龄小、户型大的二手房挂牌量的增加。总得来讲，契税政策和增值税政策对于一向政策相对较严的一线城市影响效果将更为明显，一线城市不再享有特殊待遇。第三大政策则是关于土地增值税的，主要为了降低房企压力：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《 中华人民共和国土地增值税暂行条例 》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20% 的，继续免征土地增值税。通俗解释一下就是，那些开发较大户型住宅的开发商，如果销售时候的增值额没有超过扣除项目金额的 20%，他们需要交的税由 “ 土地增值税从增值额*30% ” 直接减少为 0 。综上来看，这波政策对新房购买者、二手房房东、房地产商形成了不同程度的减压。对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向知危编辑部表示，全国房地产市场进入到历史最宽松阶段，覆盖了各政策工具、各类城市和各类购房类型，会持续助力刚性和改善型住房需求释放。他总结认为，政策为目前的市场形成了 “ 四低 ” 的历史最好购房环境：购房门槛最低（ 无限购 ）、首付比例最低（ 15% ）、房贷利率最低（ 3% ）、税费成本最低（1% 契税和 0% 增值税）。他同时表示，在购房端，进一步扩大宽松的可能性不大，而地方政府的专项债实施进展和政策将值得进一步关注，政府回购商品房等需求会积极释放。对于老百姓来说，购房决策的形成是复杂且长期的，现在政策该给的都给了，剩下的就交给市场和时间了。

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编辑:高大山

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