科技前线-"Q14MAY18_XXXXXL56ENDIAN"-美联储降息后国内地产股强势上涨，出险房企Q14MAY18

美联储降息后国内地产股强势上涨，出险房企Q14MAY18_XXXXXL56ENDIAN有望获益

　　6月25日下午，范明政在与越南驻中国代表机构和旅居中国越南人代表举行见面会时说，希望旅居中国的越南人“真正成为越中传统友谊和全面战略合作伙伴关系的重要桥梁”。

当地时间18日，美国联邦储备委员会结束为期两天的货币政策会议，宣布将联邦基金利率目标区间下调为4.75%至5%，即降息50个基点，这是美联储自2020年以来首次降息，且力度高出机构预期。9月19日上午，三大指数拉升翻红、持续走强。截至上午11时，沪指涨0.49%，深证成指涨1.18%，创业板指涨0.91%。多个地产股大涨，A股天地源、中交地产涨停，金地集团涨8%，光大嘉宝、渝开发涨6%，万科A涨5%；港股金地商置涨18%，佳兆业涨18%，禹洲集团涨17%，世茂集团涨11%，富力地产涨10%。美联储大幅度降息会对中国房地产产生怎样的影响？从历史经验来看，美联储降息可能会增加全球资本的流动性，资金从美国流出，寻找更高收益的机会，这可能促使部分资金流向人民币资产；此外，随着美联储降息，全球货币政策转向宽松的预期成为现实，宽松潮蔓延，资本流动性加大，房地产一向是资产保值增值的“蓄水池”，市场有望得到进一步提振。镜鉴咨询创始人张宏伟对记者表示，美联储一次性降息50个基点，意味着全球的货币政策转向宽松，资本有望回流，短期从信心层面看这是一个好的开端，此前美联储连续加息，给发展中国家造成了较大压力，接下来无论是总体经济还是房地产，将有趋好迹象。对于企业来说，境外美元债资金成本也将有所下降，如果未来一到两年是一个降息周期，那么对于出险房企的债务重组推进也较为有利。研究机构克而瑞认为，美联储降息通常会刺激全球经济活动，可能推动大宗商品价格上涨，但考虑到当前行情，这一轮房地产市场底部还未完全到来，还要看接下来的货币政策和财政政策力度能否跟上，此外，降息被视为刺激经济的手段，可能提升全球市场的信心，投资者对经济前景的乐观态度可能带来行业预期回升。国际三大评级机构之一惠誉在年中时曾预计，美联储将在9月开始降息，并将在12月再次降息，未来12-18个月全球利率将以较慢的速度下降，惠誉对中国经济的增长预测进行了上调。从房地产大宗市场表现来看，外资在中国的房地产大宗交易中，近年来一直是一股活跃力量。2018年-2019年，外资钟情于配置中国核心一线城市的商办物业，据戴德梁行统计，2018年上海大宗交易市场中，外资买家成交占比高达69%，占据市场绝对主导。2020年新冠疫情发生后，中国的工业园区、高标准物流地产行业大规模发展，包括高盛、黑石、华平、嘉民、领展、易商红木等外资机构纷纷入局。在这个阶段，外资的“投资轨迹”从收购北上广深商办写字楼扩大到长租公寓、工业与物流地产、城市更新、数据中心等多种类型项目。2021年下半年以来，中国房地产行业出现深度调整，房地产信托违约增加，不良资产规模增长，有外资开始关注国内这部分风险高、收益高的不良资产，有外资配置中国出险房企的债券与股票，也有外资成立特殊的基金，专门在中国寻找被低估或者大减价的地产项目。美联储自2022年3月至2023年7月开启高达11次的连续加息，累计加息幅度达525个基点。过去一年间，美联储将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间，为23年来最高水平。在这之后，外资在中国房地产市场大宗投资的表现略趋平淡，风头被国内投资者压过。以北京、上海为例，2023年北京大宗交易市场全年共录得576亿元，同比上升89.1%，但买家多为国内险资；2023年上海大宗交易市场共录得115宗、合计806亿成交，成交总额同比下降8.9%，投资者以个人投资者和机构为主，国企买家市场占有率显著攀升。2024年上半年，上海房地产大宗交易依然活跃，交易宗数达到50宗，但依然是国内投资者占主导的格局。张宏伟表示，目前美联储宣布降息50个基点，只能带来短期影响、带来信心层面的提升，但如果接下来有一个较长的降息周期的话，比如累计达到150个基点以上的降幅，对房地产行业可能会有实质性的影响，核心城市的楼市也有可能升温。