人马配速45分钟冯人马配速45分钟仑：避坑指南，我的「外求」出海之路
冯人马配速45分钟仑：避坑指南，我的「外求」出海之路
天津市教委高度重视师生生命健康和校园安全稳定，面对近期流感、肺炎支原体等多种呼吸道传染疾病同步流行形势，在市疫情防控指挥部的指导和部署下，市教委每天开展疫情信息监测，多次召开专题会议研究，发布工作通知、健康提示，采取“四不两直”方式开展检查督查，指导督促各区各学校扎实做好学校传染病防控工作。
图 | 冯叔与第三期新加坡特训营的同学们交流近几年，新加坡再一次成为全球资本的「新宠」。优越的地理位置、发达的数字基础设施、多元的人口结构与消费特点、科技创新的蓬勃发展……都是富豪涌入、热钱汇聚的理由。对中国民营企业家来说，包括新加坡在内的东南亚市场，早已成为开拓第二增长曲线的「必争之地」。9月22日--28日，在冯叔的带领下，风马牛地产研究院第三期新加坡特训营的同学们走进双城——吉隆坡+新加坡，开启了一场以「拥抱巨变，寻迹双城」为主题的学习之旅。在与学员的交流过程中，冯叔结合自己对新马两国的了解，以丰富的企业管理经验和东南亚出海经历，深入剖析企业在东南亚落地的关键环节，拆解企业在东南亚落地的相关案例，帮助同学们寻找真正能产生价值的落地点。风马牛地产研究院整理了部分课堂笔记。把其中的一小节笔记分享给大家。演讲｜冯仑编辑｜风马牛地产研究院各位同学，上午好！每一次海外游学课都有不同的时空背景，所以每一次游学之旅，我们的设计定位都有所不同。我先谈谈这次学习的背景。第一，宏观经济形势面临诸多挑战。第二，地产行业出现了严重的萎缩，市场规模总量仅有鼎盛期的1/3，仅有大概6万亿的新房、二手房交易额，许多地产公司都陷入艰难的境地。第三，从事房地产开发及相关领域企业，纵向如工程、建筑，横向如文旅、农业，如今都在苦苦寻找未来的发展方向。在这种情况下，企业和个人到底要怎么办呢？我想，作为从业者，除了在擅长的领域不断深耕，还要积极地向外求，向外学习。向外求什么，学什么？两样东西。「横向学习」，那就是观察与中国经济发展类似的国家和地区，看这些地方的企业是怎么做的。「纵向学习」，那就是学历史，看其他发达国家的过去、现在和未来，看他们是怎么走过来的。在过去的二十多年里，我和王石一直在全球范围内考察房地产项目。我们曾深入研究过泰国、马来西亚、日本、新加坡、德国、美国等国家的许多项目，拥有许多第一手的信息和经验。这些年里，风马牛团队一直采取「向外看，向内求」的方式提升自我，同时也为企业家们提供参考。1为什么要看新加坡和马来西亚？一、有意思的宏观经济新加坡和马来西亚两个国家很有代表性。60年前，两者的起点颇为相近。1963年，新加坡加入了新成立的马来西亚，但在两年后，新马就宣布分家，新加坡被迫独立。相较而言，马来西亚的起点更高，人口更多、文化水平更高、产业也相对完整，而新加坡是弹丸之地，没产业且人均教育水平低。但是到了今天，二者的发展与「分家」时截然不同，发展的差距也一目了然。马来西亚人均GDP是1.2万美金，增长了30多倍。新加坡的人均GDP已高达8万美金，增长了260多倍。新加坡之所以能取得如此巨大的成功，首先在于有一个优秀的领导团队。其建国总理李光耀毕业于剑桥大学，学法律出身。团队中的其他成员也大多出身于名校。他们秉持着先进的理念，选择了适合新加坡国情的体制，进而推动国家快速发展。相比之下，马来西亚在这方面可能存在一些不足，导致其发展相对滞后。中国经济在过去四十多年里也实现了飞速发展，我们的人均GDP从改革开放初期的约320美金，增长至如今的超过1万美金，总量高居世界第二，取得了举世瞩目的成就。毫无疑问，中国经济的未来走向，不光受国际政治、货币供求等影响，关键取决于体制、理念以及人的决策。二、不一样的房地产体制德国有8000万人口，但没有大型地产公司。新加坡国土面积小、人口少，大型地产公司却比德国房企大得多。其原因，主要是体制的差异。德国的制度设计是让人租赁，德国大力推行租赁模式，租赁比例甚至达到50%至60%。他们既保护业主的权益，也保护租客的权益。对于商业地产，严格限制炒卖房地产的行为，若有此类行为甚至会面临坐牢的后果，而且房地产的回报率也被限制在一定范围内。这样一来，他们的精力便主要集中在制造业以及其他领域。当然，某种意义上说，德国等国家，多数人在居住上更认同或者接受游牧民族的习惯，在他们的文化心理中，并不一定要拥有自己购买的房屋，对于租房接受度很高。而华人有强烈的农耕民族的属性，有定居的需求，对拥有属于自己的住房这件事很在意。因此，新加坡建国之初，李光耀就提出「居者有其屋」的城市建设方针，他结合华人社会的文化特性，设计了组屋制度。在制度设计中，80%的住房由政府管控，政府拥有99年的产权，并负责规划、设计、建造。加上与之相配套的住房公积金制度，同时结合商业按揭，最终解决民众的住房问题。这一制度持续了将近60年，三代新加坡人都享受到了组屋带来的福利，这使得新加坡格外稳定。另外20%则属于商业房地产，也就是我们所说的私人房地产。当时新加坡本国人口仅有三四百万，尚未达到如今的500万。目前，加上游客和PR（永久居民），新加坡人口总数大约在600万。正是这20%的市场里，出现了远东集团、凯德集团这些超级大公司。在这两个案例中，我们发现民营房地产企业能否做好，取决于两个关键因素。第一，在于市场部分的规模大小，而不是政府保障部分的规模大小。新加坡这20%的私人房地产，实际上主要是卖给新加坡本地居民以外的人，多数是卖给一些新移民。当他们无法购买组屋且有足够的资金时，就会选择购买商业房地产。也就是说，房地产要发展得好，首先要看市场的比例。目前，我国的房地产正在进行变革，未来也许会实现60%由政府管控，40%由市场管理的模式，也就是学习新加坡的双轨制，我们要学会适应这样一个变化。第二，房地产企业的发展还取决于经济增长情况。如果经济持续增长，即便市场部分只占40%，规模也足够大。如果经济不增长，而政府管控的部分又不断扩大，那么房地产企业的发展空间肯定会越来越小。德国虽然有经济增长，但它没有市场化的房地产，或者说市场化的房地产发展不给力，因此房地产企业也难有所作为。对于中国地产企业来说，如果市场部分的比例正在缩小，而经济增长没有问题，那么房地产企业仍有可能发展良好；但如果经济不增长，房地产也将难以向好发展。所以，要简单说明我们这个行业的未来走向，就必须综合参考这些因素。三、房地产企业的变化在发达国家和地区，当人均GDP达到2万美金时，房地产企业会发生显著的变化：住宅企业的大规模建设会逐渐减少，而服务类产品会快速增加。美国有3亿人口，人均GDP7万美金。开发商如今演变成了三种类型：一、私人房地产开发商。他们不追求速度，而是追求质量，致力于盖三两栋楼，然后出租，以收取房租为主要收益，这样的房地产家族通常很富有。二、金融性开发商。类似于REITs管理公司，如Vornado（零售和办公性质REITs）、BOSTONPROPERTIES（办公类REITs），它们的资产具有流动性，通常会将资产打包上市。三、收费开发商。比如瑞联地产和特朗普房地产集团。他们在项目中出资很少，但能赚取大量利润，有包括基金收入、工程管理和项目管理收入、利润分红、代理招租销售收入以及资产处置收入等五种收入来源。这三类之外，传统的开发商基本上都消亡了。与之相对应的，是大量的房地产服务公司。一家开发公司对应的服务公司大约有二十至三十家。举个例子，给城市超高层建筑提供服务的「蜘蛛人」、酒店里的机电能源管理、园林管理、安保服务等，都对应着不同的服务公司。也就是，人均GDP从1万美金增长到7万美金的过程中，会新增大量的房地产服务类需求。于是，我们就清楚了企业今后该怎么办。如果还想搞开发，那就从上面这三个角色中选一个去扮演；如果不想搞开发了，那就去做服务，这里有巨大的商机可以挖掘。2我和王石的「向外」学习历程几天前，我和王石应邀去南宁一家房地产公司考察。这家公司开发的房子卖掉了2/3，剩下1/3卖不掉。房价一路下跌，老板有些撑不住了。王石分享了两条建议，我在这里同步一下。第一，做熟不做生，不要觉得运营困难就想去别的行业。深耕房地产是没问题的，但是要转变思路，把运营做好，让资产价值得到体现。第二，不要慌张，宏观经济的困难对大家而言都是相同的，并不是说你困难别人不困难，坚持下来，实际上机会更多。王石的看法我很赞同。做熟不做生，就意味着转型时要慎重。转型有三种。一类是微转型，举个例子，我最近胖了，肚子有点大，把它减下去，这叫微转型。其实什么都没变，只是把身体塑形一下。一类是小转型，我是男胖子，直接演女胖子，换成女人衣服，肚子也大，反正就是演个胖角色，但我还是男人，只是扮演了女人的角色。还有一类是大转型，我变成金星了，彻底做个手术跟男人告别了，这种大转型更困难。大家都困难时，比的就是谁更能熬。如果在村子里有100个人，发100个馒头，大家就要抢着吃，去晚一点可能就吃不到，因为有的人吃得多，有的人就吃得少，甚至有人会饿死。但现在经济不好，只发50个馒头，结果饿死了70个人，还剩30个人。这30个人分50个馒头，只要你在这30个人里面，你的机会就比原来多了。过去这么多年，我们持续学习，并不断把学习的经验用于自身企业的发展。拿御风集团来说，我们在了解了其他国家的房地产发展历程之后，意识到「后开发时代」的到来，于是在2016年左右就把高杠杆业务卖掉了。现在没有银行负债，所以可以很从容地看很多新机会。我们知道，日本有一家著名的房地产企业，叫大和房屋。这家房企以前开发收入占比超过80%，现在服务性收入占比达到了80%，依然能够稳健发展。在日本经历「失去的三十年」的过程中，其他那些纯粹从事开发的公司，没有及时转型的，很多都倒闭了。万科在过去的20年里，做出过三项重要决策：派遣1000人花费一亿人民币去日本学习企业管理；派遣1000人花费一亿学习住宅产业化；再次派遣1000人花费一亿学习房地产与服务相关的事项。这正是王石的决策。我个人比较喜欢去美国学习，至今往返上百次，但学到的东西跟王石有点不一样。这就回到第一个问题，参照的理念、体制不同，人就会不一样。总之，本次游学的核心目标是解决三个关键问题：一是更深刻地了解中国宏观经济的发展趋势；二是明确房地产行业若不再进行开发，就应当深入研究与服务相关的事项；三是精准确定自己企业未来的发展方向。3避坑指南：我的东南亚出海之路接下来具体聊聊我在东南亚的出海情况。之前，万通在美国做项目时遭遇了失败，许多中国开发商也有同样的经历，包括万科、绿地、富力等房企，这主要是因为我们的软件和美国的硬件无法有效匹配。当时去美国时，中国人均GDP相对较低，「软件系统」难以适应美国的市场环境。当时，我们的「软件系统」对应发展水平停留在人均GDP3000美金的阶段，研究人均GDP5万美金以上的纽约房地产市场，就好比用拖拉机的发动机去带动飞机，飞机是无法飞起来的。因为我们的认知系统就像拖拉机的系统，而我们却想将其应用在飞机上。实际上，不仅我们中国的开发商，当时很多人都面临着这样的情况，以为自己的认知系统可以应对，但失败几乎是必然的。而在与美国人做生意的过程中，我发现一件事情，他们做事效率极高，为确保决策的正确会找到最合适的人进行深入谈话。他们非常注重效率和决策的准确性，会花费大量时间和精力去寻找最专业的人来提供意见和建议。比如我想造原子弹，虽然自己不懂，但只要有足够的钱，就可以找全球最能造原子弹的人。顶级的人最厉害的地方在于他们善于做事，不浪费任何时间。他们想要研究什么，就花钱找人，这比他们自己盲目研究要好得多。如今，我们再次出海到东南亚。为了避免重蹈在纽约的失败，我们花了一年多的时间在东南亚进行研究，现在终于接近落地。在房地产专业领域，我不会比他们的认知差，甚至可以降维开展业务，但在市场、法律、文化等方面肯定还存在不足，为弥补软件不足的地方，需要找到合格的交易对手，即当地最好、最诚信、最有力量、最专业的合作伙伴。目前，我们在东南亚开展房地产跨境业务，主要致力于以下四件事。住宅项目：致力于打造标准化产品，在中国完成95%的工厂化生产。我做贸易，出口售卖装配式房屋。大和房屋在南通的项目也是如此，在工厂基本上做好，拉到中国来。另外一种是类似于瑞幸咖啡的模式，我们提供品牌和系统，对方负责购买土地并建造房屋，之后还可以回收或改造房子以继续经营。市场无论怎么变化，工厂预制的房屋都可以挪走，还可以继续赚钱。此外，我们还与远大集团、迪拜塔、泰国橡树大厦的老板合作开展了一个高达1100米的天空之城项目。园区项目：这几年，我们在上海、青岛都管理了一些园区，不直接购买土地，而是充分运用软件经验来高效管理资产，并与开发商展开深入合作。类似的模式也会应用在东南亚。我们也会根据当地的产业需求和发展规划，引进合适的企业和项目，促进园区的繁荣发展。线下系统：积极将中国在住宅、科技、建材、家装博览会方面的丰富经验引入泰国，并计划于明年10月举办第一届东南亚博览会，以有力带动产业链的蓬勃发展。通过举办博览会，我们可以促进各国企业之间的交流与合作，推动行业的创新和发展。解决卖房慢问题：成功将中国的诸葛找房系统引入新加坡和东南亚，使其成为住宅交易和租赁的重要流量平台，确保每天能够顺利卖出一套房，并利用大数据和人工智能等技术，精准匹配买家和卖家的需求，提高交易效率。目前，我们基本处于签约前的关键阶段。我相信，通过努力和合作，一定能够在东南亚市场取得良好的成绩。最后，我想说的是，学习是一个持续不断的过程。不断更新自己的知识和观念，才能适应市场的快速变化，才能在激烈的市场竞争中立于不败之koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:赵进喜
TOP1热点：小行星撞地球概率降至0.001%
除了要对“人肉开盒”行为进行严厉打击，让恶意“开盒者”得到应有的法律制裁，也要溯源隐私数据与信息是如何泄露的，对相关链条进行前置性干预与阻断，全力铲除“开盒”背后的利益交换，让所有人都能安心将自己的信息放在“隐秘的角落”之中。。
TOP2热点：deepseek据悉力求提前发布其r2模型
在11月30日的会议上，谌贻琴强调，要按照党中央、国务院部署，用心用情用力做好根治拖欠农民工工资工作，确保农民工及时足额拿到应得的工资报酬，切实维护农民工合法权益。
各地区各有关部门要扎实开展根治欠薪冬季专项行动，全面排查突出问题隐患，分类施策，集中攻坚，推动所有查实的拖欠农民工工资案件尽快办结。
TOP3热点：百度3月将推出文心大模型4.5系列内衣柜办公室1-6
但今年以来，受经济回升向好过程中需求不足、一些企业经营困难、企业账款拖欠问题仍有待解决等多种因素影响，根治拖欠农民工工资工作面临较为复杂的局面。
TOP4热点：济南大暴雪口述换爱
11月24日，广西壮族自治区人社厅发布消息称，根据上述通知的工作部署，广西于2023年11月10日至2024年春节前，在全区范围内部署开展根治欠薪冬季专项行动，确保所有查实的欠薪案件在2024年春节前全部办结，让农民工及时足额拿到应得的工资报酬返乡过年。
要通过线上排查、实地排查、重点排查和动态跟踪排查，全面排查欠薪风险隐患，摸清欠薪底数，确保所有查实的欠薪案件在2024年春节前全部办结。
TOP5热点：章若楠追星周杰伦成功亭亭玉立国色天香四月天
据委全国选举委员会当日宣称，这场公投的参与人数高达1050万人，约占该国选民总数的一半。委中央大学政治学教授苏克雷表示，受国内经济形势不景气的影响，马杜罗政府此举一方面是在向圭亚那“秀肌肉”，另一方面也是在考虑着手对该地区进行油气资源的开发。也有分析认为，委内瑞拉将在来年迎来大选，这次公投可能是马杜罗对政府支持率的一次民意摸底。
TOP6热点：充电宝公司 494 名员工收入超 100 万元成品网站源码入口隐藏通道
中国经济网12月5日讯（记者 郭跃）12月1日，国家市场监督管理总局发布了6起乘用车召回公告，涉及丰田、雷克萨斯、东风、宝马、福特5品牌在内的共计1071551辆乘用车将被召回。其中，丰田发布了3起公告，将共召回超102万辆丰田和雷克萨斯品牌汽车，占召回总量的95.19%。
江西新闻客户端（江西日报全媒体记者陈璋）12月5日，中奖彩民来到江西省福彩中心兑奖，并表示：“我就是那个快乐8大奖得主”。
TOP7热点：深圳一在售楼盘现假地铁站牌FuCK激情
11月30日，湖北召开全省深化根治欠薪工作经验交流会暨冬季专项行动动员部署电视电话会议。湖北省委常委、常务副省长邵新宇提到，要对恶意欠薪行为“零容忍”，确保欠薪投诉件件有着落、事事有回音。
TOP8热点：苹果手机用户使用免密支付遭盗刷欧亚尺码专线欧洲b1b1
疫情如持续发展影响学校正常教学活动时，区教育局要和区卫生健康委组织对疫情风险进行评估，当全校发生流感疫情的班级数累计达30%及以上时，可实施全校线上教学。原则上，切换线上教学的范围应根据疫情波及的范围和发展趋势，由小到大，如由班级到年级，由年级到全校，由单所学校到多所学校等。学校线上教学期限一般为4天。线上教学满4天后，再由区教育局和区卫生健康委评估确定是否恢复线下教学。
TOP9热点：哪咤2配音演员起诉配音公司班主任让我C1节课怎么办
要通过线上排查、实地排查、重点排查和动态跟踪排查，全面排查欠薪风险隐患，摸清欠薪底数，确保所有查实的欠薪案件在2024年春节前全部办结。
启动线上教学后，班级什么时候恢复线下教学呢？当线上教学期满后可自动恢复线下教学。但对于仍有流感样症状的学生，需体温恢复正常、其他流感样症状消失48小时后或根据医生建议才能恢复上课。
TOP10热点：全国首家外商独资医院开诊肉多到炸的古言
要扎实开展根治欠薪冬季专项行动，全面摸排，精准掌握风险底数，及时发现和化解欠薪隐患。还要分类处置，优化畅通维权渠道，第一时间交办问题线索，集中高效处置。
有人惊叹这次网暴侵权案件牵涉范围之广；有人意外“开盒”行为者的低龄化和群体化；有人焦虑即便自己不是公众人物是否也会遇到别有用心的偷窥者；更有人疑惑该如何监管这种游离于法律边缘的隐秘行为。