汽车新闻-"偷拍老熟女DHXXXXX88"-绿城的“地王”之年，是曹舟南的功劳

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据报道，当地时间21日凌晨2点左右，俄军连续第三晚对敖德萨发起空袭，袭击几乎不间断持续了至少90分钟。目击者描述称，“无人机的嗡嗡声回荡在这个港口城市的夜空”。

文 | 源媒汇，作者 | 利晋，编辑 | 苏淮绿城中国的 2024 年总结，离不开一个核心关键词：地王。但争夺地王只是一个结果，支撑背后是它的底气和运气。01 地王2017 年 1 月，杭州迎来开年首场土拍，绿城联合建发竞得西湖区留下单元地块，创下了西溪板块地价新高；紧接着，又抢下杭州拱墅区 47 号塘北地块，把申花板块带入了 "4 字头 " 时代。绿城以 " 闪电战 " 的方式，一天内创造了两个地王。绿城疯了，逆势而为。2016 年，全国诞生了 350 宗地王，当年年底，房地产市场迎来密集调控，2017 年全年超 100 城、出台 250 余次调控政策。很多人都说，"2016 年是地王之年 "，"2017 年是市场调控最严厉的一年 "。很快，时任绿城执行董事兼行政总裁曹舟南出来表态，" 绿城无意参与地王之争 "。他说，绿城会放缓投资脚步。7 年后，姑苏城，举行了开年首场土拍，绿城拿下了狮山商务创新区 Z03 号地块，楼面价 4.54 万元 /㎡，创造了苏州新地王。2024 年 8 月，绿城又以 13.1 万元 /㎡，夺得上海徐汇区斜土街道地块，再造一个地王项目——国内单价地王。2 个月后，绿城以 34.22 亿元竞得杭州上城区四堡七堡单元 JG1402-36 地块，创造了杭州单价地王，也把杭州带入了 "5 字头 " 时代。绿城疯了，又逆势而为。2024 年以来，不光是保利地产、中海地产、华润置地、招商蛇口等央企，长时间消失在公开土地市场；" 黑马 " 越秀地产、华发股份等地方国企也 " 沉默 " 了，直到三季度尾声，利好政策接连出台后，才大胆买地。绿城是一直高溢价拿地，2024 年前 11 月权益拿地金额 452 亿元，仅次于保利，冲上了行业第二。2024 年，绿城敢于争夺地王，是曹舟南时期埋下的种子。他把绿城做轻了，从一艘巨轮变成了一支舰队。2017 年之后，同行仍在加杠杆买地，财务出身的曹舟南，持有悲观的看法，很早进行 " 一体五翼 "、"10 区 5 支柱 " 的组织架构转型。特别是投资策略上，完成重仓一二线城市的调整，加快三四线城市的库存去化，为绿城创造了很轻的杠杆和库存压力。这种 " 克制 " 的投资策略，也让绿城后续几年面临着 " 无货可卖 " 的尴尬局面，无法冲刺规模。张亚东掌权时，曾经有一段时间逢开会就痛批土地投资，" 没货卖就没营销、没回款 "。克制，在绿城身上成为了一个褒贬两意的词。曹舟南出走之后，无论是 " 中交系 " 的张亚东、" 老绿城人 " 郭嘉峰，依然沿着这个策略走。张亚东做了优化：精简架构、提高周转速度；郭嘉峰，与曹舟南同是绿城创始人宋卫平的 " 嫡系 "，经营理念差不多。这套底子，却让当下绿城有了争夺地王的底气。加上中交集团重组地产板块架构、近几年杭州直播电商热潮的运气加成，绿城抓住了一个小风口。但摆在绿城面前的还有另一个难题：老绿城人正在谢幕。代建业务 " 代言人 " 李军放下了手中的剑，辞任绿城管理执行董事一职，年龄不过半百，而郭佳峰将步入花甲之年。绿城整个高管团队中，已少见老绿城人，且基本是 60 后、70 后，处于青黄不接的状态。郭佳峰卸任之后，绿城会走一条怎么样的路？02 底气2024 年，土地市场表现出政府推地、房企拿地都略显信心不足。中指研究院报告指出，今年前三季度，全国 300 城宅地供求规模同比下滑超三成，土地出让金减少超四成。积极拿地企业集中在几个热点城市：西安、北京、石家庄、成都、杭州、上海。绿城表现出，既要冲规模，又很谨慎的态度。2024 年 3 月的业绩会上，绿城执行董事兼行政总裁郭佳峰称，" 我们当然也想求得更好更快的发展，希望能够超过去年的 1425 亿。但是综合分析下来，大概会在 1000 亿上下。"相比 2023 年新增货值，绿城投资预期值收缩了超过 40%。目标城市依然是 10 个战略城市。从 2024 年投资过程来看，绿城上半年仅完成目标值 33% 左右，期内新增 15 个项目，权益投资额为 154 亿元，预计新增货值 333 亿元。进入下半年，上海、北京、杭州等相继优化土拍规划，保利、华润、中海、越秀等国央企开始积极拿地。对绿城来说，拿地难度、成本有所增加。2024 年下半年，绿城新增 21 个项目，全口径拿地金额约 350 亿元，其中产生溢价地块多达 16 宗。前 11 月，绿城以权益拿地金额 452 亿元，位居行业第 2 名，去年同期是第 5 名。账面上，绿城争抢地王、高溢价有一定的底气。2024 年中期，绿城资产负债率为 79.7%，刚好控制 " 红线 " 下，有息负债 1483 亿元，短债 353 亿元，银行存款及现金 751 亿元，现金短债比为 2.1 倍。源媒汇此前统计了 2024 年中期 31 家国央房企负债情况，净借贷比率平均值为 103.2%，其中有 11 家企业超过 100%，另有 15 家企业现金短债比低于 1 倍。拉长时间来看，绿城的底气又不是很足。因为杠杆增加明显，净资产负债率从 2021 年的 52% 上升到 2024 年中期的 67.2%，有息负债走高，权益资产有所下滑。自由资金短债比则从 2021 年的 1.79 下降到 1.24，资金流动性逐渐紧张。绿城大股东中交集团，也有自己的考虑。2023 年业绩发布同一天，中交系的周长江获任绿城执行董事和执行总裁。周长江先前担任中国交建董秘、中交资本董事长一职，十分熟悉资本市场和资本运作。为了避免出现流动性危机，绿城项目建设、运营就需要比之前更快。绿城甚至比当年碧桂园 "369" 模式更快了。2024 年上半年，拿地到开工、经营性回正周期为 1.7、9.5 个月，平均速度快了 0.4 和 2.1 个月。但即便拿地到开工周期、首开周期都在缩短，绿城一样无法加快经营性现金流回正速度，时间从 2022 年的 7.9 个月，延长到 2024 年中期的 9.5 个月。综合拿地、去化两项数据可以发现，绿城大胆拿地的底气，是熟悉大本营浙江市场，特别是杭州。首先，2024 年至今，绿城 36 个新增项目中，浙江占比 55.5%，杭州占比 38.9%。绿城在浙江新增项目，很多 15 天左右就能拿到规划用地许可证，不到拿地到开工周期平均值的 1/3。其次，资金投资回流同样如此，杭州市场拿地到经营回正周期已经缩短到 7.1 个月，远低于平均值。绿城流动资金紧张趋势下，想要项目更快周转，投向以杭州为主的浙江市场是必然。不只是市场的熟悉程度，还有施工周期把控、监管资金稳定性等因素。绿城内部人士曾对外称，建发 2023 年几乎跟随绿城浙江战略进行投资，但在 2024 年开始跟丢了。厦门国资房企建发，在浙江缺乏这样的 " 底气 "。03 运气绿城也有运气的加成——杭州市场表现领跑全国，好于一线城市北上广深。杭州是目前全国唯一一个没有短期风险的一二线城市。克而瑞地产研究指出，2024 年 8 月末，杭州消化周期不足 10 个月，上海去化周期为 13.4 个月，北京、广州、深圳及其余二线城市整体去化周期都超过了 20 个月。杭州商品房市场强于一线城市，有两个方面：一是，杭州主城区新房数量越来越少，优质地块差不多卖完了；二是，阿里完成上市、G20 峰会以及互联网经济等加持，特别是近几年直播电商火热。大量外来人口涌入杭州，带来了置业需求。2021-2023 年，杭州新增常住人口合计超过 50 万人。期间，涉宅用地成交金额合计出让金约 6414 亿元，出让规模连续 3 年居于全国第二名。原本市场的观点是：" 炒房第一城深圳，炒房第二城杭州 "，如今变成了：" 杭州是炒房第一城 "。绿城是幸运的。过去 3 年，绿城在杭州拿地总金额约 775.7 亿元，占杭州总出让金比例为 12.1%。期间，杭州单一市场贡献了总销售额均超过了 20%，按自投项目销售额计算，则为 30% 左右。绿城没有理由不加仓杭州市场。2024 年前三季度，杭州涉宅用地总出让金为 802 亿元，绿城拿地金额为 118 亿元，占比上升到 14.7%。借着杭州市场扎根的深度，绿城把销售额做了起来。特别是 2024 年 5 月杭州全面取消了住房限购政策，杭州销售额迎来了爆发式增长。11 月，绿城累计总合同销售 2468 亿元。其中，杭州市场实现销售额 392 亿元，占比为 15.87%，按自投项目销售额计算，占比则为 26.38%。但保利没有那么幸运。保利相当于一个 Plus 版本的绿城，聚焦核心 38 城。2023 年，有 27 个城市市占率超过 10%，广佛市场销售贡献占比 18.9%。其中，新获取项目中 40% 当年开盘、实现签约金额超过 300 亿元。保利曾对外公布了一个数据：华南市场市占率 25.4%。广佛市场之于保利，杭州市场之于绿城，都十分重要。但今年广佛新房市场一直在等待复苏，直到利好政策密集出台之后，成交才有所回暖。为了把销售额拉上去，保利广佛市场一直在 " 以价换量 "。2024 年 11 月，保利累计签约金额 3080 亿元，其中，广佛销售额 633.4 亿元，贡献比例同比提升 2.7 个百分点至 20.56%。这份成绩单背后，满是业主的骂名。绿城的运气也体现在产品路线上。2018 年，中交集团对地产板块进行了重组，确定绿城聚焦中高端，中交地产、中房地产业务聚焦于刚需、保障房。行业进入调整周期后，改善、豪宅市场却持续火热。中指研究院多份报告指出，2022 年、2023 年，改善住房需求是新房市场的主流和关键支撑，成交占比增长明显。2024 年前三季度同样如此。头部房企销售额 " 腰斩 " 时，绿城销售额下跌相对没有那么明显。而绿城 2024 年下半年新增项目中，基本纯住宅、低容积率地块，建设方向应该是改善、豪宅类楼盘项目。但绿城在杭州市场的 " 运气 " 也快用完了。04 动刀2024 年前 11 月，绿城合同总销售额同比下滑 3.74%，杭州销售额却减少了 29.5%，占比从去年同期的 21.67% 下降到 15.87%。绿城杭州市场开始失灵了。2023 年初，绿城进行了组织架构调整，合并原浙西区域、浙东区域、杭州亚运村项目公司为浙江区域集团，负责浙江、福建两省的投资拓展和项目管理。2024 年初，绿城再度动刀，一边进行区域负责人换防，涉及到华北、东北、华南等区域；另一边，西南区域被代建平台绿城管理合并了，以及，安徽脱离华东区域、原生活集团旗下产城业务，均划入浙江区域集团。西南区域的 " 消失 "，绿城走上了大多数房企的命运——融创爆雷的开始、华侨城的巨额亏损。华南区域也在 " 边缘化 "。西南区域、华南区域的存在感一直很弱，2021 年至今占比在 3%-5%。随着库存不断消化，绿城很有可能会合并华南区域。今年 12 月初，广州绿穗房地产开发有限公司拿下广州海珠区 AH101303 地块。天眼查显示，该公司背后大股东是浙江绿城、二股东是绿城东北区域关联公司。下半年 21 个新增项目背后实控公司中，近 70% 由浙江绿城持股，且常常看到绿城员工合伙平台南京臻蔻、南京臻硕、宁波浙展、宁波浙发的身影。本次调整后，浙江区域集团，差不多掌控着整体绿城的江山。但浙江区域，特别是杭州市场，一直存在一个问题：只能给绿城安全，但不能赚钱。绿城一直陷在增收不增利的困境中，毛利率、净利润率逐年下滑，2024 年中期分别跌至 13.1%、跌至 4.77%。绿城执行董事及执行总耿忠强曾多次强调，更加注重安全性、抗风险能力，而不是毛利率，" 核心城市核心地块拿的地毛利率偏低，但安全性流动性好，在行业下行背景中，保障了公司的安全底线 "。面对杭州市场疲软、毛利率持续下滑，2024 年年中，绿城再度对组织架构和区域市场动刀，包括在浙江区域集团设立七大职能中心，取消片区公司职能平台，在杭州设立三大片区公司，以及在浙东、浙南、浙北、福建、安徽成立片区公司。绿城想要从内部要收益。首先，2021 年以来，绿城费率、销售费率是下滑的，与之负相关的毛利率也是下滑的；其中，行政支出明显上升，占到 " 三费 " 比例 50% 左右。对比说明，绿城成本控制能力弱，或高管薪酬占到不少成本。再用 " 费用率 / 毛利率 " 测算经营水平公式一算，比值由 56.87% 上升到 63.16%，2024 年中期同比增加 3.3 个百分点至 45.16%。一般来说，比值越大，经营能力越弱，超过 70% 说明经营比较困难。其次，2021 年以来，绿城土储权益比在 55%-65%，归母净利润占比利润比例则波动较大，区间为 29.24%-62%。差值变动，很有可能是少数股权分走了利润，或存在不少的隐性债务。上述提及，绿城不少拿地主体公司背后是员工合伙平台，比如宁波浙展、宁波浙发背后是浙江区域运营负责人吴金秋，南京臻蔻背后是执行董事、副总裁李骏等。背后员工合伙平台 " 偷走 " 多少利润？就此事，源媒汇询问过绿城方面，但对方没有回应。绿城选择了在安全前提下蒙眼狂奔，但曹舟南给绿城留的这套底子，很快就不够用了，不断拿 " 地王 "、冲规模，牺牲的不只是利润，还有安全空间。近几年，绿城也在不断引入外部职业经理人，走向 " 去绿城化 "。