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房产迎税收新政！深圳过户价花城×谢怜夹珠串800万房子最多可省16万契税

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靴子落地！网传许久的房地产税收新政终于来了。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。业内认为，综合来看，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。降低契税税率，利好改善型需求本次有关于住房交易契税政策明确，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套住房是指已拥有一套住房的家庭购买的第二套住房。据乐有家测算，契税降低后，以深圳过户价800万，90㎡＜建面＜140㎡的二手房举例，本次新政落地后，首套可以节省4万的税费，二套节省16万的税费。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，从政策内容来看，1%低契税税率优惠面积标准由90平方米提高到140平方米（无论首套还是二套），其目的就是降低交易成本，促进改善型需求，其对新房销售的利好幅度更大。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，本次政策有两个变化。一是，过去只有购买90平方米及以下的房子，契税按1%征收。而现在购买90-140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。这对于一线城市来说，其税率可从3%下调到1%，其他城市税率从1.5%下调到1%。对于100万的购房，一线城市契税从3万减少到1万，减少了2/3；而其他城市契税从1.5%下调到1%，减少了1/3。二是，对于140平方米以上的购房类型，其契税税率调整为1.5%。对于一线城市来说，过去契税为3%，而现在降低为1.5%，减少了1/2。而其他城市没有变化。严跃进表示，这一政策调整一是直接激活中大户型房子的认购，即对于90-140平方米、140平方米以上的住房，都带来税费成本的减少。是对改善型住房需求的实实在在提振；二是利好一线城市住房交易，过去一线城市认购中大户型房子，契税要求高于全国水平，目前总体看齐，也进一步降低一线城市的购房成本和助力市场进一步向好；三是利好房企和房东的项目去库存。房企的中大户型的住房交易明显会拉升，利好11月中下旬及以后的营销工作。房东的中大户型房子，其市场吸引力会增加，利好二手房挂牌量的消化。降低一线城市增值税税费，提振二手房交易关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策中提到，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款有关内容和第二款相应停止执行。那么本次调整可以为购房者节省多少钱？据中指研究院测算，以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。而对于满2年出售的豪宅来说，税费利好或更大。南都湾财社记者注意到，以深圳万科瑧山府为例，该项目2019年开盘出售的房源中，约240㎡的登记价格是2200万-2400万元之间，而目前市场挂牌价普遍在4600万元左右，假设满2年后以4600万元售出，原应缴纳的约120万元的增值税，在上述政策落地可以免征。对于该项调整，中指研究院政策研究总监陈文静指出，这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，将助力一线城市市场继续修复。对于土地增值税免征条件，本次政策明确取消普宅后，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，即这部分政策未做调整。严跃进指出，这是今年一线城市购房政策调整中较大的一点内容。包括上海等城市近期都已经取消了普通住宅和非普通住宅标准，挂钩在上面的增值税政策也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。这一政策调整的直接影响是，房东出售持有2年以上的大房子（过去往往会认定为非普通住宅）的积极性增加，因为不用担心交税了。从这个角度看，会促进一些次新房和好房源的加快挂牌，反过来是利好购房者认购次新房和大户型房子的。对于优化二手房交易结构、提振二手房交易等都有积极的作用。降低各地土地增值税预征率下限，降低预缴税额同日，国家税务总局发布关于降低土地增值税预征率下限的公告（国家税务总局公告2024年第10号）。公告显示，为更好发挥土地增值税调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。李宇嘉认为，土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，各地还可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整，意味着在开发商拿地和开工积极性降至历史低位的情况下，很多地方可能会取消预征。一方面，预征额本来就比较低，在最终清算周期较长的情况下，地方取消预征刺激房企拿地的积极性很高；另一方面，增值税税收收入中75%为中央财政收入，25%为地方收入，地方取消预征的积极性也很高；最后，取消预征，并不是不征，而是推后。目前来看，尽管销售端有所好转，但政策效应从刺激销售端传导至开发拿地端的效果还未显现，也是此次政策的一个出发点。总体来看，李宇嘉表示，无论是降低契税，还是土征税预征率，以及城市取消普通住宅标准后对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税等，都是降低交易环节税负，而且税负成本降至历史最低了，这是重要信号。随着增量时代转向存量时代，抑制过快流转、房价过快上涨转到促进交易循环，以及更加重视存量房屋和社区养老、公共配套补短板的资金需求，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，比如契税、增值税（含土地）、个税以及附加在土地和房产开发交易上的各种税负，从而产生“降成本”的效应，这样才能促进交易良性循环。同时，将这些环节的税负转移到后端保有和维护环节，从而总的税负不变，但征收环节后移。一方面，做大了交易的蛋糕，另一方面后端公共服务维护和保养以及房屋养老金也就有了资金保障，居民居住更加舒适，房价也能有所稳定。而且，也会培育政府更加重视存量消费，而不是增量建设，这是服务型政府转型的举措。采写：南都·湾财社记者孙阳