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当前，房地产市场供求关系发生重大变化，市场仍处在调整期，随着各项政策的实施，市场出现了积极变化。房地产融资协调机制的推进，有效分隔了集团债务风险与项目经营风险，缓解优质项目的流动性问题，能让项目建设继续，实现保交房任务。薛宇/文8月21日和23日，国务院新闻办公室在北京举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部均重点谈及房地产的高质量发展。此前，党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》提出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。加快构建房地产发展新模式，既是党中央为了适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系发生重大变化新形势作出的重大部署，也是防范化解房地产风险、实现房地产高质量发展的治本之策。住建部部长倪虹表示，从我国城镇化发展进程看，从人民群众对好房子的新期待看，房地产市场还是有很大潜力和空间。只要我们坚定信心，因城施策，狠抓落实，就能促进房地产市场平稳健康发展。构建房地产发展新模式如何构建房地产发展新模式？根据住房城乡建设部副部长董建国的回应，这项工作目前的进展包括：增加保障性住房建设和供给；有力有序推进现房销售；建立城市房地产融资协调机制，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变；研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制；建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”等方面。上述工作已取得积极成效。保障性住房和旧改方面，2024年前7个月，全国保障性住房和城中村改造安置住房已经开工和筹集235万套（间），完成投资4400多亿元。2019年以来，中国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠及4434万户，约1.1亿居民。在城镇老旧小区改造中，共改造提升了水电气热等老化管线32.6万公里；加装电梯12.5万部，增设了养老、托育等各类社区服务设施7.27万个；同步还实施建筑节能改造4.23亿平方米。本次新闻发布会上，住房和城乡建设部表示将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，尤其引发社会关注。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，公共账户是未来的重点。国泰君安证券指出，房屋养老金，是基于维修基金的新提法，包含了更多内容，整体来看，接近于城市更新。事实上，2022年以来，官方曾多次提出要研究建立房屋养老金制度。2022年5月，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案的通知》明确提出，完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度；住建部部署开展全国自建房安全专项整治，指出要研究建立房屋养老金制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。2023年6月，倪虹在会见来访的中国银行董事长一行时表示，要为民众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。此次住建部明确提到已经在22个城市进行试点，其中上海市于2024年8月21日宣布在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在2025年全市推广。中邮证券表示，整体来看试点节奏明显加快。该制度最受关注的问题之一就是资金的来源。住建部旗下媒体《建筑杂志社》发文称，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。据上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣的解读，公共账户资金主要来源或包括城镇土地出让收益、老旧小区改造资金以及其他财政资金。根据《中国房地产金融》，目前全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的比例仅10%左右。中银证券认为，此次推出试点的另一个目的是盘活这部分沉淀资金。住建部表示，公共账户能提高居民参与旧改的积极性，预计将带来实物工作量的增长。国泰君安证券指出，从居民自发的选择提取维修基金并用于小区更新来看，其积极性并不高，甚至部分居民对此并没有明确的意识。于是，通过政府公共账户介入的方式，能够提高居民的参与度，改善周边环境，并带动实物量的增长。中邮证券认为，房屋养老金制度有利于为老旧小区改造提供稳定、有效的资金支持，进而推动房地产市场进入旧改常态化。此次试点将有望在政策落地层面上，明确房屋养老金资金构成，进一步完善制度，为未来向全国推广做准备。融资协调机制助力保交楼过去，房地产行业以银行贷款和预付款为主要融资方式，以预售为主，以“高负债、高杠杆、高周转”为经营特征的发展模式，在高效解决住房短缺和支持城镇化建设的同时，也带来高地价高房价高风险等弊病，损害群众利益和房地产市场健康运行，难以为继。住建部在本次新闻发布会上提到的“建立城市房地产融资协调机制”，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房企融资从依赖主体信用向基于项目情况转变，正是基于这一情况的改革。2024年1月5日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”推送给商业银行，6月两部门又针对提高“白名单”项目的推送效率和质量提出了多项优化措施，已取得阶段性成效。根据金融监管总局和住建部8月21日发布会的介绍，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目5392个，审批通过的融资金额近1.4万亿元，房地产开发贷款余额较年初增长4000多亿元，经营性物业贷款余额同比增长19%，并购贷款余额同比增长21%，这些资金正在按照项目的工程进度陆续发放到位，有力支持了项目建设交付。另外，1月至7月，商业银行新发放个人住房贷款3.1万亿元。同时，为做好保交房工作，各城市协调机制正在全面了解所在地在建已售未交付房地产项目信息。对于需要通过“白名单”获得融资支持但尚未满足“白名单”条件标准的项目，协调机制督促银行要提出有针对性的意见建议，房地产企业要采取措施尽快修复问题项目，城市政府要加强协调，推动符合“白名单”条件标准的项目应纳尽纳。董建国表示，为打好商品住房项目保交房攻坚战，住建部会同金融监管总局组织各地进行了一次“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在2024年年底前交付的住房项目，作为保交房攻坚战的目标任务。住建部指导各地实行“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”处置模式。这个模式在郑州首先试点探索，将向全国推广。对符合条件的项目，纳入“白名单”给予融资支持，保障项目建设交付；对于资不抵债的项目，加快推进项目开发企业破产重组或清算，按照最高人民法院关于债务清偿的顺位规定，优先保障购房人合法权益。本文刊于08月31日出版的《证券市场周刊》