教育焦点-"金瓶春梦噼里啪啦国语在线播放"-贱卖掉环沪的房子，我换到市区老破小

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新规施行后，除美国和韩国等42个“友好国家及地区”外，23个品类向中国等国出口时每次都需要获得日本经济产业大臣许可，东京电子等约10家日本企业的对华出口预计将受到影响。

我的好朋友小新和阿守，是一对 95 后夫妻，他们才 23 岁的时候就稀里糊涂地进入楼市，是我身边买房最早的人。他们的买卖房经历特别典型，简直代表了一大批年轻购房者的境遇，和当下楼市新力量的买房思路。他们刚毕业时跟着大势买了环沪，但是买房三年多，一共就去过那套房子两次，一次是买房，一次就是卖房。如今贱卖环沪大房子后，目光又转向上海老破小，这条从 2019 年开始、绵延 5 年的漫漫买房路。他们到底经历了什么？为什么赔了 35w 还觉得庆幸？为什么现在觉得市区老破小是更好的选择？听他们说完，我颇受触动，相信很多购房者都能产生共鸣，且稍有启发。以下是小新和阿守视角的自述。01" 买环沪房的痛，在于毫无出路 "首先就是房子从买进开始就在亏。我和阿守的第一套房子，买在了环沪县城昆山市的千灯镇，小区是华美达广场，是套总价 132w、首付 35w、建面约 110㎡3 房 2 厅的次新房（餐厅旁边的绿色空间也是一间独立房间）。图源：安居客买入时是 2019 年，来到上海的第 2 年，租房的漂泊感使我们迫切地想在上海有个自己的家。而买环沪，既源于希望、也源于绝望，希望在于，结婚想要一套房，共同迎接新生活。绝望在于，挣钱速度赶不上上海房价上涨速度，年轻的我们甚至觉得一辈子都买不起上海的房。所以环沪第一城昆山，几乎命中注定般成为我们买房的首选项，最重要的是，环沪的房价太有诱惑力。当时昆山千灯品相很好的房子单价仅约 1.2 万 /㎡，而旁边的上海嘉定动辄 3-4 万 /㎡。所以中介一说 " 价值高地、价格洼地 "，我们就深信不疑。而且，从小区开车到上海虹桥也仅仅只需要大约 40 分钟。图源：百度地图相比限购限贷、普通小三房总价几乎没有低于 400w、上车又难的上海，我们被拿捏简直理所应当、易如反掌。2019 年 5 月 4 日，仅仅看了 5 套房，当天下午就交了定金，也就是从买房那天开始，我们便尤其关注房价，但是我们买的华美达小区，房价在 2019-2022 的三年之间，一直在 12000 元 /㎡的平均线上徘徊。数据整理自链家成交价一套房子的持有成本决定：房价不涨就意味着跌。另外，我和阿守都在上海工作上学又没有车，去昆山住不现实，所以就把房子租出去，但是谁承想，环沪的房子这么难租。不仅租金上不去，3 房 2 厅的大房子，租金只有 1200 元 / 月，按照：租售比 =（年租金总额 / 房产价值）* 100%，相当于我们这套房子的租售比 =（1200 元 *12 个月 /132w）*100%≈1%。正常租售比在 1.5% 到 2% 之间，才被认为是相对合理的范围，而我们这套环沪房的租售比才仅仅 1%，可见租金回报率低到什么程度。另外，我们还结结实实地体会到，异城收租的困难。在把房子租出去的三年里，几乎每个月都要主动向租客讨房租，最后半年甚至讨不来，因为一旦租客不接电话，作为房东的我们一点办法也没有。最可怕的是，即便租金低甚至收不回租金的时候，我们对于这套房子的投入还在持续，物业费 2600 元 / 年，每个月 6669 元的房贷中，利息就占了 5000 元还多，相当于给银行打工。同时还有一些日常零碎的养护成本，这些投入产出比极低的付出，对我们都造成了巨大困扰。最后，这套原来的梦中情房，变成失去居住属性、收租又少又难、还要不断砸钱进去，毫无出路的资产黑洞。02" 不计代价地卖，赔了 35w 还觉得庆幸 "终于，在 2022 年 7 月催租金催了 5 个月无果后，我们果断去到现场、清退租客、挂牌，将钥匙交给中介专心卖，一气呵成。其实，这次卖房是我们第二次见到这套房子，细细看了还是很喜欢，因为它不仅采光、通风好，尺度感足、还步行 5 分钟内便能到达约 15 万方的千灯公园，几乎集合了我们关于 " 家 " 所有美好的憧憬和想象。千灯公园实景图但想到这三年来的时间和金钱成本，我们还是把它坚决地交给了中介，在挂牌 5 个月后的 2022 年 12 月，遇到出价客户就果断脱手了。最终以原来 132w 元的买入价格，卖给了一家孩子上初中、有改善需要的中年夫妇，当时觉得白白还了 3 年房贷、而且空置的半年又没有租金，还要交物业费，这个卖房成本太高了。算一笔账，我们因为这套房子，花费了多少钱。支出：首付及定金 35w+ 各种税费、手续费、中介费等合计约 8w+6669*12 月 *3（24w）+ 贷款 103w=170w收入：自 2020 年 5 月到 2022 年 7 月卖房，月租 1200 元 / 月，收到约 25 个月租金，合计 3w 元左右 +2023 年 1 月收到 132w 房款，即总收入 135w那么，净支出即为：170w-135w=35w 元对于刚入社会的我们，相当于一年半的所有存款。设想一下，如果我们 2019 年没有买这套环沪房子，大概率可以存下这 35w 元，加上阿守 2021 年初毕业落户上海，已婚 + 社保合计积分约 65 分，配合当时的存款，三成首付上车上海 400w 左右的新房，是没有问题的。但是因为当时上海全国范围内认房认贷，我们在昆山有了房贷记录，夫妻首套首贷的资格报废。所以，2022 年 12 月后卖完环沪房的我们，即使已婚有户口，即使名下全国范围内无房，在上海买房也得 5 成首付。以总价 400w 的房子为例，5 成首付就是 200w，对于当时的我们来说，实在太高，而且，即便赔了 35w、失去首套首贷资格，站在今天回头来看，却只觉得幸运。因为它还在下跌，如果拖到今年卖，恐怕连本金都保不住。我们那套房所在的华美达小区，近期单价已经降到 9000 元 /㎡，相当于那套 110㎡的房子，在 2022 年 12 月到 2024 年 5 月期间，从 132 万骤降到 99 万。一年半时间，降幅高达 25%。图源：千灯本地中介而且这颓势截至目前丝毫没有转还的迹象。正在我们求房无门之际，上海房价不仅回落，还终于出有利于我们这种刚需客的政策了。03" 坚定不移地买上海老破小 "如果是总价 1500w 的房子，即便降了 500w，我们还是买不起，但如果是 400w 的普通住宅，不仅总价在降，首付还只要 3 成，情况就完全不一样了。比如上海内环内老破小原来 40-50㎡的 2 室，以前一般都没有低于 400w 的，现在 300w+ 就能买，中间接近 100w 左右的价差，对于刚需客来说，就能直接决定有无机会上车。所以我们立刻就实地看了几十套老破小，发现其优势非常明显，不仅上车就能解决居住问题，而且房子地段价值高，位于上海内环内，属于核心城市的核心区域。实景图除了总价降低、区位价值高，高租金回报率，也是吸引我们的重要原因。以我同事在租的位于内环边的紫云小区为例，租售比高达 1:390，要知道上海平均的租售比仅为 1:680，可以说，靠近内环或者内环内房子的租售比，断层式领先。除此之外，上海的老破小区很多都做了美丽家园改造、加装了电梯，屋内装修再好一点的话，生活体验并不比新房差。最实际的一点是，房子买到市区，大大节省了通勤时间，我们每天至少可以节约出两个小时的宝贵时间，去睡觉和自我提升，这太重要了。有机会考虑买上海老破小的前提是，2023 年 9 月 1 日晚，上海四部门联合印发通知，执行 " 认房不用认贷 " 政策措施。这就意味着我们在上海贷款买房，银行只看名下有没有房，而不看是否有贷款记录，对于我们这种 "上海无房、但外地有贷款记录的刚需客户" 来说，就是绝对的利好。简单粗暴理解就是，政策后，我们在上海买房的首付直接打对折。政策文件哪怕是普通住宅，也有 15% 首付比例的降低，以一套内环 449w 普通住宅为例，首付成本直接降低 30%。政策上的利好也给了我们更多信心。所以，综合总价下探、区位优越、租金回报率高、生活舒适、政策支持等多方原因，市区老破小不仅成为我们，也已经成为身边不少伙伴的买房新方向。04" 买环沪血亏、转战上海的，不止我们 "其实，2017-2019 年间，环沪房价蒸蒸日上，成交量也节节攀升，未来预期良好，当时，买环沪本身就是大热点。那时我们身边好多同学朋友都选择买环沪房子住，比我们年龄大一些的同事老师，投资环沪的也不在少数，把年轻时最宝贵的钱投在环沪，我们不是个例。然而当初倾尽全力买的环沪房，由于通勤太累、租不出去又很难卖掉，最终成了负累，且经历了艰难的三年，大家也深刻体会到跨省通勤的困难。直到现在才意识到，年轻时的弯路是多么避无可避，选择大于努力这句话也在我们身上再次验证。楼市波动是一个大势，我们每个人都在这个大势里起起伏伏，相信我和阿守的故事，很多伙伴都有共鸣。无论如何，我们还是鼓励大家：别回头，向前看。如果你还年轻没买过房子，在上海有漂泊感是再正常不过的事情，一定珍惜自己的首套首贷资格。如果你有一套环沪的房子，失去居住功能又失去投资属性，不要心疼、不要可惜、不要犹豫，沉没成本不可追，我们自有更光明的未来。如果你已拥有核心城市的核心资产，那么祝福你。买房，落到根本就是一道计算题，而非阅读理解，希望我们都多看多学，做出尽量有利于家庭资产的决定。本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 "，作者：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。