全球焦点-"意大利女子监狱满天星"-不动产证券化战略加速落地意大利女子监狱满天星九州通培育医药流通行业新动能

不动产证券化战略加速落地意大利女子监狱满天星九州通培育医药流通行业新动能

《习近平谈治国理政》第四卷中、英文版于2022年7月出版发行。20世纪80年代以来多次访华的阿尔布劳对著作中许多章节、段落和语句印象深刻。他在阅读第四卷的读后感中写道，习近平新时代中国特色社会主义思想“将中国几千年的经验、智慧与马克思主义相结合，这是一种关于思想理论与现实相结合的动态观点”，“这部著作不仅仅是写给中国人民的，其他国家也可以从中国的历史经验和发展成就中获得启发。这部著作鼓舞人们为人类的共同命运而努力奋斗”。

近日，医药商业龙头九州通医药集团披露关于开展医药物流仓储资产Pre-REITs基金备案及募集的最新工作进展。公告披露，自2024年7月Pre-REITs基金项目启动后，本期Pre-REITs基金已于近期落实基石投资人及银行贷款资金，并已确认多家机构投资人的基金认购意向，认购倍数较高。本期Pre-REITs基金将力争于2024年内完成首批资产的交割。此前，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（“九州通公募REITs”）上市申报也已于 2024年9月24日获得中国证监会、上海证券交易所正式受理，申报发行顺利。九州通公募REITs的底层资产是九州通东西湖现代医药物流仓储项目，为九州通集团的全国中心仓，总建筑面积约为17.2万平方米。待上市后，九州通公募REITs有望成为国内医药行业首单公募 REITs、医药仓储物流首单 REITs 以及湖北省首单民营企业公募 REITs。基于庞大且优质的医药仓储物流资产和配套设施，公司在2023年将不动产证券化列为五大战略之一，探索多层次REITs市场。“三新两化”助力升级转型九州通医药集团是科技驱动型的全链医药行业综合服务商。经过二十余年的发展，公司已成长为全国最大的民营医药流通企业，为上游4万多家药品、器械、保健品及中药材、中药饮片的供应商，为下游56万多万家医疗机构、药店、诊所、政府采购团以及海量C端用户提供药械等健康产品的供应链服务。基于业内领先的数字化医药分销与供应链业务，公司向上下游延伸，持续推进主营业务及服务体系的转型升级，目前主营业务已涵盖医药CSO、医药工业、医药新零售等新业态，并于2023年制定实施了“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化”五大战略（即“三新两化”战略），进一步提升九州通在产品营销、渠道构建、技术开发等方面的核心竞争力。“三新”战略覆盖九州通主营业务——数字化医药分销与供应链业务的上下游。新产品战略方面，通过持有、代理及OEM等方式，获得产品的所有权、特许经营权或销售主导权，提升新产品竞争力和盈利水平；新零售战略方面，以新技术赋能旗下“好药师”连锁药店品牌，提升加盟店信息化能力，重塑生态圈，目前已实现直营和加盟门店总数27000余家；新医疗战略方面，整合专病服务、线上运营、保险服务等能力，为诊所提供品种供应、IT系统、运营增值服务，搭建诊所运营体系，打造“九信诊所”品牌。公司核心竞争力的两大支柱则是数字化和不动产证券化（REITs）战略，即“两化”战略。数字化战略方面，基于医药流通行业高门槛、高壁垒、强监管的特点，公司以数字化赋能九州通集团所有的管理体系、物流体系、销售体系，确保核心业务的合规、准确及高效，促进业务向现代化、智能化转型。在不动产证券化方面，九州通是行业中少数将不动产证券化（REITs）上升到集团整体战略的企业。凭借在数字化医药分销与供应链领域的领先地位，公司已积累了规模可观的医药仓储物流资产及相关配套设施。目前，九州通在全国31个省会城市和110个地级市拥有141个规模不一的高标准医药仓储物流设施，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一。通过实施不动产证券化战略，并积极推动“公募REITs + Pre-REITs”多层级平台的构建，九州通的业务模式将从重资产运营转向轻资产运营，这不仅有助于主业的发展，也将为公司实施“三新”战略提供持续动力。不动产证券化（REITs）战略的确定和实施离不开我国公募REITs市场的设立和发展。九州通医药集团股份有限公司副总经理、九州产投负责人苏熙凌认为，REITs是一个革命性的创新，不仅为医药流通行业提供了新的权益融资平台，而且能促进行业生态健康发展。盘活存量资产带动有效投资据了解，公募REITs是一种向投资者公开发行的收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的收益分配给投资者的标准化金融产品，又被称为“资产的IPO”。在投资标的方面，公募REITs主要投资于基础设施项目，如仓储物流、收费公路、机场港口、市政设施、污染治理、信息网络和产业园区等。自2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，国务院及相关部委和各级地方政府密集发布公募REITs相关支持政策。进入2024年后，公募REITs步伐不断提速。今年7月，国家发改委发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志我国基础设施REITs从试点阶段正式进入常态化发行的新纪元。对于医药流通行业而言，公募REITs市场的开拓具有诸多重要意义。首先，顺应“十四五”现代物流发展规划，助力现代医药物流行业发展。国务院办公厅发布的《“十四五”现代物流发展规划》中将医药物流作为深度挖掘的重点领域，鼓励健全全流程监测追溯体系，确保医药产品物流安全。医药物流设施不仅是涉及国计民生的基础设施，也是直接涉及人民群众生命健康安全的重要基础设施。目前九州通已搭建了仓、运、配及信息服务一体化的医药供应链平台。发行公募REITs和Pre-REITs将整合硬件与软件优势，完善医药物流社会化服务体系，进一步提高基层地区、农村地区和边远地区药品供应保障能力，为广大人民群众提供品类丰富、价格实惠的药品，保障人民群众的生命健康安全具有重要的意义。这也充分体现了基础设施公募REITs的社会公益属性。其次，推动医疗健康产业模式创新，提升医疗消费及质量，助力健康中国规划落地。党的二十大报告指出“推进健康中国建设”，“促进优质医疗资源扩容和区域均衡布局”，“加强重大防控救治体系和应急能力建设”。国家发改委《关于恢复和扩大消费的措施》指出提升健康服务消费，推动优质医疗资源下沉，发展“互联网+医疗健康”，积极扩大普惠型服务供给，推动公共消费提质增效。九州通集团发行公募REITs和Pre-REITs是推进医疗健康产业模式持续创新的典范，将有助于优质医药物流资产的充分盘活与持续投资，有助于医疗基础设施补短板，满足广大人民群众不断增长的医药健康产品的需求，提升医疗消费及医疗质量，为推动健康中国规划落地添砖加瓦。最后，为医药流通企业创新融资渠道和业务模式树立标杆。九州通REITs项目作为全国首单医药仓储物流及配套设施申报公募REITs项目，不仅可以丰富公募REITs的资产类别，亦能成为医药仓储物流行业标杆，为行业标准的制定提供了参考范本。同时，在市场的监督下，公司的资产管理水平也将得到打磨、提升，为未来向外部客户输出服务打下坚实基础；对于促进医药物流企业降本增效，加快行业整合发展，推动医药物流智能化、网络化、标准化、品牌化进程，有着极其重大的意义。书写“三好”答案回应历史机遇九州通正以“三好”答案响应公募REITs市场为医药流通行业带来的时代机遇。苏熙凌表示，第一好为“好赛道”，即医药行业和医药流通行业。医药仓储REITs的核心优势在于其底层资产与医药产业的稳定增长紧密相连。作为一个万亿级的刚需产业，医药流通行业的底层逻辑与人口老龄化、电商化以及产业集中度的提升密切相关，推动了对医药仓储资产的需求，然而我国现有的2500多万平方米医药仓储设施仍远远不足，市场潜力巨大。此外，人民对用药安全的高要求也推动了医药行业监管的高标准，为九州通等行业龙头企业构建了护城河。第二好为“好资产”。九州通集团在首发公募REITs和首期Pre-REITs中，精选了集团内核心资产，展现出极大的诚意。九州通公募REITs底层资产为位于集团武汉总部的全国中心仓，该仓已被国家发改委、商务部和中物联协会评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”，是医药流通行业唯一获得此殊荣的医药仓储物流设施。为公司公募 REITs 后续扩募提前孵化和培育优质的医药物流仓储资产，公司也已启动 Pre-REITs 项目，首期 Pre-REITs 入池资产拟定为位于上海、杭州、重庆的三处医药物流仓储资产及配套设施，合计总建筑面积约为 24万平方米，对公司在省级区域内开展业务具有不可替代的作用，是具备战略重要性的核心资产。第三好为“好战略”，即九州通集团实施的不动产证券化战略。苏熙凌指出，集团将不动产证券化战略列为“一把手工程”，从顶层设计出发，在资产筛选、产品落地等各环节提供战略支持，支撑REITs和Pre-REITs产品的持续健康发行。依托这一战略，九州通集团致力于打造公募REITs至Pre-REITs的全生命周期产品体系，以公募REITs发行为标准和目标，逐步孵化不同阶段的资产，并与资本市场保持高效联动。目前，九州通公募REITs项目正在有序推进。未来随着公募REITs和Pre-REITs的成功发行，九州通将具备A股+公募REITs“双上市”平台，为“三新两化”战略的转型升级带来新的动力。