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三年前用高积分买房的客户,现在都怎么样了_ZA中国XXXXXL19KER新闻

他还提到,在《区域全面经济伙伴关系协定》(RCEP)和双方自贸协定框架下,两国有许多合作机会有待探索。

在一个平平无奇的下班路上,我看到路口围着一群热情的中介朋友,和这样一个牌子:图源:真叫卢俊招商虹桥公馆二期出售和出租的广告,粗粗一算,二手房差不多卖到 5、6 万一平。在我印象中这也算是当年的红盘了,开盘均价就 6 万出头,三年前的记忆开始攻击我,而这一切,都可以从 2020 年下半年爆火的上海楼市开始说起。2020 年上海高认筹板块及项目,数据来源:中指监测数据一边,是 2020 年的上海楼市,仅一个月就出现十几个 " 千人摇 " 的新盘,另一边,是不受限价控制的二手房开始疯狂涨价,于是,在当时的上海楼市形成了非常明显的一二手倒挂格局。而 2020 年在上海手上有点闲钱的人,想要投资就去 " 打新 ",因为一二手倒挂给人一种买到就是赚到的感觉。很快,在 2021 年 1 月,上海发布了 " 沪十条 " 调控政策,开启了积分制,但调控需要时间,一些耀眼的倒挂盘,短期内投资客依然对其趋之若鹜,上海楼市进入一个魔幻的时代,很多楼盘开始出现惊人的高积分。云锦东方三期认购现场 图源:新闻透视还记得东方云锦三期么?2023 年开盘的东方云锦三期,仅 105 套房源遭超过 950 组客户哄抢,认购率约 903%,平均 9 个人抢一套房,也因此触发了 118.32 的积分, 成为上海新房史上 第一个满分神盘。如今回过头来看,市场在不断调控中越来越稳定,从数据可以清晰地看到,触发积分项目比例从 2021 年高峰的 47% 逐年降低到了 2024 年的 11%,积分制也渐渐在楼市中扮演越来越不重要的角色。那么当时高积分买房的人, 现在后悔了么?大家觉得多少分算高积分?我们来按照 2021 年的积分制来算一算。首先,上海无房家庭的基础分能达到 60 分,在这个基础上,每 加 5 分,都需要缴纳 4 年零 2 个月的社保(系数为 0.1),这还只是部分人群,而当年那些刚工作三四年的年轻人,因为社保时间还不够长,大部分会卡在 60-65 分这个尴尬的区间。所以从积分获取的难度上来说,65 分已经足够拦住很大一批人了。事实上,数据显示,从 2021 年 -2023 年 3 月,上海共入市了 613 个新盘,其中 267 个新盘触发积分制,占比约 43.56%。而这 267 个积分楼盘中,102 个入围分在 65 分以上。也就是说如果你有 65 分,这三年至少 83% 的楼盘任君选择。好,我们整理一些 2021 年到 2022 年初,积分势头最猛的那一年部分触发积分的楼盘,一起来看看。首先, 你第一眼一定能看到,有两个特别耀眼的楼盘。没错就是积分超过 100 分的,112.8 的复兴珑御和 102.24 的翠湖五集。按照当时的时间点来算,积分制满分 113.04, 复兴珑御开出了 112.8,几乎就是当年的满分盘了。在 90-100 分这个档次的五个楼盘,九庐、中粮瑞虹 · 海景壹号、百汇园、碧云尊邸、首创 · 天阅滨江,都是当年红极一时的楼盘,并且不出意外的都位于新天地、陆家嘴这样很好的地段。而这些触发积分的项目中,郊区楼盘更多,既有像宝山上大、宝山杨行这样的近郊,也有浦东周康、青浦新城、松江泗泾等因产业而兴起的居住区。不过虽然是郊区楼盘,但也都开出了不低的积分,浦东外高桥开出了 82.42 分的森兰星河湾,青浦徐泾开出 81.23 分的蟠龙天地,浦东金桥开出 78.06 分的浦开仁恒 · 金桥世纪,也算是板块和产品的相互成就。那么当年风头无两的高积分项目,现在的涨幅怎么样呢?熟悉积分制的朋友知道,触发积分制的楼盘 5 年内限售,所以,虽然第一批触发高积分的项目已经有交付了,但因为限售其实并没有成交数据。于是,我们想到了相对靠谱的参考价格,这些高积分楼盘,同一个 小区里其实存在不同批次,其中有的批次 正好卡在积分制政策前几个月推出,不仅交付之后不限售,甚至因为在相同的小区、开盘时间接近,也拥有几乎一样的销售均价。那么当我们观察这批正好卡点不限售的房子,就可以从已经产生交易的数据里,对当年高积分楼盘现在的市场窥见一二。于是我们开始在 21 年触发积分的项目中搜索,哪些是在 20 年下半年有过开盘,并且在最近有过交易记录的项目,还真被我给找到了不少。可以看出,在有成交数据的项目中,虽然大部分的项目最后都涨价了,但是还有接近 20% 的项目市场表现不如意。我们再看看具体到每个项目的涨幅。数据整理自:链家、兔博士 APP个别项目确实有不错的涨幅, 比如 翠湖五集。为了让结果更清晰,我们还查了翠湖隽荟,也就是翠湖四期的成交情况和五期做个对比。数据整理自:链家你可以永远相信好地段下的好产品,就像同样开出高积分的复兴珑御,作为当年黄浦区老西门唯一在售的新房,拥有绝对的好品相和好地段,往西是新天地及淮海路商圈,往东是豫园商圈,往北人民广场,社区还自带 16000㎡的商业配套。其实复兴珑御在 2021 年之前已经开过几次盘,2018 年那次日清,2019 年当天去化近八成,在 2021 年开盘的这次,是最后一次,一共 47 套,所以才会开出 112.8 的入围分。43.18% 的涨幅虽然不是特别高,但相信以后复兴珑御还是会继续上涨的,毕竟好产品和好地段永远是稀缺资源。不过,其他项目的涨幅就不尽人意了,超过一大半的楼盘涨幅都在 10-30% 之间,其实不乏百汇园、保利天汇、首创 · 天阅滨江这样单价超 10 万的项目,甚至还有四个项目涨幅在 1%-3% 左右,算上时间成本、交易税,可以说不赚反亏。特别是大华 · 公园城市,我们注意到,其实大华 · 公园城市和大华 · 朗香公园里是位于同一板块的楼盘,两个项目的直线距离不过 2.2 公里,并且两个项目拥有相似的户型、相近的面积段,但 可能就是因为大华 · 朗香公园里 1.7 的容积率更低、距离地铁口更近 ,所以开盘时大华 · 公园城市的均价明明更高 ,但从四年后的成交来看,反倒是大华 · 朗香公园有 15.09% 的涨幅,远超 2.52% 的大华 · 公园城市。不过,上涨 2%、3% 已经跑输理财了。那些甚至还下跌的项目,又是什么情况呢?在给出数据结论前,不要忘了这篇的研究对象,是那些在一二手倒挂严重的时期,上车新房的投资客们。当然投资的金额有多有少,好地段高价位的有人买,那些当时看来有发展前景、且价格合适的楼盘也会受到投资客的关注。不算很意外, 成交价格下跌的楼盘几乎全都集中在郊区,像青浦徐泾、浦东周浦都是曾经热门的置业板块。数据整理自: 链家、兔博士 APP考虑到这些楼盘的投资属性,很可能是区域能级在这么短的时间内其实还不能支撑投资的野心,但本质上还是产品品质对价格有直接的影响,比如毛坯交付的铂翠廷,不仅下跌最多,达到 33.10%, 降了整整 1/3 啊。而且链家的工作人员也反馈,特别是铂翠庭小区毛坯交付的叠墅在当前的市场很难卖出好价格。甚至连成交周期都会被拉长,最近一套的成交周期长达 197 天,大半年才成交一套。图源:真叫卢俊其实,没有产生交易的项目也能从当年的积分差看出一些端倪,因为不仅曾经高积分的楼盘成交价在跌,有些楼盘的积分也在下跌,很多 2021 年开出高积分的项目,随着时间的推移,后续开盘的入围分在不断减少,甚至到 22、23 年的认购率已经不足以触发积分了。我的同事水水就是 2021 年的买房人之一,在楼市积分最猛的那一年,被市场催生焦虑的她以 60 多的积分上车新房,但是时隔一年之后这个楼盘的积分越来越低。到后来,市场上触发积分的楼盘越来越少,同样的积分其实已经可以买到更好的地段了,不仅是个人,从行业的角度回 过头看三年前火爆的市场,也是有一些遗憾的。图源:真叫卢俊大家还记得前几年上海的项目维权潮么?当时确实有一些开发商为了抢倒挂红利而放弃品质,于是 出现了一批楼盘,甚至是位置还不错的楼盘,依然选择简装甚至毛坯交付,敷衍了事的开发商虽然看似赚了钱、周转快,其实更可能面临的是在交付后维权的口碑中被反噬。所以当时才会出现那么多业主维权, 本质上还是因为 产品品质不足以匹配当时的价格。那么这些房子现在的下跌,也无可厚非。最后的最后,还是想说,房子最终会回归到它的居住本质,那些当时以为是投资的行为,即使在当下看起来非常正确,其实可能也没有那么理性,所以真诚的建议:买房这件事更重要的还是要追寻自己的内心。高积分项目并不一定赚钱,甚至还可能出现维权的情况,为了逐利 all in 去买高积分楼盘,不仅算不上稳妥,反而容易得不偿失。本文来自微信公众号 " 真叫卢俊 ",作者:真叫卢俊团队,36 氪经授权发布。

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编辑:汤绍箕

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发布于:伊春伊春区