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降存量房贷利率和二套x7x7x7暴力槽256w首付，刺激楼市复苏！降准后LPR或降

现驻奉贤区西渡街道金港村锻炼

刚刚，中国楼市迎来多项重磅利好。据新华社报道，中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。对于房贷利率调整，银行需要一定时间进行技术准备，后续将完善商业银行的按揭贷款机制，银行和客户双方基于是市场化原则，自主协商进行动态调整。其次，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。同时，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；今年内将视市场流动性状况，可能择机进一步下调存款准备金率。这是上周美联储大降息后，国内对中国楼市发放的超大礼包，惠及刚需改善等所有购房客，也惠及此前已购房仍有房贷的业主。在这次三大礼包发放后，中国楼市是否将走出低迷？南都湾财社采访多名资深业界人士，他们普遍认为股市、楼市将会回稳，整个经济形势也会向好。降存量房贷利率“房贷100万，或近4年月供累减870元”针对近期老百姓最关心的存量房贷利率下调的话题，此次央行非常明确，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。“这是去年首次降低存量房贷利率以来，全国第二次降低存量房贷利率，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担”。上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，叠加最近几年LPR下调和去年下调存量房贷利率，此前已经较大幅度地降低了月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点，“是历史非常罕见的降存量房贷的政策”。严跃进计算指出，综合考虑最近4年的房贷政策，100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。相当于，对于贷款100万的家庭而言，其实每个月可以少支付870元，这是实实在在的利好政策。根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上LPR为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。中原地产首席分析师张大伟分析指出，据中原地产研究院统计，当前存量房贷平均利率在3.92%左右，而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右，也就是大约存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。此次如果再降低50个基点，也就是意味着，基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10—15个基点。“降存量房贷，或促进居民消费或再购房”“存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市的目的是稳经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费，如果存量房贷利率再降点，对普通老百姓而言每个月又可以多点钱去消费”。张大伟分析指出，从北京上海上半年或二季度的统计局数据可见，住宿和餐饮业的利润出现同比大降或亏损现象，“从各方面汇集的数据来看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、矿泉水等民生消费全线下滑，直接给市场传递信号，地产业低迷带给了大多数人的节衣缩食，从而影响终端消费”。张大伟认为，存量房贷利率高影响了百姓消费，所以当下的核心还是给市场信心，如果和2009年一样，一刀切存量增量房贷利率拉平，那对于市场产生的积极影响会很大。58安居客研究院院长张波分析认为，此次二降存量房贷利率，对于已购房群体再次入市或有提升效果，由于减轻了月供压力，不排除有部分购房者会考虑再次改善或者为父母、子女新购房产，或者旅居、养老等多样化的房产购置需求，“不过，该类需求预计占比不高，并且会呈现出多样化的特点”。张波分析，降存量房贷利率，对于已购房群体来说，切切实实减少了利息支出，当房贷利率下调或还款压力减轻时，家庭将有更多的可支配收入用于日常消费、教育、医疗、娱乐等其他方面，更有可能增加在非住房领域的消费支出，如购买汽车、家电、家具等耐用消费品，以及增加在旅游、餐饮、娱乐等服务行业的消费。这将促进相关产业的繁荣和发展，形成良性循环，推动经济持续增长，并提升了民众的生活品质。张波认为，由于存量房贷利率涉及的是已购房群体，因此对于房地产交易市场并不会产生直接影响，但对于当下购房群体对市场后期的信心将起到一定提升作用，也有利于和一系列房产政策形成组合拳对市场释放效力。降二套房首付至15%“或预示房价已处于底部，政策加速市场复苏”“在这一轮调整二套房首付之后，二套房首付已降至2000年以来的最低点，且直接统一了首套和二套的首付比例。这体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强”。张波分析，这一政策将大大激发市场需求，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。张波认为，这或也预示着房价当下已经处于底部，一般来说较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明央行及相关国家机构对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。严跃进分析认为，过去二套房的首付比例虽然下调，但略高于首套房。但此次下调为15%，有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。简单测算，若一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，自然可以激活改善型或换房的需求。预计降准0.5个百分点“降准后预计会有新一轮降息的操作”在今天的发布会上，央行明确，将在近期下调存量准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元。此次政策意味着央行开启新一轮降准。“这为市场流动性的注入等发挥了积极的作用，也在很大程度上有助于促进银行流动性增加，且增强银行贷款的能力”。严跃进认为，银行贷款能力增强，有助于促进房贷市场的进一步宽松，对于后续进一步落实房贷政策和降低房贷成本具有积极的作用。“同时，从实际过程看，后续购房方面贷款的优惠会更多，也有助于进一步提振住房消费和活跃房地产市场的信心”。严跃进认为，降准后预计会有新一轮降息的操作。此次明确，引导贷款市场报价利率（LPR）和存款利率同步下行，保持商业银行净息差稳定。后续若是净息差稳定，那么对于目前的LPR也有进一步下调的可能。对于存量房贷而言，也在后续有助于做进一步下行和调整。“政策力度空前，预计楼市股市回稳，经济向好”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在此次政策后，预计提前还贷现象会明显缓解，“下降50个基点后，100万、30年期贷款每月可节约300—400元，对普通工薪家庭来说是生活支持上的贴补，有利于促进消费”。他认为，政策的意图是想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。中原地产（中国内地）华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦分析认为，9.19美联储降息50个基点，开启了宽松周期，包括香港在内的多国或地区都跟随降息。得益于此，国内降息空间打开，此次降息也是大势所趋，且幅度超过预期。“房贷利息下降，进一步降低还贷成本，减少银行提前还贷压力。降二套首付比例，进一步刺激二套需求。同步调降存款和贷款利率，鼓励大家投资、消费”。郑叔伦认为，这次政策力度空前，市场流动性大增，不仅是支持楼市，还支持股市，预计股市、楼市回稳，整个经济形势也会向好。“本次央行组合拳力度较大，及时回应了市场关切的话题，对于稳定接下来房地产市场的信心以及提升国庆黄金周和四季度楼市的表现都会有积极作用。”克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓分析指出，降准为金融市场提供长期流动性约1万亿元，房地产市场作为资金密集型行业，在保交楼、城市更新和企业融资等各方面都会受益；降低存量房贷利率，利于减轻月供负担，稳定业主心态，抑制市场的提前还贷潮和放盘潮；此外，引导房贷利率和二套房首付进一步下调，利于提振购房需求，加快市场筑底回稳的进程。采写/摄影：南都·湾财社记者邱永芬