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此外，也需要加快对外贸易的创新发展，推动贸易方式的转变和升级。作为当前发展速度最快、潜力最大、带动作用最强的外贸新业态，跨境电商已成为推动我国外贸高质量发展的新生力量和重要抓手。也宜以此为平台，通过举行重大展会等方式，为我国跨境出口企业与更多国家贸易伙伴之间，搭建更加顺畅的合作交流纽带。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：远山，题图来自：AI 生成为什么今天我们要来聊 " 工业用地 "，这个听起来有些陌生的话题？之前更多关注住宅用地，像上海每个批次的土拍和新房情况。还有一些公共设施和商业部分，哪里又规划和建设了新的地铁、高铁站还有商场？其实大家可能不知道的是，工业用地的面积同样庞大，在整个城市的占比也很高。只是一直没怎么被注意，它对城市的意义，可能比住宅和商业那些更大。最近上海更是相继官宣了多个指导文件和重磅合作，包括像首次全面梳理了《关于支持工业经济发展加强规划资源要素保障的指导意见》（下称：《指导意见（2025 版）》），还有《营商环境行动方案》更新到了 8.0 版本。当然，其中最吸引人眼球的还得是 " 开门红 "，上海开年以来的最大招商：丰田中国宣布，雷克萨斯独资工厂将落户金山。据相关人士透露，该工厂计划投资约 50 亿元，第一款纯电动车型最快将于 2027 年投产。而金山给其预留的用地面积，甚至比特斯拉临港一期的 86 公顷还要大。事实上，自 2018 年特斯拉超级工厂来到临港以来，上海就从全球各地源源不断地引进高端制造企业，这才成就了整个城市连续两年生产总值突破 5 万亿大关。数据来源：上海统计但其实，作为一座国际大都市，全市的土地资源相当有限，可以说是 " 寸土寸金 "。这些工厂总部还有生产基地都是从哪里 " 变 " 出来的土地？是不是只能去金山、临港还有朱家角这样的郊区，市区就没什么可能了吗？今天带着这些疑问，让我们来深入挖掘一番，上海究竟是怎么啃下工业用地这块 " 硬骨头 " 的？一现在工业用地到底是个什么情况？城市建设用地基于用途和功能，主要分为这几类：居住用地、商业用地、公共设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地和特殊用地。在上海这样的国际大都市，既离不开日常的衣食住行，又必须谋发展、搞工业，工业用地的重要性也不可忽视。据相关资料介绍，我国很多一二线城市的城市建设用地中，工业用地都占到相当一部分的比例。数据来源自网络，仅供参考上海总体维持在 25.8% 左右，略高于全国平均水平。而国际平均占比仅为 10% 左右，美国甚至还不到 8%，这也导致了国内工业制造面临一系列痛点，如开发效率较低、闲置土地再开发和产业结构转型困难等。对于上海来说，市区地价高昂，使得工业用地主要集中在 104 工业区块、195 区域和 198 区域，大部分都在郊区。数据来源自网络，仅供参考一直以来规划引导的工业集聚区，主要分为产业基地和社区两大类。前者以制造业功能为主，区域内工业用地占比不低于 70%，代表性的就是长兴岛海洋装备基地，以及上海电气临港重装备制造基地。后者更强调产城融合，区域内工业用地面积不低于 50%，广为人知的就是张江科学城和漕河泾。除此之外，还有一些零星工业用地，以及规划未保留的工业用地。二相关政策也在持续优化。为了避免更多企业 " 外流 "，也为了帮助本地企业更好更快地发展。上海下了大功夫，先后密集出台了多项针对性政策。资料整理自网络，仅供参考先是 2022 年稳步推进高端制造业，提出探索 " 工业上楼 " 的新模式，接着在 2023 年下半年，展开了上海首次大排摸，累计梳理出了 728 平方公里、4.85 万幅的工业用地。结果发现，光是绩效靠后的 50 个园区，就占了全市 24% 的工业用地，但产值贡献甚至还不足 5%。开发效率之低让人震惊，产业的转型和升级尤为迫切。当年年底就迅速发布了绩效评估相关政策文件，构建出全国首个完整的产业用地评估技术体系。随后在去年 4 月，围绕该评估体系，正式启动了专项行动，对全市范围内工业用地的 " 表现 " 进行打分。图源网络，仅供参考从 A 到 D 分为四个等级，对应制定出不同的提升和盘活路径。效果也是相当迅猛，仅用了半年多的时间，就盘活处置了 37.8 平方公里的低效用地，总面积差不多有两个黄浦区那么大。许多曾经布满老旧厂房的工业用地，纷纷解除了对高度和容积率的限制，" 长 " 出了新企业、新大楼。典型代表就是位于徐汇的老凤祥总部。作为一家百年老企，原大楼建于上世纪 70 年代，外形充满了古早的年代感，内部结构也很陈旧，地上容积率在 1 左右，建筑面积只有约 2.5 万平方米，在 2023 年评估中仅被列为 C 类地。去年抓住政策机遇，开始大刀阔斧地实施改造计划，目标把建筑面积扩展到约 6 万平方米，地上容积率提升到 4.5，建筑高度也拔高到 70 米以上。这样一来，不额外增加土地，还能最大程度扩展原有空间，也缩短了重建时间。改造完成后，包含都市工业、都市旅游、非遗保护和传承、都市产业、数字化产业等复合功能，也有望成为又一地标建筑。最后是前两天刚发布的《指导意见（2025 版）》，一共有 20 方面 55 条政策，采用 "1+3+1" 架构，提出很多个第一次的创新。重点是给到企业土地和资金两方面的大力支持。比如可以选择分期支付土地价款，首期缴纳 50% 比例即可，剩下的一年内缴清也不算利息。此外，存量企业提高容积率或增加地下空间的，也不用再交土地价款。通过减轻企业的资金压力，来降低用地成本。三为什么上海这么重视工业用地？说实话，工业用地的面积确实很大，也就有了可以成片发展的充足空间。我们目前看到的上海主要工业聚集地，基本都是一片又一片的，甚至还会发展成为一个独立的板块。上面提到的张江科学城，就是一个典型以工业为主的板块，内部的住宅和商业较为有限。刚开始只是一片不起眼的乡野沃土，被叫做 " 咸菜小镇 "，从 1992 年政府规划开始，以全国首个用 " 高科技园区 " 命名的开发区身份，逐渐引进不同产业的企业。也在 2017 年正式升级为张江科学城，加快从 " 园 " 向 " 城 " 转变，学校、医院、商场、住房、绿地等配套建设跟上，有了浓浓的烟火气。整体面积随之越变越大，从最初的 17 平方公里，到 95 平方公里，再度扩容到了 220 平方公里。张江科学城的二次扩容，来源网络经过这么多年的演变，张江科学城形成了以集成电路、生物医药和人工智能等多个产业集群。据官方数据，其 2022 年规上工业总产值达到 3702 亿元，占全市的 9.1%，也成为浦东新区乃至整个上海不可或缺的重要发展引擎。原来在产业园区发展的背后，都有政府对工业用地一盘棋的总体规划。遗憾的是，上海在 2023 年的城市工业总产值仅为 3.94 万亿元，不仅落后于深圳的 4.85 万亿元，连苏州的 4.43 万亿元也有不少的差距，已经变成了实打实的 " 中国工业第三城 "。数据来源各地统计局整个城市活力的根本还是在于经济，第一要义是夯实工业基本盘。为了重新夺回上海工业产值的领先地位，上海定下目标：到今年年底，工业增加值超过 1.3 万亿元，占 GDP 比重达 25% 以上。《上海推动制造业高质量发展三年行动计划（2023-2025 年）》为了尽可能做大工业这块 " 蛋糕 "，迈向下一个经济台阶。只有在土地这个空间载体的 " 面粉 " 上，使出十八般武艺，不断扩大面积、提高使用效率。对于上海这些企业自身来说，由于土地面积有限，地价也不便宜，开发成本也在一路走高。有不少处于上升期的初创公司，迟迟找不到合适的工业用地，不得不 " 出走 " 搬往外地。同时也不可避免，有一些歪心思的人打起了囤地炒地的主意。这些大大小小的因素，都让工业用地的重要性愈发凸显。四我们常说，上海的城市发展离不开更广阔的土地支撑，在各项规划建设方面也是戴着镣铐跳舞。既要增加中小套型商品住房供应，优化住房供应结构，又要实现耕地和永久基本农田的最低保有量，还必须控制工业用地总量，推进低效用地的减量。只有持续引进高端产业，发挥龙头企业效应，不断完善产业政策还有生态，留住也吸引更多的人才，才能让整个城市的发展走入 " 正向循环 "。就像马斯克当时说过为什么要把特斯拉首个海外超级工厂设在上海，" 就是基于这座城市所拥有的创新创造活力、高效的行动力和各类人才集聚优势 "。