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对此，有业内人士也表示，每次新政策落地后，市场各方都需要一定的时间消化，“认房不认贷”的调整，很大程度上减轻了刚需和改善型购房人的购房成本和负担，相信随着时间推移，包括首套房和改善型购房的刚需会进一步释放，包括北京在内的各地楼市成交量、市场活跃度等方面会有更好的表现。
作者 | 谢美浴编辑 | 付影来源 | 独角金融广州农商行（01551.HK）一笔备受关注的巨额资产包有了着落。2024 年末，广州资产管理有限公司（下称 " 广州资产 "）以 99.93 亿元的价格拿下了广州农商行的 145.92 亿元的债权资产，但计提资产减值损失后，该笔资产的账面价值为 103.4 亿元广州农商行表示，通过本次资产转让，将进一步优化广州农商行业务 结构和资产质量，提升广州农商行资本充足率和风险抵御能力。转让巨额资产包的背后，广州农商行亦面临提升效益的压力。2024 年上半年，该行不良贷款率为 1.87%，与银行业上半年不良贷款率 1.61% 相比，仍然偏高。值得注意的是，广州农商行还有一笔价值 11.68 亿元的金融资产面临清零，这笔资产源自该行此前 " 踩雷 " 鸿达兴业股份有限公司（以下简称 " 鸿达兴业 "），广州农商行又将如何处置？1 广州农商行甩卖资产，广州国资 99.93 亿 " 接盘 "2023 年 12 月 31 日，广州农商行发布公告，其向 105 家买方出售转让资产，这些资产包括贷款及金融投资类资产。此次交易总对价 94.67 亿元，公司录得亏损 4.11 亿元。时隔一年，广州农商行又完成了一笔巨额资产转让。据广州农商行此前披露，本次所转让资产为该行依法享有的债权资产。截至 2024 年 9 月 30 日，所转让资产的本金约为 118.61 亿元，利息合计约 26.72 亿元，代垫司法费用合计约 0.59 亿元，债权金额合计约 145.92 亿元。考虑到已计提的资产减值准备等，所转让资产账面价值约 103.4 亿元。广州农商行初步估计以 100 亿元的价格转让，最终以 99.93 亿元成交，税前亏损为 3.47 亿元。接手这笔资产的广州资产，于 2017 年由越秀资本牵头设立的广东省级地方资产管理公司。广州资产官网显示，该公司注册资本为 63.09 亿元。图源：罐头图库具体来看这笔百亿债权资产包，主要为房地产业贷款和批发零售业贷款，房地产业本金 114.66 亿元，占比达到 96.67%，均为抵押或质押贷款，批发零售业本金 3.95 亿元，占比 3.33%。而按逾期情况划分，未逾期 75.31 亿元，占比 63.5%，逾期一年及以下 29.6 亿元，占比 24.5%，逾期一年至三年 14.24 亿元，占比 12%。不过，拟转让资产的收益情况并不如意。2022 年，这笔资产税前净收益为 1.24 亿元，税后净收益为 0.93 亿元；2023 年税前净亏损额达到 6.26 亿元，税后净亏损 4.69 亿元。金乐函数分析师廖鹤凯指出，通过出售这笔债权资产，广州农商行能够有效降低不良资产率和拨备计提额，改善资产质量，回收流动性，有助于财务优化及后续业务开展。图源：罐头图库资产转让之外，广州农商行还在密集拍卖房产。近两个月，广州农商行已发布超过 20 笔物业挂牌处置信息的公告。最近一次是在 1 月 2 日，广州农商行发布公告，将对外拍卖广州市番禺区市桥街环城东路东祥街 66，70 号、广州市番禺区石碁镇迎宾街 2 号 2 座 102、广州市番禺区大龙街竹山村工业路 33 号首层，起拍价合计 791.28 万元。图源：广州农商行官网中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜指出，" 对于广州农商行而言，通过处置抵债房产，可以减少不良资产，提升资产质量，改善财务状况。同时，这也反映出银行在积极寻求消化不良资产，优化资产负债表，提高资本充足率和盈利能力。"不过，柏文喜表示，"这也可能会对银行的声誉和市场信任度造成一定影响，因为频繁的资产处置可能会被市场解读为资产质量问题的信号。"2 净利润持续缩水，房地产不良率超 5%广州农商行前身是 1952 年成立的广州农村信用社，2009 年 12 月改制为农村商业银行，2017 年 6 月在港交所挂牌上市，成为广东省第一家上市的地方性银行机构，截至 2024 年 9 月末，广州农商行资产总额 1.37 万亿元，较年初增长 4.58%。回溯以往业绩，2016 年至 2019 年，广州农商行处于筹备 A 股上市的冲刺阶段，业绩增速亮眼，营收由 152.03 亿元增至 236.57 亿元，净利润由 50.26 亿元增至 75.2 亿元。2019 年业绩达到港股上市后的最高峰。图源：罐头图库不过，2020 年 12 月 IPO 上会前一天，广州农商行突然撤回 A 股 IPO 申请。此后三年，广州农商行的净利润均呈下降状态。2023 年实现营业收入 181.54 亿元，净利润为 26.34 亿元，相较 2019 年 75.2 亿元的净利润，降幅已超 60%。2023 年年报致辞中，广州农商行董事长蔡建提出，2024 年将全面开展效益提升年活动，拓市场、降风险、优管理、提效益，力争 2 年左右时间实现盈利能力大提升。但 2024 年上半年，广州农商行营收、净利润依然同比下滑超 20%；2024 年前三季度营业收入 112.86 亿元，净利润 21.19 亿元，同比下滑 23.39%。图源：广州农商行公告另一面，从历年资产质量看，Wind 数据显示，2018 至 2022 年，广州农商行房地产业贷款分别为 555.49 亿元、683.41 亿元、589.71 亿元、590.25 亿元、567.57 亿元，其中，2019 年房地产业贷款规模最大，占总贷款余额的比例达 21%。与此同时，广州农商行不良贷款率持续攀升，分别为 1.27%、1.73%、1.81%、1.83%、2.11%。好在功夫不负有心人，2023 年资产质量有所好转，为 1.87%，而与 2023 年末商业银行不良率 1.59% 相比，仍然偏高。到 2024 年上半年，该行不良贷款率与 2023 年末持平。不过，从不良贷款细分领域看，截至 2024 年上半年，广州农商行房地产业不良贷款规模最高，虽然较 2023 年末有所下降，但仍有 29.67 亿元，房地产不良贷款率为 5.59%。图源：罐头图库联合资信评级报告中指出，广州农商行信贷资产质量下行情况较为明显，投资资产中涉及风险资产敞口较大。广州农商行表示，"受房地产市场交易低迷、项目延迟交付、楼市价格下跌和居民收入水平下降等因素影响，客户违约率升高，资产处置难度加大，清收压降效能降低，房地产行业、批发零售行业不良贷款额和不良贷款率偏高。未来，广州农商行将继续加大力度 采取各项措施，加强资产质量管控。"具体措施包括稳步推进各项业务投放；严控新增业务准入；持续加强风险管控， 紧盯风险楼盘，加强催收力度；着力强化贷后管理及风险预警工作；对风险业务制定 " 一户一策 " 处置化解方案；紧跟诉讼情况，加快司法清收进程，提升资产处置成效等。3 鸿达兴业被提起破产申请，广州农商行手握 10.92% 股权出售资产的决策，是广州农商行优化资产配置、提高流动性和控制风险的重要举措。不过， 广州农商行手上还有一笔价值 11.68 亿元的抵债资产值得关注。这笔资产是鸿达兴业的股权。据鸿达兴业 2023 年披露的详式权益变动报告书，广州农商行获得 3.41 亿股鸿达兴业股票，占鸿达兴业总股本的 10.92%，这笔股票抵偿等额债务约 11.68 亿。由此，广东农商银行成了鸿达兴业的第一大股东。图源：罐头图库而 2024 年 1 月，ST 鸿达股价连续 20 个交易日低于 1 元 / 股，触发强制退市规定；2 月，深交所对鸿达兴业股票和可转换公司债券终止上市；3 月，ST 鸿达摘牌，退市后进入股转系统，证券简称 R 鸿达 1，如今已停牌，股价只有 0.16 元。廖鹤凯认为，" 这对广州农商行来说面临较严重的资产减值风险，后续甚至可能直接影响其财务状况特别是盈利水平，还可能对广州农商行带来一定的商誉损失。"鸿达兴业曾是化工业龙头，主要从事聚氯乙烯（PVC）、烧碱等化工产品的生产和销售业务，在广州农商行成为第一大股东之前，其控股股东为鸿达兴业集团有限公司（以下简称 " 鸿达集团 "），实际控制人为周奕丰。从 2020 年开始，鸿达集团就开始发生债券违约、股权质押及信托贷款逾期。到 2022 年，其债务危机愈演愈烈，有高达 129.3 亿元到期债务未偿还。2021 年，因受鸿达集团债务暴雷影响，各金融机构对鸿达兴业进行了抽贷、缩贷，导致了公司在短时间内流动性收紧；2022 年，因各金融机构抽贷、缩贷规模进一步扩大，鸿达兴业金融诉讼案件累计金额不断上升，且募集资金未设定质押，债权人可申请司法划扣，导致募投项目建设进展缓慢。图源：罐头图库北山常成基金投研院执行院长王兆江指出，"当企业风险暴露时，特别是债务违约这类高等级风险，会触发金融机构内部风控，以降低潜在更大损失。而抽贷、缩贷有联动效应，一家采取措施时，其他机构一样会跟进，这是金融机构风控机制所造成的。"而梳理鸿达兴业年报可以发现，广州农商行与鸿达兴业的渊源从 2016 年就开始了。2016 年，鸿达兴业子公司乌海化工使用自有资金 5000 万元向广州农商行购买理财产品，但持有时间只有 3 天。廖鹤凯指出，一般出现这种情况的原因是财务规划临时改变，或者一开始就是以灵活理财安排的。图源：鸿达兴业年报此外，鸿达兴业 2017 年、2018 年年报披露，鸿达集团子公司广东塑料交易所股份有限公司（以下简称 " 塑交所 "）曾向广州农商行荔湾支行多次借款，鸿达集团及周奕丰为担保人；2019 年，鸿达兴业在广州农商行棠景支行开设了募集资金专项账户；2021 年，鸿达集团及其子公司与广州农商行签署了《企业借款合同》等，借款本金为 47.9 亿元。到 2022 年，鸿达兴业的重大诉讼、仲裁案中，广州农商行荔湾支行诉塑交所借款合同纠纷便是其中一笔，周奕丰、郑楚英及鸿达集团等 9 家公司共同列为被告，涉案金额 6324.34 万元，案件状态为执行中。图源：鸿达兴业年报2022 年，在鸿达兴业已逾期未偿还的短期借款情况中，对广州农商行芳村支行的期末余额为约 6000 万元，借款利率 4.7%，逾期时间一年，逾期利率 7.05%。如今，鸿达集团以及鸿达兴业的多家子公司已被裁定破产，鸿达兴业也被申请破产。2024 年 9 月，安徽辉隆慧达化工集团有限公司（简称 " 安徽辉隆 "）向广州中院提起鸿达兴业破产申请，但广州中院不予受理，随后安徽辉隆对此裁定提出上诉，案件目前处于上诉阶段。王兆江表示，" 目前广州农商行持有鸿达兴业 3.41 亿股票，但这笔资产已蒙受了很大的损失，对短期经营会有冲击。不过也并非不可挽救，若鸿达兴业进行资产重整，一定程度上能减少广州农商行的损失。"koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:王海
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根据目前北京的政策，如果是普通住宅，首套房的首付比例不低于35%；非普宅则不低于40%。如果是二套房，普宅首付比例不低于60%，非普宅则不低于80%。所以，如果认定为首套房，首付比例将大幅下降。而且相比二套房贷，首套房贷的利率更低。目前北京首套房贷利率为4.75%，二套房贷是5.25%。“认房不认贷”后，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。