胡桃去内奖励旅行者胡桃去内奖励旅行者房企优先去库存 华润保利等央企投地金额同比跌超五成
胡桃去内奖励旅行者房企优先去库存 华润保利等央企投地金额同比跌超五成
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2024年上半年，房企的土地投资还在继续缩减。坐稳行业首位保利发展，今年上半年只新拿了12块地，相较于2023年同期新获41个项目，总地价亦从上年同期的709亿元骤减至126亿元，销售“一哥”的投资拓展力度明显减弱。前8个月新增货值排名第一的绿城中国，上半年在全国范围也仅新增了15宗土地，是近三年里拿地最少的一年。而万科在上半年仅获取3个新项目，项目总地价10.2亿元，已消失在了权益拿地金额TOP100排行榜上……克而瑞统计显示，2024年以来，企业拿地越发谨慎，前8个月里，超七成企业投资金额同比下降，不仅仅是民企投资几乎暂缓，过去一年拿地较多央国企如华润、保利、中海、招商投资金额同比跌幅均超50%。有上市房企高管就坦言，今年投资工作比去年难做。中指研究院企业研究总监刘水认为，很多房企发展策略是“以销定投”、“量入为出”，在销售没有明显改善迹象的当下，叠加企业到位资金持续下降，流动性趋紧，难免紧缩拿地。亦有观点指出，从企业土储来看，不少企业仍有货可卖，但土储结构不佳导致去化速度较慢了，进一步影响现金流。事实上，不少企业都提及未来的重点是存量去化。审慎之余，有投资余力的房企仍积极关注着投资机会。多家房企管理层在谈到投资策略时，均表示要聚焦于核心城市、核心地段，寻求有确定流量的项目，以保证投资的安全性。“按时还债优先于增量投资”房企拿地收缩，最关键的因素之一就是当前销售的持续下探。国家统计局数据显示，今年上半年全国新房市场规模同比下降25%。有房企管理层表示，上半年政府出台一系列政策，6月有一定回暖，7月继续回落，当前市场处于量价调整阶段，信心有待恢复。从企业端来看，中指院数据显示，今年前8月，百强房企销售额同比下降38.5%，接近四成的降幅仍然较大。亿翰智库研究总监于小雨认为，在“以销定投”、“量入为出”的发展策略下，销售情况的不乐观就注定了投资的下降，而且如果把历年的销售金额与投资金额相比，就能发现，几乎没有企业敢于在波谷囤地，在波峰抢收，更多地还是顺势而为。楼市低迷，市场下行，让房企库存的去化周期拉长。易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，截至7月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月，超过合理去化周期12-14个月约一倍，去化压力明显处于高位。这也使得过去几年间在大手笔补仓的企业，当下的投资需求也就相应有所缩减。建发国际管理层表示，过去两年，公司已经补充了大约3700亿的货值。上半年的补库存策略主要是维持库存规模在一个可承受风险的水平，如果销售情况良好，会适时补充库存。销售规模的下降也影响了房企借债、加杠杆的意愿，压降负债被放在了更优先的位置上。龙湖管理层就提及，公司当期投资要确保安全，按时还债优先于增量投资。建发国际管理层也坦言，当销售规模大时，债务可以相对大一些，销售规模小时则应逐步控制债务，以改善公司的财务和流动性风险。“去年建发整个有息债务下降了100多亿，今年到现在又降了四五十亿。”事实上，由于近几年房企不间断出现债务违约、逾期等情况，外部环境也不支持企业继续加杠杆，金融机构对房企的增量融资越发谨慎，导致企业的现金流更加捉襟见肘。根据国家统计局数据，2024年1-7月，全国房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%，仍保持在低位。另据克而瑞，今年前7个月，65家典型房企的累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%。于小雨称，以往企业对于业绩的渴求，对于拿地的热情，很大程度上也受资本的推动，现在没有了加杠杆的环境，企业的拿地也难免受到影响。在销售回款和融资渠道都出现明显收缩的情况下，再面对庞大的债务压力，房企选择减少投资，集中资源保证活下去。这其中尤以万科为典型。据披露，通过推进资产盘活和大宗交易，万科在1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元；同时，通过经营层面的努力，万科在今年二季度经营性的现金流较一季度有所改善，实现42亿正向现金流入。即便如此，万科仍在今年上半年出现了有史以来的首次亏损，归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。同时，经营活动产生的现金流量净额为-51.76亿元，同比大幅下降377.63%。截至报告期末，万科持有货币资金约924亿元，较2023年底下降约7%；同期，一年内到期的非流动负债就已超1000亿元，此外还有超1900亿的应付账款、超1500亿元的其他应付款等。资金压力可见一斑。过去几年拿地凶猛的建发国际，也在短期内面临着负债增加的情况。截至6月末，建发国际净负债约439.58亿元，较2023年底增加超百亿，净负债权益比率也从33.6%提升至45.72%。在不断加大的债务压力面前，节流是必然之举。刘水表示，当前房地产企业流动性趋紧，也会导致房企紧缩拿地。“没有好城市，只有好项目”在这样的大形势下，有余力开展新投资的开发商，不约而同地选择聚焦于核心城市的优质板块。中国金茂管理层就表示，要加大投资研策，更加聚焦核心城市、核心地段，更关注好板块和好项目，同时投资标准也不降反升，以确保拿到好项目。华润置地则认为，行业调整还在延续的过程中，公司未来的重点在于存量去化；在增量投资方面则要坚守底线思维，谨慎投资，把有限的资源集中在4-5个核心城市、核心地段，聚焦纯住宅的小体量、快周转、有回报的项目。越秀地产董事长林昭远在提及今年下半年的投资策略时也称，要坚持以销定投、稳健投资，同时要做精准投资，特别是在大城市，并聚焦一些收益确定性比较高的、现金流回笼比较快的项目。“以效益为先，把这个作为获取项目的条件。”于是，近来的土地市场上频繁出现点状高热的现象，不少城市都有宅地高溢价成交。8月初，上海徐汇滨江出让了一宗宅地，绿城在72轮报价后以超48亿元的总价成功竞得，溢价率达30%，超13万元/平方米的楼面价刷新了全国涉宅地块最高单价纪录。此前不久，绿城在杭州以6亿元斩获了临平区一宗低密度地块，溢价率则高达59.2%，创下2019年以来杭州市场的历史新高。6月份，青岛崂山区的一宗地块也以超3.95万元/平方米的楼面价刷新了当地纪录；同期南京的3宗低密度宅地也高溢价成交，打破了当地2024年以来宅地“零溢价”情况……于小雨指出，从企业当前的经营策略来看，很多都在“做优增量、盘活存量”，所以又有一些高价地出现了，“因为有实力拿地的企业都想要拿核心城市核心板块有确定流量的地”。不过，市场走势也成为影响房企补仓的关键因素。建发国际管理层强调，下半年，将根据销售情况和市场预测来调整补库存的步伐。如果市场不确定性增加，可能会放缓补货速度。同时，公司会关注那些库存紧张、经营所需的地方，确保适时补充库存。龙湖也预判，下半年市场仍会波动，会把去库存作为首要目标。同时，会按照现有去化率和市场容量来看，预计中长期销售规模会在1000亿左右，若市场向好，公司也会及时补充土地。相较而言，近来拿了不少明星地块的绿城，在城市的投资选择上跟往年有所不同。该公司行政总裁郭佳峰表示，虽然仍然看好能级较高的一二线城市乃至核心区，但是今年也有很多新问题：以前认为上海、北京、杭州的投资相对比较安全，但是现在这些城市也有很多项目面临亏损。郭佳峰判断，下半年一线城市仍会有一些优质土地的出让，公司也会积极跟进；而在其他城市方面，在经济较发达地区，比如像浙江的一些地级市县，可以去争取其中优质的结构性机会。郭佳峰提及，今年在相对能级很低的城市里面拿到的项目，从兑现情况来看非常理想，因为本身底价也比较便宜，竞争不是很激烈。“没有好城市，只有好项目”。郭佳峰表示，因此绿城在投资时会重项目轻城市。接下来的投资将从两个方面进行决策，第一是重项目轻城市，第二就是兑现度的考量，风险度的把控会更谨慎。不过整体而言，绿城“今年投资更为谨慎，总体投资力度会比去年稍微弱一些”。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:李厚福
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高质量充分就业是提升潜在经济增长率的必要条件。一般而言，潜在增长率是一国（或地区）一定时期内在各种资源得到最优配置和充分利用的条件下所能达到的经济增长率，也是充分就业情况下的经济增长率。近年来，我国劳动力供求关系呈现出新特点，劳动力供给总量有逐年减少趋势，部分地区、部分领域出现劳动力短缺现象。与此同时，农村富余劳动力转移速度趋缓。这些因素综合作用，在一定程度上会造成潜在经济增长率下降。通过促进高质量充分就业，将人口数量红利转化为质量红利，可以使劳动力资源得到充分利用，从供给侧促使潜在经济增长率得到一定程度提升。此外，当前全球政治经济格局正在发生深刻变化，存在总需求不足制约经济增长的情况。在此背景下，实现高质量充分就业有利于优化收入分配格局、扩大中等收入群体、促进完善社会保障，有助于释放国内需求潜力，从需求侧促进潜在经济增长率的提高。
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