体现人口规模巨大化的创意画房地产「地体现人口规模巨大化的创意画王叙事」完结_ZAKER新闻
房地产「地体现人口规模巨大化的创意画王叙事」完结_ZAKER新闻
詹德斌称,尹锡悦长期从事检察官的工作,涉及的领域较为狭窄,当被突然的民意推举到政治舞台时,他根本没有做好成为总统的准备。“但与此同时,他又爱好在各种问题上发表意见,一开口大家就跟进,于是造成了很多政策上的失误。”
规则变了,玩家变了。12 月 2 日,深圳南山区粤海街道 T107-0107 地块,深圳市润投咨询有限公司 & 中海企业发展集团有限公司(华润置地 & 中海)以总价 185.12 亿元竞得,成交楼面价 70388 元 / 平方米,溢价率 46.32%。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价 TOP1,也刷新了深圳涉宅地块成交楼面单价 TOP2,仅次于宝安区尖岗山片区地块(泰禾深圳院子)。11 月 29 日,北京今年最受关注的土地出让有了结果:中海亿拿下了酒仙桥 1019-0014 等三块组合出让的土地。高达 153.32 亿的总价,成为北京楼市的又一块 " 地王 "。在大多数时间里," 地王 " 都令人兴奋。北京楼市甚至有个不成文的规矩,地王诞生之后,同区域的开发项目一般都会发个海报欢迎一下。但是,这次地王驾临却是静悄悄,没人吱声。这绝不是说中海人缘不好,而是因为时代变了。原来的欢迎海报,明面上是欢迎新项目到来,实际上是在抬升自己,本质上是在讲那个 " 面粉贵过面包 " 的故事。目的在于告诉市场上的买房人,新拍的土地楼面价都比在售项目的售价贵,所以房价以后一定涨,现在买就是赚到钱。这个故事,从 2005 年清河毛纺厂的 " 地王 " 开始,一直讲了十几年,屡试不爽,以至于有了" 新地王诞生之日,就是旧地王解套之时 "的戏谑说法。然而,这种故事现在讲不动了。" 地王 " 本来就是个很模糊的概念,受欢迎的时候,就会细分出各种标准,往 " 地王 " 上靠,单价地王、总价地王,甚至某区地王、某板块地王都曾粉墨登场不过,我们觉得,就现实意义而言,单价总价地王都不重要,重要的是楼面成本价是多少。楼面成本价接近、持平甚至高于同区域在售项目,才是地王故事的真正核心。11 月 29 日 153.32 亿成交的三幅土地,具备继续地王故事的条件么?由于是三幅土地组合出让,位于北京朝阳区的不同区位,又包含多种业态,楼面价很难非常精确的计算。不过,算出个大致成本还是可以的,尤其是在起始价 153 亿元,最终成交价溢价很低的情况下。在 153 亿多元的土地价格中,酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的土地价格分别大约是 50.22 亿、78.83 亿、23.95 亿。三幅地块的地上建筑面积分别是,酒仙桥地块 78148.43 平方米,十八里店地块 262642.46 平方米,小红门地块 58217.81 平方米。十八里店、小红门地块中都有一块托幼用地,建完之后要无偿移交,地上建筑面积分别是 3600 平方米、3150 平方米。十八里店地块中还包括两幅综合商服用地,地上建筑总面积 125321.6 平方米,对应的土地价格是大约 20.44 亿元。图 1:酒仙桥、小红门、十八里店相关地块起始价图 2 相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等图 3 相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等图 4:相关地块用地性质、规模、地上建筑规模等我们就算住宅楼面价,把托幼用地、综合商服用地的面积和对应价格减除后,楼面价分别是:酒仙桥地块大约 64262.53 元 / 平方米;十八里店居住用地地块大约 43470.53 元 / 平方米,小红门地块大约 43491.83 元 / 平方米。地王故事还能不能讲下去,需要对比的是同区域在售项目的售价,而不是老项目的楼面价。酒仙桥区域,较新的在售项目,销售指导价 12.5 万元,开盘时有一定折扣,把大小户型的售价平均下来,单价在 11 万元 / 平方米上下;十八里店较新的在售项目,均价也在 8 万元 / 平方米上下;小红门地块较新的在售项目,均价也在 8 万元 / 平方米左右。经此对比,拿地的楼面价和在售项目的均价,还是有比较大的差距,没有出现与 " 面粉 " 价格接近,甚至超过 " 面包 " 价格的情况。传统的 " 地王叙事 ",由此终结。过往的地王,无一例外经由开发商竞相抢地而诞生,为得土地筹措资金,房企不惜各种加杠杆。这个杠杆,看似是加在了企业部门身上,但最终消化这个杠杆及其带来债务的还是居民部门:买房人从多个钱包里掏钱,再找银行贷款买房,开发商把房子卖掉,杠杆就转移到了买房人的身上,如此往复,形成循环。那时的买房人为何加杠杆?因为看得到见 " 面粉 " 价格接近甚至超过 " 面包 ",资产升值预期之下,加杠杆是值得的,将开发商的杠杆转移到自己身上,也说得通。然而,当资产升值的周期戛然而止,预期被打破,购房人再也加不动杠杆,开发商的杠杆便无处转移,也就没有办法再到土地市场上去 " 卷 "。这就像几个优秀的小伙子为争一位美女的芳心,健身的健身,挣钱的挣钱,体贴的体贴,谁都想表现得比竞争对手更好,从而导致了激烈的 " 内卷 ",最终胜出的人,便可以赢得美女芳心。在争抢地王的时代,地王不是美女,购房人才是那个美女,而这个美女看上既不是这块地,也不是拿到地的开发商,他们看到的,是建在这块地上的房子以后能更值钱。当这个预期打破之后," 美女 " 不见了,开发商们再去 " 卷 ",就只是 " 找死 ",况且现在的小伙子也已经 " 卷 " 不动了。于是,传统的地王故事,再也讲不下去了。非但如此,在新故事中,新地王非但不能给老项目解套,反而可能 " 收割 " 老项目一把。现在无论是北京、上海、深圳这样的特大型城市,还是强二线城市,更不用提三四线城市,土地财政收入压力甚大,土地市场也从原来的纯卖方市场开始转变,也就是政府作为出让方,开始和开发商谈条件,给优惠,鼓励开发商赶紧从自己手里买地。优惠条件中,不光光是价格因素,还包括规划层面的因素,而这往往导致项目产品层面的极大不同。比如之前在北京根本不可能批的阳台,在最近一年,几乎已经成了新项目的标配。在放松了各方面规划条件约束的情况下,新项目的得房率也明显提升。此前一些特大型城市,80% 以上的得房率已经算是 " 优秀 " 了,但是,最近一年的新项目,实际得房率超过 90%,甚至超过 100% 的也都不再少见。这样的新老项目处在同一个区域当中,老项目的压力可想而知。市场好的时候,新项目入市时,老项目都基本卖完,但是现在," 前浪 " 还没来得及上沙滩," 后浪 " 就拍过来过来了,而且往往浪更高,风更疾。就像我们在《2025,京城 10 万 + 豪宅血流成河?》中写到的那样,明年北京市场上单价 10 万 + 以上的豪宅供应量会超过 200 万平方米,而 " 后来 " 的项目,往往在产品上更具竞争力。买房人都已经隐约对此有了感受。据说最近有北京海淀某个区域的 " 老业主 " 们,正在讨论给 12345 打电话反映他们的诉求:不要给同区域最近出让的一个新项目批阳台。他们的逻辑很简单,他们买的项目没有阳台,而那个新项目有阳台,以后二手房入市的时候,他们的房价就会更低,从而导致自己的资产价值受损。据说他们买房的时候,开发商跟他们说的是,规划一般都不批阳台。那时的开发商也没说假话,但此一时彼一时。在全国各地,地王总价更高,对政府财政收入来说更为重要,理论上买地的开发商和政府的谈判空间也就更大。新地王不会再帮着老项目收割买房人,而是很可能转而收割一波老项目,花花轿子人人抬的风尚,也就随风而逝。我们仍然能够理解开发商对于当下 " 地王 " 的某种渴望,因为它毋庸置疑代表的着信心的回归。然而,回归之后,切不可认为传统的地王叙事还能继续。2005 年,北京清河毛纺厂地块公开出让,那还是 " 招拍挂 " 是新生事物的年代。京城地产圈的一位前辈,在招拍挂开始前几天,把对此地块有意的几家开发商召集在一起吃饭。席间,他开出了条件,希望同行给个面子,不要和他当时供职的房企抢这块地,作为补偿,会支付给每家企业千万级别的现金。这样的勾兑,在前招拍挂时代的京城楼市,是通行的规则,出席饭局的房企也都应允下来。然而,最终的结果却未能得这位前辈所愿,清河毛纺厂地块当时以 25.65 亿面粉贵过面包的价格成为北京首个 " 地王 ",而鏖战到最后一刻的顺驰与华润置地,都不曾出现在这位前辈勾兑的饭局之上。自此以后,这位前辈逐渐隐于江湖,只有人在东三环某个运动会所时而会见到他悠闲地打球、游泳。规则变了,玩家变了,故人自然讲不出新故事。近 20 年过去,地王的故事,又要换一个讲法了。本文来自微信公众号 " 攸克地产 ",作者:攸克,36 氪经授权发布。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:张广才
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